【正文】 款計(jì)算類、其他事項(xiàng)、審核結(jié)果類等七類工作底稿。下面首先介紹一下本次講解的主要內(nèi)容：　　一、本講義的主要文件依據(jù)是：《涉稅鑒證業(yè)務(wù)基本準(zhǔn)則》（以下簡(jiǎn)稱“基本準(zhǔn)則”）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》（以下簡(jiǎn)稱“土增指導(dǎo)意見(jiàn)”）、《土地增值稅清算鑒證業(yè)務(wù)操作指南》（以下簡(jiǎn)稱“土增指南”）?！　《⒈局v義以土地增值稅清算業(yè)務(wù)流程為主線，是對(duì)業(yè)務(wù)流程管理各個(gè)階段的具體化，例如：如何填制工作底稿、如何搜集整理鑒證證據(jù)等，主要介紹實(shí)際工作當(dāng)中，鑒證人員編制工作底稿過(guò)程中的取證及分析評(píng)價(jià)等操作層面的內(nèi)容?！　”敬沃v解以中稅協(xié)發(fā)布的40張工作底稿為主，另自行補(bǔ)充工作底稿1張。　　四、本講義以北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司開(kāi)發(fā)的花園項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算為基本案例，來(lái)講解填寫工作底稿和出具鑒證報(bào)告?！　∥?、本講義從工作底稿設(shè)計(jì)和編制從兩個(gè)層次展開(kāi)?；A(chǔ)數(shù)據(jù)鑒證表的編制與鑒證事項(xiàng)一并講解，稅款計(jì)算類生成數(shù)據(jù)表的編制在第五講中講解。如果發(fā)現(xiàn)有鑒證事項(xiàng)的要求沒(méi)有相關(guān)工作底稿支持，就應(yīng)及時(shí)補(bǔ)充相關(guān)的工作底稿。該9張表分別為：《會(huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》、《項(xiàng)目基本情況鑒證表》、《普通住宅判定表》、《與收入相關(guān)的面積明細(xì)鑒證表》、《公共配套設(shè)施面積情況鑒證表》、《成本核算對(duì)象（清算單位）鑒證表》、《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》、《關(guān)聯(lián)方交易調(diào)查明細(xì)表》、《關(guān)聯(lián)方關(guān)系調(diào)查明細(xì)表》?！　。ㄈ徍饲逅沩?xiàng)目各證之間數(shù)據(jù)邏輯關(guān)系的合規(guī)性情況。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得有關(guān)部門頒發(fā)的許可證照?！　。ㄈ┐_定清算條件?！　。ㄎ澹┐_認(rèn)執(zhí)行清算鑒證業(yè)務(wù)的時(shí)間條件?！　。ǘ┣逅銌挝坏恼J(rèn)定?！　。ㄈ╄b證清算單位的確認(rèn)情況應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《成本核算對(duì)象（清算單位）鑒證表》?！　。ǘ┢胀?biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目核算情況確認(rèn)免征土地增值稅?！　。ㄈ?yīng)對(duì)清算期內(nèi)的項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、預(yù)售、竣工驗(yàn)收、工程結(jié)算、項(xiàng)目清盤等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程情況進(jìn)行鑒證?！　。ㄈ╄b證分期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各期清算方式是否保持一致，應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《會(huì)計(jì)政策和稅收政策調(diào)查表》?！　〉谑鶙l 根據(jù)準(zhǔn)則第十六條的規(guī)定鑒證關(guān)聯(lián)方交易行為，應(yīng)特殊關(guān)注：　?。ㄒ唬徍伺c關(guān)聯(lián)交易納稅調(diào)整有關(guān)文件資料的合法性。北京甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（以下簡(jiǎn)稱“甲公司”）成立于1998年，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)。甲公司負(fù)責(zé)承擔(dān)項(xiàng)目工程的全部投資和開(kāi)發(fā)工作。2000年1月16日、2001年4月16日、2003年3月23日甲公司分別與北京市國(guó)土局簽訂《土地出讓合同》，后于2005年又辦理了《土地出讓合同》中土地面積、土地名稱、出讓價(jià)款等變更手續(xù)，并于2005年重新取得變更后的《土地使用權(quán)證書(shū)》。花園項(xiàng)目于2004年3月開(kāi)始進(jìn)行開(kāi)發(fā)，2006年度8月開(kāi)始進(jìn)行預(yù)售，2009年1月開(kāi)發(fā)完成，截至2011年10月31日，該項(xiàng)目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢。2011年11月，**稅務(wù)師事務(wù)所接受甲公司委托，對(duì)花園項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算鑒證?！　《㈣b證清算項(xiàng)目及其范圍　?。ㄒ唬┐_認(rèn)應(yīng)稅主體資格　　　　我們?cè)谶M(jìn)行土地增值稅清算鑒證時(shí)，首先應(yīng)判定該企業(yè)是否屬于土地增值稅的納稅義務(wù)人；其次，判定是否為土地增值稅的應(yīng)稅主體。　　甲公司于2000年、2001年、2003年分別與北京市國(guó)土局簽訂《土地出讓合同》，向國(guó)有土地管理部門支付了土地出讓金和契稅，并取得了相關(guān)票據(jù)，符合應(yīng)稅主體確認(rèn)的形式條件；2005年甲公司就《土地出讓合同》中建筑面積方面辦理了變更手續(xù)，并取得了變更后的《土地使用權(quán)證書(shū)》，證明甲公司取得了該宗土地的直接支配物權(quán)，符合應(yīng)稅主體確認(rèn)的實(shí)質(zhì)條件。甲通過(guò)招拍掛，取得項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)后，以協(xié)議形式，將該房地產(chǎn)項(xiàng)目委托給乙進(jìn)行開(kāi)發(fā)。其次，從實(shí)質(zhì)條件進(jìn)行判定，相關(guān)證件的所有權(quán)人為甲，甲擁有該項(xiàng)目直接支配物權(quán)。根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)適用增值稅、消費(fèi)稅、營(yíng)業(yè)稅等稅收暫行條例的有關(guān)問(wèn)題的通知》的規(guī)定，土地增值稅也同樣適用于涉外企業(yè)、單位和個(gè)人。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程需要辦理有關(guān)手續(xù)，并取得“五證”等證明?！　。?）判斷項(xiàng)目工程是否屬于違章建筑——建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　建設(shè)工程規(guī)劃許可，是判斷項(xiàng)目工程情況是否合法的證據(jù)?！　。?）判斷項(xiàng)目施工支出是否屬于土地增值稅扣除項(xiàng)目范圍——建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開(kāi)工證）　　建筑工程施工許可證（建設(shè)工程開(kāi)工證），是判斷開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的施工單位是否具有施工資格，開(kāi)發(fā)商是否具有建設(shè)單位資格的證據(jù)。未取得銷售資格的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不存在土地增值稅清算的問(wèn)題，取得銷售許可證的時(shí)點(diǎn)是確認(rèn)清算條件的起點(diǎn)?！　　　?duì)于如何區(qū)分從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與非從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，這個(gè)問(wèn)題主要是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不存在這個(gè)問(wèn)題。合同約定，受讓方負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶、納稅等事宜。轉(zhuǎn)讓方接到鑒證報(bào)告后提出兩點(diǎn)意見(jiàn)：一是沒(méi)有在開(kāi)發(fā)成本的基礎(chǔ)上，加計(jì)5%的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用；二是增值額沒(méi)有超過(guò)扣除總額的20%，應(yīng)當(dāng)享受免征土地增值稅的照顧。　?。?）爭(zhēng)議的思考　　上述情況有兩個(gè)問(wèn)題值得思考：一是這項(xiàng)交易適用國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件嗎？二是通過(guò)受讓方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，辦理土地增值稅申報(bào)手續(xù)能夠享受加計(jì)扣除和20%以下增值免稅照顧嗎？答案是否定的，理由如下?！　∑浯?，土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓方而不是受讓方，土地增值稅的有關(guān)規(guī)定只適用于納稅義務(wù)人。交易雙方與注冊(cè)稅務(wù)師事務(wù)所達(dá)成共識(shí)，所轉(zhuǎn)讓的項(xiàng)目是投資公司從事非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)性質(zhì)的業(yè)務(wù)，不適用加計(jì)扣除和20%以下增值免稅政策。有些工作經(jīng)驗(yàn)的人選擇從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)情況的審核開(kāi)始，也經(jīng)常忽略建設(shè)項(xiàng)目性質(zhì)的審核?！　　　⊥ㄟ^(guò)上面案例的分析，我們?cè)俳榻B一下如何判定應(yīng)稅行為?！　《寝D(zhuǎn)讓的對(duì)象是國(guó)有土地。開(kāi)發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開(kāi)發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓后，取得了增值收入，應(yīng)繳納土地增值稅。這是因?yàn)?，根?jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，國(guó)家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對(duì)集體土地實(shí)行征用，依法被征用后的土地屬于國(guó)家所有。二是只對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅?！薄　. 645號(hào)文件　　國(guó)稅函[2007]645號(hào)文件規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無(wú)論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書(shū)，無(wú)論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過(guò)程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書(shū)變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收?！　　　≡谂卸☉?yīng)稅行為時(shí)，我們應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》?！　。?）經(jīng)審核甲公司提供的《房屋測(cè)繪報(bào)告書(shū)》、《房屋產(chǎn)權(quán)登記表》和其他相關(guān)