【正文】 證表》。甲公司轉讓花園項目清算過程中，應填制本表如下：　　加入講義附件《北京甲房地產(chǎn)開發(fā)公司花園項目土地增值稅清算鑒證工作底稿》表206《轉讓行為鑒證表》。　?。ㄈ┐_定清算條件　　　　我們通過從以下幾個方面的資料進行比對，發(fā)現(xiàn)甲公司符合土地增值稅清算條件：　?。?）通過審核甲公司項目前期管理相關資料，發(fā)現(xiàn)甲公司已經(jīng)取得與開發(fā)項目相關的“五證”等資料；　　（2）經(jīng)審核甲公司提供的《土地增值稅項目登記表》，表中“項目名稱（推廣名）”登記為“花園項目”，與本案中清算項目“花園項目”一致；　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的“五證”和《房屋測繪報告書》，發(fā)現(xiàn)甲公司花園項目共分為2630及配商、31樓、32樓，其中2630樓、32樓為住宅，31樓為寫字樓。具體面積數(shù)據(jù)為：2630及配商為住宅和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為111,；31號樓為辦公和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為26,；32號樓為住宅和商業(yè)，建筑總面積（含人防）為14,。　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的《房屋測繪報告書》、《房屋產(chǎn)權登記表》和其他相關資料，發(fā)現(xiàn)花園項目總可售面積為140,，具體數(shù)據(jù)為：27樓18,；28樓20,；29樓20,；30樓18,；配商23,；31樓25,；32樓14,?！　〗?jīng)審核甲公司提供的《銷售合同統(tǒng)計表》和抽查相關房屋銷售合同，花園項目已售面積為132,，已出租面積為3,，已自用面積為4,?！　⊥ㄟ^對以上數(shù)據(jù)的計算得出，%，即已售面積為132,247?？偪墒勖娣e為140,，符合國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定的應進行清算的條件?！　　　≡趯ν恋卦鲋刀惽逅銞l件進行鑒證時，應按照國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定，區(qū)分不同情形關注相關問題：　　（1）納稅人應進行土地增值稅清算的鑒證應關注　　、完成銷售的，應取得相關資料，確認項目全部竣工、完成銷售?！　。瑧〉孟嚓P資料，確認未竣工決算項目的整體轉讓情況?！　?，應取得相關資料，確認土地使用權已經(jīng)直接轉讓。　?。?）稅務機關要求進行土地增值稅清算的鑒證應關注　　，納稅人并收到《土地增值稅清算通知書》；　　，并說明是否符合文件規(guī)定?！　　　惏l(fā)[2009]91號文件規(guī)定,土地增值稅清算有兩種情況：一是應進行清算的情況；二是主管稅務機關要求清算的情況。具體規(guī)定如下：　?。?）納稅人符合下列條件之一的，應進行土地增值稅的清算?！　。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　　（二）整體轉讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　　（三）直接轉讓土地使用權的。　?。?）對符合以下條件之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。　?。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　?。ǘ┤〉娩N售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　?。ㄈ┘{稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　?。ㄋ模┦。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務機關規(guī)定的其他情況?！　η翱钏械冢ㄈ╉椙樾?，應在辦理注銷登記前進行土地增值稅清算?！　　　∏逅銞l件有關資料的分析認定，應包括三方面內容：一是項目施工進度和項目的清算單位類型；二是認定哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照《土地增值稅清算申請表》的要求，對符合清算條件的清算單位，分別作出說明，并填寫《土地增值稅清算申請表》，為按每個清算單位分別進行納稅申報奠定基礎。在具體分析認定中，要注意以下幾個問題：　?。?）審核清算項目資料是否齊全　　納稅人提出清算申請后，稅務機關受理人員將查驗納稅人提交的清算資料，對納稅人提交的申請材料齊全的，主管稅務機關應予以受理并轉入審核程序。對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。因此，在提出申請前的清算條件認定階段，應注重對清算項目資料的審核?！　。?）審核清算項目是否與項目登記表一致　　土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，項目登記是以國家有關管理部門審批下達的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)。對一個清算項目中既有普通標準住宅工程又有其他商品房工程的，應分別核算增值額。如普通標準住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標準住宅的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，因此必須分別計算增值率，否則普通標準住宅不能享受免稅政策?！　。?）整體項目用途與面積分布情況的全面調查　?。?）總況調查?！　{查：開發(fā)總建筑面積、批準可銷售總面積、總自用面積包括已對外出租一年以上的面積、總配套設施詳細用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況?！　。?）普通標準住宅的調查?！　炊惙ㄒ?guī)定，審核所清算項目普通住宅開發(fā)情況，如出售普通標準住宅竣工面積情況，分攤配套設施的具體用途面積等情況?！　。?）銷售比例的計算　　計算銷售比例時，應注意國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定的要求進行清算的第一個條件，“已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”?！　∑渲小耙艳D讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個項目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”?！　∩鲜龅匿N售比例的計算方法，與“四項成本”的每平方米工程造價的分母不同，它的分母使用的是“總建筑面積”。具體公式如下：　　每平方米工程造價=“四項成本”總金額247?？偨ㄖ娣e　　　?。?）直接轉讓土地使用權的轉讓合同；　?。?）清算項目的預算、概算書、項目工程合同結算單；　?。?）納稅人申請注銷稅務登記的房地產(chǎn)開發(fā)項目，應提交注銷稅務登記的有關手續(xù)，作為確認應進行清算的依據(jù)；　?。?）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等；取得實物收入的，應提交評估報告；　　（5）清算項目的工程竣工驗收報告；　?。?）主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表；　?。?）確認清算條件，所使用的證據(jù)還包括前面已經(jīng)提供的項目竣工清算報表、已完工開發(fā)項目成本表、清算項目的銷售許可證、房屋土地管理局測繪面積報告書等四項資料。　?。ㄋ模┐_認清算申報期限　　　　截至2011年10月31日該項目準備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢，按國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定，甲公司應于2012年1月底前辦理清算手續(xù)?！　　　⊥恋卦鲋刀惽逅闵陥笃谙薹謨煞N情況進行確定：一是應進行清算的情況；二是主管稅務機關要求清算的情況。國稅發(fā)[2009]