【文章內(nèi)容簡介】 結(jié)轉(zhuǎn)的成本。(2)確認(rèn)銷售退回、銷售折扣與折讓業(yè)務(wù)是否真實，內(nèi)容是否完整，相關(guān)手續(xù)是否符合規(guī)定，折扣與折讓的計算和會計處理是否正確。重點審查給予關(guān)聯(lián)企業(yè)的銷售折扣與折讓是否合理，是否有利用銷售折扣和折讓轉(zhuǎn)利于關(guān)聯(lián)單位等情況。(3)審查銀行按揭款收入有無申報納稅，有無掛在往來賬如“其他應(yīng)付款”不作銷售收入申報納稅。(4)審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。(5)審查開發(fā)商采用“還本”方式銷售商品房和以房產(chǎn)補償給拆遷戶時，是否按規(guī)定申報納稅；(6)審查房產(chǎn)公司在銷售不動產(chǎn)過程中收取的價外費用如天然氣初裝費、有線電視初裝費等收益是否申報納稅。(7)審查將房產(chǎn)、土地等不動產(chǎn)或無形資產(chǎn)抵債轉(zhuǎn)讓給其他單位或被法院拍賣的房產(chǎn)，是否按規(guī)定申報納稅。(8)對于以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，是否按規(guī)定申報納稅。(9)土地使用者轉(zhuǎn)讓或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓或置換土地過程中是否與對方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉(zhuǎn)讓或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定申報納稅（《國家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問題的批復(fù)》（國稅函〔2007〕645號）。(10)企業(yè)以銷售方式轉(zhuǎn)讓其生產(chǎn)、開發(fā)的房屋、建筑物等不動產(chǎn)，又通過租賃方式從買受人回租該資產(chǎn)，企業(yè)無論采取何種租賃方式，均應(yīng)將售后回租業(yè)務(wù)分解為銷售和租賃兩項業(yè)務(wù)分別進行稅務(wù)處理。企業(yè)銷售或轉(zhuǎn)讓有關(guān)不動產(chǎn)所有權(quán)的收入與該被轉(zhuǎn)讓的不動產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的成本、費用的差額，應(yīng)作為業(yè)務(wù)發(fā)生當(dāng)期的損益，申報納稅。第四部分 扣除項目金額的確定一、扣除項目稅務(wù)處理所遵循的原則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O(shè)施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；　　?。ㄎ澹┴斦恳?guī)定的其他扣除項目。(一)合法憑據(jù)扣除原則在土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，其實際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除（國稅發(fā)【2009】91號第21條）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。除另有規(guī)定外，扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除（國稅發(fā)【2006】187號第四）。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除（國稅函【2010】220號第二）。審核建筑安裝工程費時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注（國稅發(fā)【2009】91號文件第25條）：（1）發(fā)生的費用是否與決算報告、審計報告、工程結(jié)算報告、工程施工合同記載的內(nèi)容相符。 （2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。 （3）參照當(dāng)?shù)禺?dāng)期同類開發(fā)項目單位平均建安成本或當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)部門公布的單位定額成本，驗證建筑安裝工程費支出是否存在異常。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。 (5)建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。審核開發(fā)間接費用時應(yīng)當(dāng)重點關(guān)注：開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效（國稅發(fā)【2009】91號文件第26條）。在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積（國稅發(fā)【2006】187號第八）。（二）真實發(fā)生原則扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用，必須是實際發(fā)生的（國稅發(fā)【2009】91號文件第21條、第2226條）。（三）準(zhǔn)確劃分開發(fā)成本和開發(fā)費用原則由于在土地增值稅計算過程中，開發(fā)成本和開發(fā)費用是用不同的計算口徑進行扣除的，因此兩者之間不得混淆，否則計算的土地增值稅就不夠準(zhǔn)確。扣除項目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆（國稅發(fā)【2009】91號文件第21條）。還有國稅發(fā)【2009】91號的第22條第（二）、23條第（二）、24條第（二）（四）合理分?jǐn)傇瓌t扣除項目金額中所歸集的各項成本和費用必須是在清算項目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟模▏惏l(fā)【2009】91號文件第21條）。納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用（國稅發(fā)【2009】91號文件第21條）。還有國稅發(fā)【2009】91號文件第21條的（四）、（五），第2224和27條都有相關(guān)的規(guī)定。（五）稅收規(guī)定優(yōu)先原則對同一類事項，應(yīng)當(dāng)采取相同的會計政策或處理方法。會計核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)（國稅發(fā)【2009】91號文件第21條）。說明：如果某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行的是2006年頒布的會計準(zhǔn)則，其從金融機構(gòu)取得的專項借款，如果符合資本化條件，相關(guān)的利息費用就計入到開發(fā)成本中去了，但土地增值稅規(guī)定，必須要將已經(jīng)計入開發(fā)成本的資本化利息調(diào)整出來，放到計算土地增值稅的利息費用中，按利息費用的扣除標(biāo)準(zhǔn)來進行處理。這個就是稅收規(guī)定的優(yōu)先原則的體現(xiàn)。（六）一致性原則對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應(yīng)保持一致（國稅發(fā)【2009】91號文件第36條）。二、地價款的扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用（細(xì)則第七條）。政策規(guī)定 國有土地，是指按國家法律規(guī)定屬于國家所有的土地。按照我國相關(guān)法律的規(guī)定，國有土地歸國家所有，可以轉(zhuǎn)讓的只是國有土地的使用權(quán)，對于非國有土地，只有被收為國有土地之后才可以轉(zhuǎn)讓。（摘自財政部、國家稅務(wù)總局財稅字〔1995〕48號規(guī)定） 在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的。納稅人應(yīng)按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。 單位建筑面積成本費用=消算時的扣除項目總金額247。清算的總建筑面積 （摘自國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定） 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂? （《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細(xì)則》第九條） 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)偂? 根據(jù)土地增值稅立法精神，《細(xì)則》第九條的“總面積”是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中，因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的，按《細(xì)則》第七條規(guī)定，這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費用是計算增值額的扣除項目。因此，在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分?jǐn)?，即：可轉(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。 （摘自國家稅務(wù)總局國稅函〔1999〕112號文） 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 （摘自國家稅務(wù)總局國稅發(fā)〔2006〕187號規(guī)定）對取得土地使用權(quán)時未支付地價款或不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。（摘自財政部、國家稅務(wù)總局財稅字〔1995〕48號規(guī)定）審核要點（1）審核取得土地使用權(quán)支付的金額是否獲取合法有效的憑證，口徑是否一致；（2）如果同一土地有多個開發(fā)項目，取得土地使用權(quán)支付金額的分配比例和具體金額的計算是否正確（91號文件第22條）；（3）審核取得土地使用權(quán)支付金額是否含有關(guān)聯(lián)方的費用（91號文件第29條）；（4）審核有無將期間費用記入取得土地使用權(quán)支付金額的情形（91號文件第22條）；（5）審核有無預(yù)提的取得土地使用權(quán)支付金額（國稅發(fā)【2006】187號）；（6）比較、分析相同地段、相同期間、相同檔次項目，判斷其取得土地使用權(quán)支付金額是否存在明顯異常。審核方法（1)審核取得土地使用權(quán)所支付金額的真實性 按照相關(guān)財務(wù)制度的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在支付取得土地使用權(quán)所支付的價款及按國家規(guī)定繳納的有關(guān)費用記入“開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償”科目。因此，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關(guān)部門的協(xié)議，計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權(quán)所支付的金額”是否真實、正確，審核其受讓土地面積是否正確，判定其是否存在政府返還和以地補路等情況。對存在以地補路的情況要結(jié)合政府的相關(guān)文件和協(xié)議進一步核實。（2）審核取得土地使用權(quán)所支付金額核算的正確性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)確認(rèn)取得土地使用權(quán)所支付的金額，必須以實際發(fā)生為前提。因此，應(yīng)當(dāng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“開發(fā)成本一一土地土地征用及拆遷補償費用”、“預(yù)提費用”和往來帳等科目的審核，判定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在核算過程中是否存在預(yù)提尚未實際支付土地出讓金的行為。(3)審核取得土地使用權(quán)所支付金額分?jǐn)偟臏?zhǔn)確性 根據(jù)有關(guān)“納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)?，或按建筑面積計算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)偂钡囊?guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設(shè)施的，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權(quán)證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分?jǐn)偼恋爻杀荆耘卸ㄆ渫恋爻杀镜姆謹(jǐn)偸欠窈侠?、?zhǔn)確。（4）審核取得土地使用權(quán)開發(fā)允許加計20%的確認(rèn)（摘自國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知國稅函發(fā)【1995】110號）①取得土地使用權(quán)后，未進行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額只允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，以及土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項稅金，不能予以20%的加計扣除（這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為）；②取得了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)（或者樓花）后，未進行任何實質(zhì)性的開發(fā)或改良即再轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額時只允許扣除舊房及建筑物的評估價格或取得房地產(chǎn)（樓花）時支付的價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，也不得予以20%的加計扣除；③取得土地使用權(quán)后，僅進行土地開發(fā)（如進行“七通一平”等），不進行房屋的建造即轉(zhuǎn)讓的，計算其增值額只允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，開發(fā)土地的成本、費用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，并允許按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本和加計20%的扣除（這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開發(fā)）；④取得土地使用權(quán)后進行房地產(chǎn)開發(fā)建造的，計算其增值額只允許扣除取得土地使用權(quán)時所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，開發(fā)土地的成本、費用、與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金，并允許按取得土地使用權(quán)時支付的地價款和開發(fā)土地的成本和加計20%的扣除（這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報，以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性）。需關(guān)注的問題（1)取得土地使用權(quán)所支付金額涵蓋內(nèi)容的明確《細(xì)則》第七條規(guī)定：“取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用?！边@一條的明確了取得土地使用權(quán)所支付金額涵蓋的內(nèi)容，結(jié)合實際情況，具體為: ①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款包括：以出讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的土地出讓金；以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時按規(guī)定補交的土地出讓金，以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，為支付的地價款。②按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費用，是指納稅人在取得土地使用權(quán)過程中為辦理有關(guān)手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)的登記、過戶手續(xù)費，如契稅。(2）土地使用權(quán)出讓價款在稅收規(guī)定與財務(wù)會計制度中的區(qū)別在會計處理上，取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用拆遷補償費等均作為土地開發(fā)成本記入“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償”，這在稅法與會計處理上存在了差異，因此，對于土地增值稅扣除項目中的“取得土地使用權(quán)所支付金額”對應(yīng)的財務(wù)會計核算中的“開發(fā)成本——土地征用及拆遷補償”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的劃分上，其支付的土地出讓金，在“無形資產(chǎn)”科目中列支與核算，不應(yīng)在“開發(fā)成本”中列支，在實際清算中也應(yīng)予以剔除。(3）土地使用權(quán)金額相關(guān)票據(jù)的確認(rèn) 取得土地使用權(quán)的原始憑證有繳納土地出讓金的憑據(jù)，支付地價款的發(fā)票和銀行轉(zhuǎn)帳記錄等，具體有國有土地出讓合同、國土局開具的土地出讓專用收據(jù)、財政局開具的契稅票據(jù)等。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權(quán)的支出，應(yīng)以實際支付為前提．能進行確認(rèn)的合法有效的票據(jù)有：轉(zhuǎn)讓土地的——稅務(wù)局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的——土地出讓專