【正文】 900）5％＋220＋（1600＋900）20％＝3525（萬元）；增值稅＝4000－3525＝475（萬元），增值率＝475 247。（2）計算綜合樓應納土地增值稅：①計算扣除項目金額取得土地使用權(quán)支付的金稅＝2000 （1—1/4）＝1500（萬元）支付開發(fā)成本＝6000（萬元）扣除稅金＝180005％（l＋7％＋3％）＝990（萬元）（其中5％的營業(yè)稅，城建稅在營業(yè)稅稅金的基礎(chǔ)上征7％，教育費附加征3％）開發(fā)費用＝（1500＋6000）10％＝750（萬元）加計扣除費用＝（1500＋6000）20％＝1500（萬元）扣除項目金稅＝1500＋6000＋990＋750＋1500＝10740（萬元）②增值稅＝18000—10740＝7260（萬元）③增值額占扣除項目的比率＝7260247。616100％＝％應繳納土地增值稅＝58440％一6165％－＝（萬元）（2）轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值稅＝560－420－6－（560－420）5％ （l＋7％＋3％）一560－＝1263（萬元）增值率＝＋4337100％＝％,應繳納土地增值稅＝30％＝（萬元）（3）合計應納土地增值稅＝2028＋＝（萬元）【解析】個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房（非普通住宅），經(jīng)向稅務(wù)機關(guān)申報核準，凡居住滿5年或5年以上的，免予征收土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅；居住未滿3年的，按規(guī)定計征土地增值稅?？鄢椖拷鸲悾?070％＋＝（萬元）增值稅＝46－＝（萬元）增值率＝247。18．A【解析】選項 B、C、D，為納稅人應進行土地增值稅清算的情形。20． B【解析】納稅人應當在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：（）房屋產(chǎn)權(quán)證、土地使用權(quán)證書；（2）土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；（3）房地產(chǎn)評估報告；（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證；（5）其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料?！窘馕觥客恋卦鲋刀愒瓌t上在房地產(chǎn)的坐落地納稅，但如果自然人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住地不在一地時，則在辦理過戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。二、多項選擇題1．A C DE【解析】土地增值稅的特點：以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對象、征稅面比較廣、采用扣除法和評估法計算增值額、實行超率累進稅率、實行按次征收。3．A B【解析】以房地產(chǎn)抵債發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，要繳納土地增值稅，未發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的，不征收土地增值稅；被兼并企業(yè)的房地產(chǎn)在企業(yè)兼并中轉(zhuǎn)讓到兼并方的，屬于土地增值稅的征稅范圍，但是暫免征收；以出地、出資雙方合作建房，建成后又轉(zhuǎn)讓給其中一方的，4A D【解析】選項已農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)是轉(zhuǎn)讓集體土地，屬于非法行為；選項 C，房產(chǎn)所有人通過當?shù)亟逃窒虍數(shù)匦W捐贈的房屋，未取得收入，不征收土地增值稅；選項E，房地產(chǎn)評估增值，未取得收入，也未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓，不征收土地增值稅。6．A BE【解析】以房產(chǎn)進行投資、聯(lián)營，如果以土地（房地產(chǎn)）作價入股作為投資或作為聯(lián)營條件的，暫免征收土地增值稅；因國家建設(shè)需要而被政府征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。8．A B C D【解析】房地產(chǎn)并發(fā)成本包括土地的征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施費、開發(fā)間接費用等；廣告費計人銷售費用，屬于房地產(chǎn)開發(fā)費用。對于代收費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數(shù)；如果代收費用本計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應地，在計算扣除項日金額時，代收費用就不得在收入中扣除。11．A B DE【解析】房地產(chǎn)開發(fā)費用中，利息符合規(guī)定可據(jù)實扣除，其他開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本之利的5％以內(nèi)扣除；利息不符合規(guī)定的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本立和的10％以內(nèi)扣除。對于選項 D，缺少了“又無正當理由”的條件。14．AB C D【解析】稅法規(guī)定，土地、房產(chǎn)管理部門應當向稅務(wù)機關(guān)提供應稅房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權(quán)屬變更等方面的資料。B D【解析】房地產(chǎn)評估機構(gòu)的責任與義務(wù)有：（l）必須嚴格按稅法規(guī)定的辦法進行應納稅房地產(chǎn)的價格評估；（2）房地產(chǎn)所在地的稅務(wù)機關(guān)要求從事房地產(chǎn)評估的機構(gòu)提供與房地產(chǎn)評估有關(guān)的評估資料，資產(chǎn)評估機構(gòu)應無償提供，不得以任何借口子以拒絕。18．A D【解析】納稅人是法人的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)坐落地與其機構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地一致的，應在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機關(guān)申報納稅；如果不一致的，則應在房地產(chǎn)坐落地所管轄的稅務(wù)機關(guān)申報納稅。20．A B CE【解析】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務(wù)機關(guān)可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：（l）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應當設(shè)置但未設(shè)置賬簿的；（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的；（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項目金額的；（4）符合土地增值稅清算條件，未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)責令限期清算，逾期仍不清算的；（5）申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當理由的。三、計算題【答案】（l）C；（2）B；（3）D；（4）A【解析】（1）征收土地增值稅時應扣除的土地使用權(quán)的金稅＝〔（2000＋800）12000247。60000）=700（萬元）（2）征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)成本金稅＝（7200 50000 247。60000）＝6100（萬元）（3）征收土地增值稅時應扣除的開發(fā)費用和其他項目金稅＝（700＋6100）（10％＋20％）＝2040（萬元）（土地增值稅開發(fā)費用的扣除比例為10％）（4）2007年應繳納的土地增值稅。9640100％＝％應繳納土地增值稅＝636040％－96405％一2544一482＝2062（萬元）第二篇：土地增值稅試題8一、單項選擇題，應當征收土地增值稅的是（）。，只要取得收入，均屬于土地增值稅的征稅范圍，因政府也是土地增值稅的納稅人，因此該行為征稅，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本的是（）。、城建稅和土地增值稅、城建稅和教育費附加、城建稅和企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加和印花稅；房地產(chǎn)開發(fā)成本6000萬元；向金融機構(gòu)借入資金利息支出400萬元(能提供貸款證明)，其中超過國家規(guī)定上浮幅度的金額為100萬元；該省規(guī)定能提供貸款證明的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用為5％；該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（）萬元。已知該公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為50萬元，房地產(chǎn)開發(fā)成本為200萬元，房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，該公司沒有按房地產(chǎn)項目計算分攤銀行借款利息，該項目所在省政府規(guī)定計征土地增值稅時房地產(chǎn)開發(fā)費用扣除比例按10%計算，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為60萬元。，取得轉(zhuǎn)讓收入4000萬元，轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納稅款以及有關(guān)費用合計220萬元(不含印花稅)。另知，該單位所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為5％。，取得收入560萬元。轉(zhuǎn)讓該土地行為應繳納土地增值稅為（）萬元。、完成銷售的 。二、多項選擇題（）。、地上的建筑物及其附著物的產(chǎn)權(quán)是否發(fā)生轉(zhuǎn)讓、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有、地上的建筑物及其附著物的轉(zhuǎn)讓是否有償、地上的建筑物及其附著物是否為國家所有，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)征稅，房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人加計20％扣除項目基數(shù)是（）。，正確的是（）。，其成本費用可以扣除的情況有（）。，建造了一個生產(chǎn)車間，后因技術(shù)改造，轉(zhuǎn)讓了該生產(chǎn)車間，有關(guān)收入與支出如下：（1）取得收入500萬元，并按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅費（營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，‰，教育費附加征收率3%）。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費用為40萬元，其中：利息支出20萬元（能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構(gòu)證明），但比銀行的同期同類貸款利率計算的利息多出3萬元，其他開發(fā)費用20萬元。根據(jù)以上資料和稅法有關(guān)規(guī)定，回答下列問題：(1).該企業(yè)繳納土地增值稅時可以扣除的稅金和附加是（）萬元。(3).計算土地增值稅時準予扣除的項目合計是（）萬元。答案部分一、單項選擇題1.【正確答案】 B【答案解析】 直系親屬繼承的房屋、無償贈與直系親屬的房屋、房地產(chǎn)出租，均不繳納土地增值稅；對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后分房自用的，暫免征土地增值稅，但是建成后轉(zhuǎn)讓的，屬于土地增值稅的征收范圍。【該題針對“土地增值稅征稅范圍”知識點進行考核】3.【正確答案】 D【答案解析】 土地出讓金屬于取得土地使用權(quán)支付的金額，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)成本。其中，允許扣除的印花稅，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時繳納的印花稅，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)繳納的印花稅已列入管理費用，印花稅不再單獨扣除?！驹擃}針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】5.【正確答案】 C【答案解析】 該企業(yè)允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用＝(400－100)+(1000 + 6000)5％＝ 650(萬元)【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】6.【正確答案】 B【答案解析】 扣除項目金額＝50+200+(200+50)10%+60+(50+200)20%＝385(萬元)增值額＝1000－385＝615(萬元)增值率＝615247。3525100％＝％【該題針對“土地增值稅應納稅額的計算”知識點進行考核】8.【正確答案】 A【答案解析】 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地增值額＝560－420－6－(560－420)5%(1+7%+3%)－560%＝560－＝(萬元)增值率＝247?！驹擃}針對“土地增值稅的清算”知識點進行考核】10.【正確答案】 B【答案解析】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以外的其他納稅人應當在簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、發(fā)生納稅義務(wù)后7日內(nèi)或在稅務(wù)機關(guān)核定的期限內(nèi)，按照稅法規(guī)定，向主管稅務(wù)機關(guān)辦理納稅申報，并同時提供下列證件和資料：(1)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；(2)土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同；(3)房地產(chǎn)評估報告；(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金的完稅憑證；(5)其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。【該題針對“土地增值稅的特點”知識點進行考核】2.【正確答案】 ACE【答案解析】 土地的所有權(quán)不得買賣，所以選項B的說法是不正確的；選項D，將屬于國家所有的范圍擴大化，土地增值稅征稅范圍標準之一是轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)是否為國家所有，地上的建筑物及其附著物不限定為國家所有。對于代收費用，如果代收費用計入房價向購買方一并收取，則可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用可以扣除，但不得作為加計20％扣除的基數(shù)；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入征稅，相應地，在計算扣除項目金額時，代收費用就不得在收入中扣除。【該題針對“土地增值稅扣除項目”知識點進行考核】5.【正確答案】 ADE【答案解析】 納稅人購入房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，其在購入環(huán)節(jié)繳納的契稅，已經(jīng)包括在舊房及舊建筑物的評估價格中，因此，在計算土地增值稅時，不另作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金予以扣除；取得土地使用權(quán)后未開發(fā)即進行轉(zhuǎn)讓的，在計算應納土地增值稅時，不能加計扣除；轉(zhuǎn)讓舊房、舊建筑物的，不能提供已支付的地價款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。【該題針對“土地增值稅的申報和繳納”知識點進行考核】7.【正確答案】 ABC【答案解析】 有關(guān)公共設(shè)施在建成之后產(chǎn)權(quán)屬于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，其成本、費用不得扣除。1.(1).【正確答案】 D【答案解析】 與轉(zhuǎn)讓項目有關(guān)的稅金＝5005%（1＋7%＋3%）＋500‰＝（萬元）(2).【正確答案】 B【答案解析】 建造房地產(chǎn)的開發(fā)費用＝（20－3）＋（60＋150）5%＝（萬元）(3).【正確答案】 B【答案解析】 ①取得土地使用權(quán)支付的地價款＝60（萬元）②建造房地產(chǎn)的開發(fā)成本＝150（萬元）③建造房地產(chǎn)的開發(fā)費用＝（萬元）④與轉(zhuǎn)讓項目有關(guān)的稅金＝（萬元）⑤扣除項目金額合計（4項）＝60＋150＋＋＝（萬元）(4).【正確答案】 B【答案解析】 增值額＝500－＝（萬元）增值額與扣除項目金額的比率＝247。㈡立項情況商品房項目實際于年月開工,年月主體工程封頂，年月通過結(jié)構(gòu)驗收。年月日本公司取得本縣區(qū)房地產(chǎn)交易中心的產(chǎn)權(quán)備案登記，商品房項目可售建筑面積平方米（其中住宅建筑面積平方米、店面建筑面積平方米、車(位)庫建筑面積平方米）。㈢項目開發(fā)面積情況本公司開發(fā)商品房項目可售總建筑面積平方米，其中：住宅建筑面積平方米，⑴普通住宅建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。非住宅（含店面、車(位)庫、其他）建筑面積平方米，占可售總建筑面積的%。（填有或無）⑶是否取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；（填是或否）⑷納稅人申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（填是或否）四、其他需說明情況：企業(yè)蓋章年月日附送資料（原已提供過的可不再提供）：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請項目立項書施工許可證、預售許可證房地產(chǎn)開發(fā)項目的預、概算書、項目竣工決算報表、項目工程合同結(jié)算單、國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同、取得土地使用權(quán)所支付的地價款憑證、銀行貸款利息結(jié)算通知單不動產(chǎn)銷售明細表商品房分層平面圖主管稅務(wù)機關(guān)要求提供的其他有關(guān)資料。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《暫行條例》）和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實