【正文】 加計扣除；對于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權后，未進行任何實質性的改良或開發(fā)即再行轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形；對于縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，審核其代收費用是否計入房價并向購買方一并收取，核實有無將代收費用作為加計扣除的基數(shù)的情形。（6）審核并確認房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權屬證、房產(chǎn)證、預售證、房屋測繪所測量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項扣除項目分攤所使用的分配標準。審核并確認扣除項目的具體金額時，應當考慮總成本、單位成本、可售面積、累計已售面積、累計已售分攤成本、未售分攤成本(存貨)等因素。審核扣除項目重點關注：（1）納稅人用建造的本項目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，是否按照《國家稅務總局關于納稅人土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發(fā)〔2006〕187號）第三條第（一）款規(guī)定確認收入，同時將此確認為房地產(chǎn)開發(fā)項目的拆遷補償費。納稅人支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給納稅人的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。（2）納稅人在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定扣留的質量保證金，在清算截止日是否可取得相關發(fā)票；未取得發(fā)票的，扣留的質保金不得計算扣除。（3）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費用可以計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。已裝修房屋，應當在《房地產(chǎn)買賣合同》或補充合同中明確約定，沒有明確約定的，其裝修費用不得計入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（4）公共配套設施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設施，產(chǎn)權屬于全體業(yè)主所有的；無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，能提供書面接收文件或出具書面材料證明相關權屬的，其成本、費用可以扣除。（5）開發(fā)間接費用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項目實際發(fā)生的費用，行政管理部門、財務部門或銷售部門等發(fā)生的管理費用、財務費用或銷售費用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營活動而發(fā)生的管理費用不得列入開發(fā)間接費。劃分不清、核算混亂的期間費用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除。(6）房地產(chǎn)開發(fā)費用：財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據(jù)實扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，在按照“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計算扣除。凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用在按“取得土地使用權所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。應納稅額的審核 ：應按照稅法規(guī)定審核清算項目的收入總額、扣除項目的金額，并確認其增值額及適用稅率，正確計算應繳稅款。審核程序通常包括：(1)審核清算項目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。(2)審核清算項目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計算是否正確。(3)審核增值額與扣除項目之比的計算是否正確，并確認土地增值稅的適用稅率。(4)審核并確認清算項目當期土地增值稅應納稅額及應補或應退，稅額。按照相關法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關規(guī)定，在實施必要的審核程序后，出具含有鑒證結論或鑒證意見并經(jīng)主管稅務機關認可的土地增值稅清算鑒證的書面報告。協(xié)助納稅人填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，按要求搜集整理報送有關資料：（1）項目竣工清算報表，當期財務會計報表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細表、已完工開發(fā)項目成本表）等。（2）國有土地使用權證書。（3）取得土地使用權時所支付的地價款有關證明憑證及國有土地使用權出讓或轉讓合同。（4）房地產(chǎn)項目的預算、概算書、項目工程合同結算單。（5）能夠按房地產(chǎn)項目支付貸款利息的有關證明及借款合同。（6）銷售商品房有關證明資料，以商品房購銷合同統(tǒng)計表并加蓋公章的形式，包含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等。（7）清算項目的工程竣工驗收報告。（8）清算項目的銷售許可證。(9)與轉讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證：已繳納的營業(yè)稅（營改增前）、城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加等。（10）《鑒證報告》或《清算報告》。（11）《土地增值稅納稅申報表（二）》。（12）稅務機關要求報送的其他與清算有關的證明資料等。(三)鑒證后期咨詢服務結合土地增值稅清算，全面審查清算項目開發(fā)周期內所涉及各稅種可能存在的稅收風險；全面審查清算所涉及的各個稅種，對特殊業(yè)務的處理進行詳細審查，出具納稅風險評價報告書，調賬建議書等。及時與稅務機關溝通取得稅務機關簽章的審核確認書，提醒企業(yè)在主管稅務機關約定的時間繳納稅款。四、服 務 承 諾時間保證如若我公司承接XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地增值稅清算鑒證服務》項目，將隨時聽從XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的通知，按時進場執(zhí)行清算鑒證服務工作，并按協(xié)議文件之要求，承諾：我司自收到委托項目之日起，在三十個工作日內做出審核結論。遇有重大、緊急任務，委托方可對我司提出縮短審核時間的要求，我司在條件具備的情況下將按質按量完成貴單位委托的清算鑒證服務任務。保密承諾我公司承諾，嚴守職業(yè)道德，依法維護委托方權益，保守有關秘密。規(guī)范執(zhí)業(yè)、確保清算鑒證服務質量嚴格依據(jù)國家和地方現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)、規(guī)程和規(guī)范的要求組織審核工作，確保審核工作質量。北京XXXXX和稅務師事務所有限公司20XX年X月X日