房地產(chǎn)土地增值稅清算等稅收問題-在線瀏覽
2025-02-24 17:41本頁面
【正文】 、國有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計表、銷售明細(xì)表、預(yù)售許可證等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費用有關(guān)的證明資料。n (4)納稅人委托稅務(wù)中介機構(gòu)審核鑒證的清算項目，還應(yīng)報送中介機構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報告》。具體期限由各省、自治區(qū)、直轄市、計劃單列市稅務(wù)機關(guān)確定。n 清算審核結(jié)束，主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)當(dāng)將審核結(jié)果書面通知納稅人，并確定辦理補、退稅期限。并提出備案要求。對應(yīng)了 31號文的分類歸集、定價差異等原則，但無事先備案規(guī)定。n 分類核算中的具體問題討論。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 土地增值稅清算能否認(rèn)同？n 187號文第四條：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費用，除另有規(guī)定外，不得扣除。n 第二十五條 n n (五 )建筑安裝發(fā)票是否在項目所在地稅務(wù)機關(guān)開具。n 實施細(xì)則第九條 納稅人成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機關(guān)確認(rèn)的其他方式計算分?jǐn)?。n 187號文第四條：屬于多個房地產(chǎn)項目共同的成本費用，應(yīng)按清算項目可售建筑面積占多個項目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計算確定清算項目的扣除金額。n 91號文第二十一條： (五 )納稅人分期開發(fā)項目或者同時開發(fā)多個項目的，或者同一項目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M用。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 4：土地成本的處理n 31號文： (一 )土地征用費及拆遷補償費。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 187號文：n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算時計算與清算項目有關(guān)的扣除項目金額，應(yīng)根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實施細(xì)則第七條的規(guī)定執(zhí)行。n 分期開發(fā)項目中的土地成本計提、 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 91號文第二十二條：n n (二 )是否存在將房地產(chǎn)開發(fā)費用記入取得土地使用權(quán)支付金額以及土地征用及拆遷補償費的情形。n 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 5：公共基礎(chǔ)設(shè)施的處理n （ 1）車庫的處理問題。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 2）合建公共配套設(shè)施：n 31號文第十八條：企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的郵電通訊、學(xué)校、醫(yī)療設(shè)施應(yīng)單獨核算成本，其中，由企業(yè)與國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位合資建設(shè)，完工后有償移交的，國家有關(guān)業(yè)務(wù)管理部門、單位給予的經(jīng)濟補償可直接抵扣該項目的建造成本， 抵扣后的差額應(yīng)調(diào)整當(dāng)期應(yīng)納稅所得額 。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 187號文：n 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項目配套的居委會和派出所用房、會所、停車場（庫）、物業(yè)管理場所、變電站、熱力站、水廠、文體場館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施，按以下原則處理： ?n ① 建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；n ② 建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除； 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n 問題 6：開發(fā)間接費的處理n 31號文：開發(fā)間接費。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護(hù)費、工程管理費 、周轉(zhuǎn)房攤銷以及 項目營銷設(shè)施建造費 等。 n (二 )開發(fā)間接費用是否真實發(fā)生，有無預(yù)提開發(fā)間接費用的情況，取得的憑證是否合法有效。n (二 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自購建筑材料時，自購建材費用是否重復(fù)計算扣除項目。n (四 )房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采用自營方式自行施工建設(shè)的，還應(yīng)當(dāng)關(guān)注有無虛列、多列施工人工費、材料費、機械使用費等情況。四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 1）施工企業(yè)出票金額、營業(yè)稅計稅依據(jù)n 新《營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》第十六條規(guī)定：除本細(xì)則第七條規(guī)定外，納稅人提供建筑業(yè)勞務(wù)（不含裝飾勞務(wù)）的，其營業(yè)額應(yīng)當(dāng)包括工程所用原材料、設(shè)備及其他物資和動力價款在內(nèi)，但不包括建設(shè)方提供的設(shè)備的價款。納稅人的下列混合銷售行為，應(yīng)當(dāng)分別核算貨物的銷售額和非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額，并根據(jù)其銷售貨物的銷售額計算繳納增值稅，非增值稅應(yīng)稅勞務(wù)的營業(yè)額不繳納增值稅；未分別核算的，由主管稅務(wù)機關(guān)核定其貨物的銷售額：n （一）銷售自產(chǎn)貨物并同時提供建筑業(yè)勞務(wù)的行為；n （二）財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。但是，納稅人提供的建筑業(yè)勞務(wù)以及國務(wù)院財政、稅務(wù)主管部門規(guī)定的其他應(yīng)稅勞務(wù)，應(yīng)當(dāng)向應(yīng)稅勞務(wù)發(fā)生地的主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 四、開發(fā)成本歸集與分配問題n （ 2）開發(fā)企業(yè)扣繳義務(wù)n 財稅 [2023]61號文廢止了財稅
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