土地增值稅清算實(shí)例-在線瀏覽
2024-08-08 19:44本頁面
【正文】 為了進(jìn)一步指導(dǎo)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)內(nèi)部人員掌握土地增值稅的清算審核工作方法，根據(jù)土地增值稅清算審核有關(guān)政策及程序，編寫了土地增值稅三道案例題，供對(duì)照參考。案例一北京市東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的“東園小區(qū)”項(xiàng)目，在2006年7月，向東城地方稅務(wù)局提出辦理土地增值稅清算申請手續(xù)。在公司提交的“東園小區(qū)”項(xiàng)目《鑒證報(bào)告》中披露的具體情況如下：—、整體項(xiàng)目情況簡介某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)東園小區(qū)項(xiàng)目，是經(jīng)北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)于2001年2月以(2001)231號(hào)文件批準(zhǔn)投資開發(fā)的項(xiàng)目的，座落于東城區(qū)XX號(hào)，規(guī)劃批準(zhǔn)總占地面積80,000平方米。該項(xiàng)目于2002年初開工建設(shè)，于2003年5月開始對(duì)商品房進(jìn)行預(yù)銷售，根據(jù)北京市房地產(chǎn)勘察測繪所提供實(shí)測總建筑面積證明為200,000平方米，可售面積證書中批復(fù)商品房銷售面積170,000平方米；其余不可出售的自用辦公、商業(yè)、車庫等面積30，000平方米。截止2006年5月30日，可售面積中已出售面積為160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商業(yè)用房15,000平方米、出售辦公用房25,000平方米。公共配套設(shè)施用途分別為：變電站和熱力站800平方米、物業(yè)管理用房200平方米、托兒所2000平方米、派出所500平方米、游泳館4000平方米、自行車棚1000平方米，車庫3500平方米。根據(jù)房屋測繪部門對(duì)出售商品住宅進(jìn)行測量后出具的證明為：總商品住宅面積130,000平方米、總商品住宅共7棟為1040套，按單棟計(jì)算后，每套平均125平方米，屬于2級(jí)土地，因此按照普通標(biāo)準(zhǔn)住宅三個(gè)條件的標(biāo)準(zhǔn)，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的優(yōu)惠政策。該單位于2003年5月開始預(yù)銷售東園小區(qū)的房屋，截止到2006年5月30日，已出售面積為160,000平方米，共取得銷售收人總額1,430,000,000元，總額全部為貨幣收入(人民幣)。另外，取得租金收入200，000元。三、扣除項(xiàng)目情況說明(一)取得土地使用權(quán)所支付的總金額為453,200,000元。該項(xiàng)目本次清稅應(yīng)扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額為362,560,000元 具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 453,200,000*80﹪=362,560,000元。其中：(1)土地拆遷及補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償?shù)葹橹鳎?9,700,000元。(3)建筑安裝工程費(fèi):290,000,000元。(5)公共配套設(shè)施費(fèi)：27，942，700元。(開發(fā)成本具體內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源見《鑒證報(bào)告》相關(guān)表格。具體計(jì)算可采取以下兩種方法： 465,657,300*80﹪=372,525,840元 公共配套設(shè)施費(fèi):27,942,700元，本次清算分?jǐn)偪鄢墓才涮自O(shè)施費(fèi)用22,354,160元。27，942,700/200,000*160,000=22,354,160元(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用該公司不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，利息支出無法確定，因此三項(xiàng)費(fèi)用扣除的金額為:(362,560,000+394,880,000)*10﹪=75,744,000元。(五)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加計(jì)扣除為四、納稅情況詳細(xì)計(jì)算過程該項(xiàng)目屬于既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又有其他商品房，應(yīng)分別計(jì)算增值額。(二)其他商品房計(jì)算過程出售商業(yè)及辦公用房取得收入530,000,000元已出售的商業(yè)及辦公用房占清稅項(xiàng)目面積的比例為40,000/160，000=25﹪扣除項(xiàng)目金額=1，063，322，000*25﹪=265,830,500元增值額=530,000,000265,830,500=264,169,500元增值額與扣除項(xiàng)目金額之比(增值率)為264,169,500/265，830，500=﹪ 適用稅率為40﹪應(yīng)納土地增值稅為： 92,167,000,000=87,376,275元 五、稅務(wù)機(jī)關(guān)審核情況(一)對(duì)清稅資料的審核稅務(wù)機(jī)關(guān)通過對(duì)納稅人提供的相關(guān)資料及《鑒證報(bào)告》中披露的內(nèi)容情況與相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行核對(duì)審核后，根據(jù)土地增值稅現(xiàn)行政策規(guī)定，對(duì)該清算項(xiàng)目審核確認(rèn)情況如下：(二)確定銷售收入1,430,000,000元根據(jù)納稅人提供的銷售商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表中的銷售項(xiàng)目棟號(hào)、房間號(hào)、銷售面積、銷售收入等，對(duì)該項(xiàng)目出售住宅120,000平方米，取得
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