【正文】 加計(jì)扣除；對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后，未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改良或開發(fā)即再行轉(zhuǎn)讓的，審核是否按稅收規(guī)定計(jì)算扣除項(xiàng)目金額，核實(shí)有無違反稅收規(guī)定加計(jì)扣除的情形；對(duì)于縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，審核其代收費(fèi)用是否計(jì)入房?jī)r(jià)并向購(gòu)買方一并收取，核實(shí)有無將代收費(fèi)用作為加計(jì)扣除的基數(shù)的情形。（6）審核并確認(rèn)房地產(chǎn)開發(fā)土地面積、建筑面積和可售面積，是否與權(quán)屬證、房產(chǎn)證、預(yù)售證、房屋測(cè)繪所測(cè)量數(shù)據(jù)、銷售記錄、銷售合同、有關(guān)主管部門的文件等載明的面積數(shù)據(jù)相一致，并確定各項(xiàng)扣除項(xiàng)目分?jǐn)偹褂玫姆峙錁?biāo)準(zhǔn)。審核并確認(rèn)扣除項(xiàng)目的具體金額時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮總成本、單位成本、可售面積、累計(jì)已售面積、累計(jì)已售分?jǐn)偝杀?、未售分?jǐn)偝杀?存貨)等因素。審核扣除項(xiàng)目重點(diǎn)關(guān)注：（1）納稅人用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房按視同銷售處理，是否按照《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于納稅人土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)）第三條第（一）款規(guī)定確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。納稅人支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給納稅人的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。（2）納稅人在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定扣留的質(zhì)量保證金，在清算截止日是否可取得相關(guān)發(fā)票；未取得發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。（3）納稅人銷售已裝修的房屋，其發(fā)生的合理的裝修費(fèi)用可以計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。已裝修房屋，應(yīng)當(dāng)在《房地產(chǎn)買賣合同》或補(bǔ)充合同中明確約定，沒有明確約定的，其裝修費(fèi)用不得計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)成本。（4）公共配套設(shè)施包括納稅人開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)（庫(kù)）、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊、人防等為公共事業(yè)建造,不可銷售的公共設(shè)施，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的；無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的，能提供書面接收文件或出具書面材料證明相關(guān)權(quán)屬的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（5）開發(fā)間接費(fèi)用是納稅人直接組織、管理開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用，行政管理部門、財(cái)務(wù)部門或銷售部門等發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用或銷售費(fèi)用以及企業(yè)行政管理部門（總部）為組織和管理生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的管理費(fèi)用不得列入開發(fā)間接費(fèi)。劃分不清、核算混亂的期間費(fèi)用，全部作為房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。(6）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的5%計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%計(jì)算扣除。全部使用自有資金，沒有利息支出的，按照本款扣除。應(yīng)納稅額的審核 ：應(yīng)按照稅法規(guī)定審核清算項(xiàng)目的收入總額、扣除項(xiàng)目的金額，并確認(rèn)其增值額及適用稅率，正確計(jì)算應(yīng)繳稅款。審核程序通常包括：(1)審核清算項(xiàng)目的收入總額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。(2)審核清算項(xiàng)目的扣除金額及其增值額是否符合稅收規(guī)定，計(jì)算是否正確。(3)審核增值額與扣除項(xiàng)目之比的計(jì)算是否正確，并確認(rèn)土地增值稅的適用稅率。(4)審核并確認(rèn)清算項(xiàng)目當(dāng)期土地增值稅應(yīng)納稅額及應(yīng)補(bǔ)或應(yīng)退，稅額。按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及其他有關(guān)規(guī)定，在實(shí)施必要的審核程序后，出具含有鑒證結(jié)論或鑒證意見并經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的土地增值稅清算鑒證的書面報(bào)告。協(xié)助納稅人填寫《土地增值稅清算材料要求及清單》，按要求搜集整理報(bào)送有關(guān)資料：（1）項(xiàng)目竣工清算報(bào)表，當(dāng)期財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表（包括：損益表、主要開發(fā)產(chǎn)品（工程）銷售明細(xì)表、已完工開發(fā)項(xiàng)目成本表）等。（2）國(guó)有土地使用權(quán)證書。（3）取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款有關(guān)證明憑證及國(guó)有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同。（4）房地產(chǎn)項(xiàng)目的預(yù)算、概算書、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單。（5）能夠按房地產(chǎn)項(xiàng)目支付貸款利息的有關(guān)證明及借款合同。（6）銷售商品房有關(guān)證明資料，以商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表并加蓋公章的形式，包含：銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入、用途等。（7）清算項(xiàng)目的工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（8）清算項(xiàng)目的銷售許可證。(9)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的完稅憑證：已繳納的營(yíng)業(yè)稅（營(yíng)改增前）、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加等。（10）《鑒證報(bào)告》或《清算報(bào)告》。（11）《土地增值稅納稅申報(bào)表（二）》。（12）稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與清算有關(guān)的證明資料等。(三)鑒證后期咨詢服務(wù)結(jié)合土地增值稅清算，全面審查清算項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)所涉及各稅種可能存在的稅收風(fēng)險(xiǎn)；全面審查清算所涉及的各個(gè)稅種，對(duì)特殊業(yè)務(wù)的處理進(jìn)行詳細(xì)審查，出具納稅風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)報(bào)告書，調(diào)賬建議書等。及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通取得稅務(wù)機(jī)關(guān)簽章的審核確認(rèn)書，提醒企業(yè)在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)約定的時(shí)間繳納稅款。四、服 務(wù) 承 諾時(shí)間保證如若我公司承接XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司《XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司土地增值稅清算鑒證服務(wù)》項(xiàng)目，將隨時(shí)聽從XXX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的通知，按時(shí)進(jìn)場(chǎng)執(zhí)行清算鑒證服務(wù)工作，并按協(xié)議文件之要求，承諾：我司自收到委托項(xiàng)目之日起，在三十個(gè)工作日內(nèi)做出審核結(jié)論。遇有重大、緊急任務(wù)，委托方可對(duì)我司提出縮短審核時(shí)間的要求，我司在條件具備的情況下將按質(zhì)按量完成貴單位委托的清算鑒證服務(wù)任務(wù)。保密承諾我公司承諾，嚴(yán)守職業(yè)道德，依法維護(hù)委托方權(quán)益，保守有關(guān)秘密。規(guī)范執(zhí)業(yè)、確保清算鑒證服務(wù)質(zhì)量嚴(yán)格依據(jù)國(guó)家和地方現(xiàn)行稅收法律、法規(guī)、規(guī)程和規(guī)范的要求組織審核工作，確保審核工作質(zhì)量。北京XXXXX和稅務(wù)師事務(wù)所有限公司20XX年X月X日