【正文】 地產(chǎn)開發(fā)費用記入前期工程費、基礎設施費。（摘自國家稅務總局[2006]187號文件）審核要點（1）審核（取得土地使用權支付金額和）土地征用及拆遷補償費時應當重點關注（國稅發(fā)【2009】91號第二十二條）： ①同一宗土地有多個開發(fā)項目，是否予以分攤，分攤辦法是否合理、合規(guī)，具體金額的計算是否正確。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（摘自《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》） 對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅：如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取的，可以不作為轉上房地產(chǎn)的收入。 建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發(fā)生的建筑安裝工程費。 （摘自國家稅務總局國稅發(fā)〔2006〕187號文） 此項目包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共設施配套費、開發(fā)間接費用。不得加計20%的扣除三、房地產(chǎn)開發(fā)成本的扣除（91號文件的術語）開發(fā)土地和新建房及配套設施（細則第七條的術語，簡稱“開發(fā)成本”）的成本，是指納稅人房地產(chǎn)開發(fā)項目實際發(fā)生的成本（以下簡稱房增開發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)生為獲取土地使用權的支出，應以實際支付為前提．能進行確認的合法有效的票據(jù)有：轉讓土地的——稅務局監(jiān)制的發(fā)票；出讓土地的——土地出讓專用收據(jù)。②按照國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關費用，是指納稅人在取得土地使用權過程中為辦理有關手續(xù)，按照國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關的登記、過戶手續(xù)費，如契稅。(3)審核取得土地使用權所支付金額分攤的準確性 根據(jù)有關“納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤”的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，以及建有公共配套設施的，應結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權證、經(jīng)規(guī)劃部門審核同意的規(guī)劃圖、房屋分戶（室）測繪面積對照表等資料，按照上述原則分攤土地成本，以判定其土地成本的分攤是否合理、準確。因此，應結合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地使用權證、出讓合同、土地收據(jù)、契稅票據(jù)、銀行支付記錄和與政府相關部門的協(xié)議，計算本期開發(fā)項目的“取得土地使用權所支付的金額”是否真實、正確，審核其受讓土地面積是否正確，判定其是否存在政府返還和以地補路等情況。 （摘自國家稅務總局國稅函〔1999〕112號文） 屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。 （《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第九條） 納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發(fā)、轉讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤。（摘自財政部、國家稅務總局財稅字〔1995〕48號規(guī)定） 在土地增值稅清算時未轉讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉讓的。（六）一致性原則對于分期開發(fā)的房地產(chǎn)項目，各期清算的方式應保持一致（國稅發(fā)【2009】91號文件第36條）。（五）稅收規(guī)定優(yōu)先原則對同一類事項，應當采取相同的會計政策或處理方法?？鄢椖拷痤~應當準確地在各扣除項目中分別歸集，不得混淆（國稅發(fā)【2009】91號文件第21條）。單位建筑面積成本費用=清算時的扣除項目總金額247。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設的，還應當關注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除（國稅函【2010】220號第二）?！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條規(guī)定，計算增值額的扣除項目：（一）取得土地使用權所支付的金額；（二）開發(fā)土地的成本、費用；?。ㄈ┬陆ǚ考芭涮自O施的成本、費用，或者舊房及建筑物的評估價格；（四）與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金；　　?。ㄎ澹┴斦恳?guī)定的其他扣除項目。(9)土地使用者轉讓或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權屬證書，無論其在轉讓或置換土地過程中是否與對方當事人辦理了土地使用權屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實質(zhì)轉讓或置換了土地并取得了相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人應當依照稅法規(guī)定申報納稅（《國家稅務總局關于未辦理土地使用權證轉讓土地有關稅收問題的批復》（國稅函〔2007〕645號）。(4)審查以房換地的，在房產(chǎn)移交使用時有否視同銷售不動產(chǎn)申報繳納稅款。六、收入確認的審核要點(國稅發(fā)【2009】91號第18條、第19條的細化)(1)對“預售收入備查簿”的審查：審查企業(yè)按照項目（滾動開發(fā)的，按期）設立的預售收入備查簿，注明：購買者、購買房屋具體位置（棟、單元、室）、建筑面積（套內(nèi)建筑面積）、合同號、合同簽訂日期、合同金額、確權尾差金額、交付使用日期、房產(chǎn)證辦理日期、付款方式、預售款、預售日期、預售款確認收入日期、已納稅金、預售款確認收入金額、預售款確認收入時結轉的成本。房地產(chǎn)轉讓有關票據(jù)的開具房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售開發(fā)產(chǎn)品時，必須按規(guī)定開具相關票據(jù)。稅收處理是把其中的一倍沖減其銷售收入，另外一倍視同違約金），不能沖減銷售收入，作為營業(yè)外支出處理。最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋（法釋[2003]7號）第十四條規(guī)定：出賣人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理： 　?。ㄒ唬┟娣e誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結算，買受人請求解除合同的，不予支持； 　?。ǘ┟娣e誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。房地產(chǎn)所在地主管稅務機關應根據(jù)《條例》和《細則》的有關規(guī)定，對應納稅房地產(chǎn)的評估結果進行嚴格審核及確認，對不符合實際情況的評估結果不予采用。四、關于轉讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題《財政部　國家稅務總局　國家國有資產(chǎn)管理局關于轉讓國有房地產(chǎn)征收土地增值稅中有關房地產(chǎn)價格評估問題的通知》（財稅[1995]61號）規(guī)定：凡轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附屬物(以下簡稱房地產(chǎn))的納稅人，按照土地增值稅的有關規(guī)定，需要根據(jù)房地產(chǎn)的評估價格計稅的，可委托經(jīng)政府批準設立，并按照《國有資產(chǎn)評估管理辦法》規(guī)定的由省以上國有資產(chǎn)管理部門授予評估資格的資產(chǎn)評估事務所、會計師事務所等各類資產(chǎn)評估機構受理有關轉讓房地產(chǎn)的評估業(yè)務?！秶鴦赵恨k公廳轉發(fā)建設部等部門關于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》（國辦發(fā)〔2005〕26號）享受優(yōu)惠政策的住房原則上應同時滿足以下條件：住宅小區(qū)建筑容積率在１．０以上、單套建筑面積在１２０平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格１．２倍以下。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收土地增值稅（91號文件第19條又補充到：“在清算時不列入收入，不扣除相應的成本和費用”）。 1．2008年收入123萬元 2．2009年收入4100萬元 4．自用不計收入 （4100/10000*3000）萬元 應收入總額: 6383萬元二、視同銷售剖收入的確認（187號文件第三，91號文件第19條）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，必須視同銷售繳納土地增值稅。主管稅務機關可要求納稅人報送與土地增值稅清算有關的證明資料 ①商品房屋建設預備開發(fā)項目計劃備案回執(zhí)和商品房屋建設正式項目計劃備案回執(zhí)（發(fā)展與改革委會）； ②規(guī)劃申請、報告及圖紙（規(guī)劃局），建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證（規(guī)劃局）； ③土地使用權證（國土房產(chǎn)管理局）； ④建筑工程施工許可證（建設委員會）； ⑤房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊（建設委員會）； ⑥房地產(chǎn)購銷合同明細統(tǒng)計表（含：銷售項目棟號、房間號、銷售面積、銷售收入、用途等）；⑦其他補充資料：當期財務會計報表：項目的預算、概算書；能夠按清算項目支付貸款利息的有關證明及借款合同：第三部分 轉讓收入的確認　 一、轉讓房地產(chǎn)取得的收入　 轉讓房地產(chǎn)取得的收入是指房產(chǎn)的產(chǎn)權所有人、土地的使用人將房屋的產(chǎn)權、土地使用權轉移給他人而取得的貨幣收入、實物收入、其他收入等全部價款及有關的經(jīng)濟收益（細則第五條）。③項目竣工決算報表、取得土地使用權所支付的地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款利息結算通知單、項目工程合同結算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細表、預售許可證等與轉讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關的證明資料。 %以上，其中有無轉為自用或者出租等用途（91號文件第10條、第19條）。 ，房價漲幅是否較大。但國稅發(fā)（2009）第十七條規(guī)定，清算審核時，應審核房地產(chǎn)開發(fā)項目是否以國家有關部門審批、備案的項目為單位進行清算；對于分期開發(fā)的項目，是否以分期項目為單位清算；對不同類型房地產(chǎn)是否分別計算增值額、增值率，繳納土地增值稅。6000＋（20＋100）30%＋＝（萬元）；增值額＝500－＝（萬元）；增值率＝247。6000＋（100＋500）30%＋＝（萬元）。低于50%，適用30%的稅率。增值額＝收入－扣除項目＝（500＋500）－991＝9（萬元）。該混合樓項目土地成本為120萬元，房屋開發(fā)成本600萬元，其他費用按比例扣除?！备鶕?jù)上述規(guī)定，土地增值稅的清算單位應按以下原則確定：第一、國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單項工程的，以該單項工程為清算單位，國家有關部門審批的開發(fā)項目需要分期開發(fā)建設的，則應以分期開發(fā)建設項目為清算單位（91號文件第17條）。二、土地增值稅清算單位的確定土地增值稅是以納稅人轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物所取得的增值額為征稅對象，計稅依據(jù)為轉讓收入扣除規(guī)定的扣除項目金額后的余額，但是其與企業(yè)所得稅不同的是土地增值稅不是劃分所屬年度計算的，而是按照轉讓的開發(fā)銷售項目計算的，因此，確定土地增值稅的計算單位是確定計稅依據(jù)的前提，也就是說，土地增值稅的轉讓收入、扣除項目都是針對一個對象而言的，這個對象就是土地增值稅的計算單位。納稅人不配合稅務部門進行清算、提供虛假資料或發(fā)現(xiàn)有其他違反稅法行為的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》的有規(guī)定處理（91號文件第11條的第二段）。，重點審核扣除項目金額是否為實際發(fā)生數(shù)；提供的扣除項目費用支出是否為合法有效憑據(jù)（91號文件第21條）?！　嵉貙徍耸侵冈诎割^審核的基礎上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項目實地查驗等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實性、合理性進行審核。五、清算審理及審核（91號文件第15條）（一）審理主管稅務機關接到納稅人清算申請后，應對報送的資料進行審核，符合申請條件的，應在10個工作日內(nèi)做出是否受理的決定；發(fā)現(xiàn)報送資料缺失的，可要求納稅人按規(guī)定進行補充；做出不予受理決定的，應向申請人說明理由。稅務機關要對從事土地增值稅清算鑒證工作的稅務中介機構在準入條件、工作程序、鑒證內(nèi)容、法律責任等方面提出明確要求，并做好必要的指導和管理工作。主管稅務機關根據(jù)清算條件確定應進行清算的項目，下發(fā)《土地增值稅清算通知書》；納稅人在接到通知書后應按稅務部門規(guī)定的時間及要求進行清算，并按規(guī)定將清算資料報送主管稅務機關申請辦理清算手續(xù)；主管稅務機關前臺受理窗口對報送的資料進行核對后，轉送管理科對清算項目進行調(diào)查核實，提出清算審核意見報稅政科（處）進行書面審核；經(jīng)稅政科（處）審核報分管局長審定后，將清算結果以《土地增值稅清算辦理有關稅務事項通知書》通知納稅人進行補退稅。即申請注銷稅務登記前，必須完成土地增值稅清算工作，否則不予辦理稅務注銷、工商注銷（國稅發(fā)〔2009〕91號）。請判斷是否符合清算的條件。一次形轉讓未開發(fā)完工產(chǎn)品，應進行清算。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合上述任何一種條件，就應主動按照規(guī)定的時間進行土地增值稅的清算。土地增值稅的清算條件有兩種，一是主動清算條件，二是強制清算條件。二、土地增值稅的清算條件（91號文件第9條）土地增值稅的清算條件，是指應繳土地增值稅的開發(fā)項目進行清算應達到的條件。所謂房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工并完成銷售，是指開發(fā)項目已經(jīng)行政管理機關驗收取得初始產(chǎn)權證或驗收證明，開發(fā)的項目已經(jīng)全部銷售完畢；整體轉讓未竣工決算的開發(fā)項目，是指整體將開發(fā)的未完工項目轉讓銷售；直接轉讓土地使用權是指納稅人將依法取得的土地使用權轉讓。100畝轉讓土地應進行清算；100畝連續(xù)開發(fā)，不符合條件，不清算。案例：某開發(fā)企業(yè)，分期開發(fā)住宅小區(qū)，一期A區(qū)開發(fā)可售面積20000平方米，于2008年開發(fā)完工并經(jīng)驗收，2009年6月累計已售面積17005平方米，B區(qū)可售23000平方米，2006年4月取得銷售許可證，已出售15700平方米，尚未竣工驗收但由于未進行決算，成本無法結轉，收取的售房款在預收帳款科目。（三）注銷清算條件對納稅人申請注銷稅務登記進行土地增值稅清算，明確了時限要求。（二）被動清算時間要求（91號文件第11條第一款）符合強制清算條件規(guī)定的納稅人，由稅務機關確定是否進行清算；對于確定需要清算的，由主管稅務機關下