【正文】 國稅發(fā)[2009]?！　。ㄋ模┐_認(rèn)清算申報期限　　　　截至2011年10月31日該項目準(zhǔn)備銷售面積部分已經(jīng)銷售完畢，按國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定，甲公司應(yīng)于2012年1月底前辦理清算手續(xù)。具體公式如下：　　每平方米工程造價=“四項成本”總金額247?！　∑渲小耙艳D(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上”這句話中的分母是“整個項目可售建筑面積”，而不是“總建筑面積”。　　應(yīng)按稅法規(guī)定，審核所清算項目普通住宅開發(fā)情況，如出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅竣工面積情況，分?jǐn)偱涮自O(shè)施的具體用途面積等情況?！　?yīng)調(diào)查：開發(fā)總建筑面積、批準(zhǔn)可銷售總面積、總自用面積包括已對外出租一年以上的面積、總配套設(shè)施詳細(xì)用途與面積分布情況、本次清稅面積等情況。如普通標(biāo)準(zhǔn)住宅與商業(yè)用房聯(lián)體，由于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的增值額未超過扣除項目金額20%的免征土地增值稅，因此必須分別計算增值率，否則普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能享受免稅政策?！　。?）審核清算項目是否與項目登記表一致　　土地增值稅清算以納稅人初始填報的《土地增值稅項目登記表》中房地產(chǎn)開發(fā)項目為對象，項目登記是以國家有關(guān)管理部門審批下達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)項目為依據(jù)。對納稅人提交的清稅資料不全的不予受理。　　　　清算條件有關(guān)資料的分析認(rèn)定，應(yīng)包括三方面內(nèi)容：一是項目施工進(jìn)度和項目的清算單位類型；二是認(rèn)定哪些清算單位已經(jīng)符合清算條件，哪些清算單位不符合清算條件；三是按照《土地增值稅清算申請表》的要求，對符合清算條件的清算單位，分別作出說明，并填寫《土地增值稅清算申請表》，為按每個清算單位分別進(jìn)行納稅申報奠定基礎(chǔ)?！　。ㄒ唬┮芽⒐を炇盏姆康禺a(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；　　（二）取得銷售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；　　（三）納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；　?。ㄋ模┦。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計劃單列市）稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其他情況。　?。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；　?。ǘ┱w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；　?。ㄈ┲苯愚D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的?！　　　惏l(fā)[2009]91號文件規(guī)定,土地增值稅清算有兩種情況：一是應(yīng)進(jìn)行清算的情況；二是主管稅務(wù)機關(guān)要求清算的情況。　　，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)土地使用權(quán)已經(jīng)直接轉(zhuǎn)讓?！　　　≡趯ν恋卦鲋刀惽逅銞l件進(jìn)行鑒證時，應(yīng)按照國稅發(fā)[2009]91號文件的規(guī)定，區(qū)分不同情形關(guān)注相關(guān)問題：　?。?）納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的鑒證應(yīng)關(guān)注　　、完成銷售的，應(yīng)取得相關(guān)資料，確認(rèn)項目全部竣工、完成銷售。　　通過對以上數(shù)據(jù)的計算得出，%，即已售面積為132,247。　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的《房屋測繪報告書》、《房屋產(chǎn)權(quán)登記表》和其他相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)花園項目總可售面積為140,，具體數(shù)據(jù)為：27樓18,；28樓20,；29樓20,；30樓18,；配商23,；31樓25,；32樓14,?！　。ㄈ┐_定清算條件　　　　我們通過從以下幾個方面的資料進(jìn)行比對，發(fā)現(xiàn)甲公司符合土地增值稅清算條件：　?。?）通過審核甲公司項目前期管理相關(guān)資料，發(fā)現(xiàn)甲公司已經(jīng)取得與開發(fā)項目相關(guān)的“五證”等資料；　　（2）經(jīng)審核甲公司提供的《土地增值稅項目登記表》，表中“項目名稱（推廣名）”登記為“花園項目”，與本案中清算項目“花園項目”一致；　?。?）經(jīng)審核甲公司提供的“五證”和《房屋測繪報告書》，發(fā)現(xiàn)甲公司花園項目共分為2630及配商、31樓、32樓，其中2630樓、32樓為住宅，31樓為寫字樓?！　　　≡谂卸☉?yīng)稅行為時，我們應(yīng)填制工作底稿（范本）中的《轉(zhuǎn)讓行為鑒證表》?！　。?）確認(rèn)視同銷售行為的稅法依據(jù)　　國稅發(fā)[2006]187號文件規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。”　　B. 645號文件　　國稅函[2007]645號文件規(guī)定：土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納營業(yè)稅、土地增值稅和契稅等相關(guān)稅收。三是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的征稅，對發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為，而未取得收入的不征稅。二是只對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征收土地增值稅，不轉(zhuǎn)讓的不征稅。如要自行轉(zhuǎn)讓是一種違法行為。這是因為，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，國家為了公共利益，可以依照法律規(guī)定對集體土地實行征用，依法被征用后的土地屬于國家所有?！　　　。?）確認(rèn)應(yīng)稅行為的稅法依據(jù)　　A. 110號文件　　國家稅務(wù)總局《關(guān)于印發(fā)土地增值稅宣傳提綱的通知》國稅函發(fā)[1995]110號文件的規(guī)定：“根據(jù)《條例》的規(guī)定，凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的行為都應(yīng)繳納土地增值稅。開發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓后，取得了增值收入，應(yīng)繳納土地增值稅。該行為，屬于土地增值稅的應(yīng)稅行為?！　《寝D(zhuǎn)讓的對象是國有土地。開發(fā)商協(xié)議受讓方式取得開發(fā)用地后再轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，是開發(fā)商從政府手中取得土地使用權(quán)或從其他土地使用者手中取得土地使用權(quán)后，將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓給其他土地使用單位或個人的行為。　　　　通過上面案例的分析，我們再介紹一下如何判定應(yīng)稅行為?！　∩鲜龇治龈嬖V我們項目性質(zhì)的審核，目的是區(qū)分項目是開發(fā)性質(zhì)的還是非開發(fā)性質(zhì)的。有些工作經(jīng)驗的人選擇從項目開發(fā)情況的審核開始，也經(jīng)常忽略建設(shè)項目性質(zhì)的審核。如果有證據(jù)證明是房地產(chǎn)開發(fā)項目，按下列程序進(jìn)行清算；如果不屬于房地產(chǎn)開發(fā)項目，則應(yīng)按非從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)進(jìn)行處理，填報《土地增值稅納稅申報表（二）（非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人適用）》。交易雙方與注冊稅務(wù)師事務(wù)所達(dá)成共識，所轉(zhuǎn)讓的項目是投資公司從事非房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的業(yè)務(wù)，不適用加計扣除和20%以下增值免稅政策?！　。?）立項文件證明的事實——是技術(shù)改造項目而不是房地產(chǎn)開發(fā)項目　　注冊稅務(wù)師事務(wù)所將通過上述兩個問題的結(jié)論，做了進(jìn)一步解釋，并要求轉(zhuǎn)讓方重新審閱有關(guān)部門的立項文件。　　其次，土地增值稅的納稅義務(wù)人是轉(zhuǎn)讓方而不是受讓方，土地增值稅的有關(guān)規(guī)定只適用于納稅義務(wù)人。目前還沒有關(guān)于非從事房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)的房屋土地轉(zhuǎn)讓，應(yīng)在申報環(huán)節(jié)提交中介鑒證報告的有關(guān)規(guī)定。　?。?）爭議的思考　　上述情況有兩個問題