【正文】 地成本與開發(fā)成本之和的20%加計(jì)可扣除項(xiàng)目。（6）委托代建免稅：對(duì)開發(fā)商而言，雖然取得了收入的，但是沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。（3）因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。針對(duì)關(guān)聯(lián)交易估價(jià)問題：由于涉案關(guān)聯(lián)交易的房產(chǎn)均為商業(yè)性房產(chǎn)，而商業(yè)性房產(chǎn)的價(jià)值通常體現(xiàn)在它獲取收益的能力上，因此用收益法評(píng)估是符合其產(chǎn)品性質(zhì)的。對(duì)于四項(xiàng)費(fèi)用稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)為與定額標(biāo)準(zhǔn)差異大，結(jié)合《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清理管理有關(guān)問題的通知》，稅務(wù)機(jī)關(guān)至少還要證明A房地產(chǎn)企業(yè)提供的“憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)”。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及應(yīng)對(duì)（一）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)至少運(yùn)用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨(dú)成立法人企業(yè)固化土地成本；二是合理定價(jià)，即通過關(guān)聯(lián)交易使項(xiàng)目達(dá)到清算條件，并將轉(zhuǎn)讓收入保持在可控范圍內(nèi)；三是選擇項(xiàng)目核算方式，即對(duì)兩個(gè)地塊的開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施統(tǒng)一核算。成本分?jǐn)偟膶徍塑噹煳从?jì)容，不應(yīng)分?jǐn)偂叭〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額”。三是建筑安裝工程費(fèi)扣除憑據(jù)不足。B集團(tuán)這幾年的財(cái)政資金返還記錄顯示，B集團(tuán)2010年收到A項(xiàng)目地塊的土地出讓金返還款、配套費(fèi)、該款項(xiàng)被約定用于A項(xiàng)目基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和拆遷。因此，土地增值稅清算申報(bào)價(jià)格雖高于評(píng)估價(jià)，但仍低于市場價(jià)比較多。二是商鋪、幼兒園收入偏低。銷售收入的審核經(jīng)稅務(wù)人員審核，A項(xiàng)目銷售收入存在兩個(gè)問題： 一是部分住宅收入偏低。該項(xiàng)目申報(bào)四項(xiàng)費(fèi)用之和達(dá)到4億元，單位面積成本2376元，超出按竣工計(jì)算的定額標(biāo)準(zhǔn)。非住宅的銷售單價(jià)僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。A項(xiàng)目已預(yù)繳土地增值稅1102萬元，申請(qǐng)退稅1102萬元。該項(xiàng)目坐落于H區(qū)的新興行政中心，緊鄰國道，㎡，2013年12月竣工，B集團(tuán)同時(shí)為A 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控股股東，出資比例70%。四、有關(guān)土地增值稅方面的法律法規(guī)和部門規(guī)章（一）中華人民共和國土地增值稅暫行條例（1993月12月13日國務(wù)院138號(hào)令）（二）中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（1995年1月27日財(cái)法字【1995】006號(hào)）（三）財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知 財(cái)稅[1995]48號(hào)（四）國家稅務(wù)總局國家土地管理局關(guān)于土地增值稅若干征管問題的通知 國稅發(fā)[1996]4號(hào)（五）國家稅務(wù)總局建設(shè)部關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問題的通知 國稅發(fā)[1996]48號(hào)（六）國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見的通知 國辦發(fā)〔2005〕26號(hào)（七）國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知國稅發(fā)[2006]187號(hào)（八）財(cái)政部 國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問題的通知 財(cái)稅[2006]21號(hào)（九）國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知 國稅發(fā)[2009]91號(hào)（十）國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知國稅函[2010]220號(hào)！第二篇：土地增值稅案例籌劃分析房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)土地增值稅進(jìn)行籌劃是常態(tài)。）（2）集體土地開發(fā)房屋籌劃法 土地增值稅針對(duì)的是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入征稅。假如房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得國有土地使用權(quán)或者通過其他特殊的市場化行為，也可以達(dá)到納稅籌劃的目的。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。比如，一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一共開發(fā)五個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)預(yù)算，這五個(gè)項(xiàng)目的增值率可能分別為25%、38%、43%、54%、68%，如果合理運(yùn)用成本均衡籌劃法，經(jīng)過調(diào)整可能的增值率為29%、40%、48%、49%、50%，結(jié)果必然導(dǎo)致實(shí)際稅負(fù)的降低。8000=20%，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%，所以應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅，則獲利為960080000（免征土地增值稅）=1600（萬元），后者減價(jià)銷售，反而比前者土地增值稅稅后利潤增加了200萬元。舉例說明：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)普通標(biāo)準(zhǔn)住宅項(xiàng)目，扣除項(xiàng)目金額為8000萬元，當(dāng)?shù)赝愖≌氖袌鍪蹆r(jià)約l億元，假如定價(jià)1億元，則增值率為（100008000）247。具體來說，先要測算出增值率（增值額與允許扣除項(xiàng)目金額的比率），然后再進(jìn)行合理調(diào)整?！芭R界點(diǎn)”籌劃法稅法規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅。費(fèi)用遷移籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用即期間費(fèi)用（銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用）不以實(shí)際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項(xiàng)目直接成本的一定比例扣除。例如某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)備開發(fā)一塊精裝修的樓盤，（），該企業(yè)可以分兩次簽定合同。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項(xiàng)：收入分散籌劃法土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額。2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：，單套建筑面積在120平方米以下。（二）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的稅收優(yōu)惠建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，予以免稅。土地增值稅清算是指，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)和有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)繳納的土地增值稅稅額，填寫清算申報(bào)表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。國家為了加強(qiáng)土地增值稅的征收管理，保證稅收及時(shí)足額入庫，采取了先按比例預(yù)征，然后再予以清算的方法。二、涉及房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的稅收優(yōu)惠（一）財(cái)政部確定的其他扣除項(xiàng) 財(cái)政部確定的一項(xiàng)重要扣除項(xiàng)目是，對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人允許按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20%的扣除。高級(jí)公寓、別墅、小洋樓、度假村、以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修的住宅，均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地增值稅清算的納稅籌劃方法納稅籌劃，是指納稅人通過合法手段，對(duì)戰(zhàn)略、經(jīng)營、投資及財(cái)務(wù)活動(dòng)和涉稅事項(xiàng)進(jìn)行事先規(guī)劃和安排，以節(jié)約稅收、遞延納稅、降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)為目標(biāo)的一系列稅務(wù)規(guī)劃活動(dòng)。常見的辦法就是，把在整個(gè)房地產(chǎn)中可以分開的部分分離，分次單獨(dú)簽定合同。目前萬科開發(fā)的樓盤就是這樣運(yùn)用該方法的典型例子。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不增加任何開支的情況下，通過費(fèi)用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項(xiàng)目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。根據(jù)臨界點(diǎn)的稅負(fù)效應(yīng)，可以對(duì)此進(jìn)行納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加了扣除項(xiàng)目，以高質(zhì)低價(jià)來占領(lǐng)市場。現(xiàn)在進(jìn)行納稅籌劃，銷售房屋定價(jià)9600萬元，其他不變，則增值率為（96008000）247。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把一段時(shí)間內(nèi)各個(gè)項(xiàng)目發(fā)生的開發(fā)成本，根據(jù)增值率可能出現(xiàn)的高低不平現(xiàn)象，進(jìn)行最大限度的合理調(diào)整，均衡分?jǐn)?，這樣避免出現(xiàn)某個(gè)項(xiàng)目增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。根據(jù)稅法規(guī)定：財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按項(xiàng)目地價(jià)款和開發(fā)成本之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。特殊方式籌劃法根據(jù)稅法規(guī)定：土地增值稅，是指對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。老項(xiàng)目3％征收率。（4）企業(yè)重組籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)用收購、兼并等方法，對(duì)其