【正文】 規(guī)范執(zhí)業(yè)、確保清算鑒證服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)格依據(jù)國家和地方現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)、規(guī)程和規(guī)范的要求組織審核工作，確保審核工作質(zhì)量。遇有重大、緊急任務(wù)，委托方可對(duì)我司提出縮短審核時(shí)間的要求，我司在條件具備的情況下將按質(zhì)按量完成貴單位委托的清算鑒證服務(wù)任務(wù)。及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通取得稅務(wù)機(jī)關(guān)簽章的審核確認(rèn)書，提醒企業(yè)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)約定的時(shí)間繳納稅款。（12）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。（10）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。（8）清算項(xiàng)目的銷售許可證。（6）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。（2）國有土地使用權(quán)證書。按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的土地增值稅清算鑒證的書面報(bào)告。(3)審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。審核程序通常包括：(1)審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。（4）公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，能提供書面接收文件或出具書面材料證明相關(guān)權(quán)屬的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（3）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀?存貨)等因素。等)，不建造房屋即轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，是否按取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的成本之和計(jì)算加計(jì)扣除；對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房價(jià)并向購買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。（5）國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目: 審核對(duì)取得土地(不論是生地還是熟地)使用權(quán)后，未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；對(duì)于取得土地使用權(quán)后，僅進(jìn)行土地開發(fā)(如三通一平39。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金：審核確認(rèn)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及附加扣除的范圍是否符合稅收有關(guān)規(guī)定，計(jì)算的扣除金額是否正確。開發(fā)間接費(fèi)用：審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否取得合法有效憑證；如果有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，開發(fā)間接費(fèi)用是否分項(xiàng)目核算，是否將應(yīng)記入其他項(xiàng)目的費(fèi)用記入了清算項(xiàng)目；審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有其他企業(yè)的費(fèi)用；審核各項(xiàng)開發(fā)間接費(fèi)用是否含有以明顯不合理的金額開具的各類憑證；審核是否將期間費(fèi)用記入開發(fā)間接費(fèi)用；審核有無預(yù)提的開發(fā)間接費(fèi)用；審核納稅人的預(yù)提費(fèi)用及為管理和組織經(jīng)營活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用，是否在本項(xiàng)目中予以剔除；在計(jì)算加計(jì)扣除項(xiàng)目基數(shù)時(shí)，審核是否剔除了已計(jì)入開發(fā)成本的借款費(fèi)用。當(dāng)二者差異較大時(shí)，應(yīng)當(dāng)追加下列審核程序，以獲取充分、適當(dāng)、真實(shí)的證據(jù)：從合同管理部門獲取施工單位與開發(fā)商簽訂的施工合同，并與相關(guān)賬目進(jìn)行核對(duì)；實(shí)地查看項(xiàng)目工程情況，必要時(shí)，向建筑監(jiān)理公司取證；審核納稅人是否存在利用關(guān)聯(lián)方(尤其是各企業(yè)適用不同的征收方式、不同稅率，不同時(shí)段享受稅收優(yōu)惠時(shí))承包或分包工程，增加或減少建筑安裝成本造價(jià)的情形。前期工程費(fèi)：審核前期工程費(fèi)的各項(xiàng)實(shí)際支出與概預(yù)算是否存在明顯異常；審核納稅人是否虛列前期工程費(fèi)，土地開發(fā)費(fèi)用是否按稅收規(guī)定扣除。審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；如果同一土地有多個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，審核取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計(jì)算是否正確；審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費(fèi)用；審核有無將期間費(fèi)用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形；審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額；比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項(xiàng)目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常?？鄢?xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)符合下列要求：經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)是真實(shí)發(fā)生的，且是合法、相關(guān)的；所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須實(shí)際發(fā)生并取得合法有效憑證。清算扣除項(xiàng)目的鑒證服務(wù)按清算單位統(tǒng)計(jì)、分?jǐn)?、?jì)算各扣除項(xiàng)目金額，發(fā)生的扣除項(xiàng)目金額，原則上按建筑面積法分?jǐn)?。?）稅人將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。（2）納稅人將房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。具體確認(rèn)方式如下：（1）土地增值稅清算時(shí)，已全額開具發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。土地增值稅納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入。（3）確定開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算截止日期:納稅人應(yīng)以滿足應(yīng)清算條件之日起90日內(nèi)或者接