【正文】 課程大綱：n n一、前期階段：（一）發(fā)生項目研究、招投標(biāo)費用（管理費用）的處理方法 ；（二）土地征用及拆遷補償費的正確處理；（三）購入材料、周轉(zhuǎn)材料、設(shè)備核算應(yīng)注意些什么？（四）購建周轉(zhuǎn)房應(yīng)如何攤銷才算正確？ 房地產(chǎn)企業(yè)借款籌資的正確財務(wù)處理和風(fēng)險防范； 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營階段的會計核算和稅務(wù)應(yīng)對二、開發(fā)建設(shè)階段費用項目：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費和開發(fā)間接費，如何歸集才算對？國稅發(fā)[2009]31號開發(fā)產(chǎn)品計稅成本內(nèi)容的講解?？偪鄢椖拷痤~為3200萬元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項目金額為2200萬元．豪華住宅的扣除項目金額為1000萬元。（不考慮除其他稅種）若該公司按1000元售價直接開具銷售合同，則增值率=600/400*100%=150%，應(yīng)繳納的土地增值稅=600*50%400*15%=240（萬元）。增值額=800+200555=445萬元增值率445/555*100％=％，按規(guī)定適用40％的累進(jìn)稅率應(yīng)繳土地增值稅稅額=445*40％555*5％=150．25萬元(2)假如該企業(yè)和購買者簽定合同時，僅在合同上注明800萬元的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格，同時簽訂一份附屬辦公設(shè)備購銷合同，則銷售稅金及附加=800*5％*(1+7％+3％)=44萬元(5％的營業(yè)稅、7％的城建稅和3％的教育費附加)，全部可扣除項目金額為：500+44=544(萬元)。例：B房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)讓一處房地產(chǎn)，取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本為100萬元，假設(shè)利息費用為A,規(guī)定的第一種扣除方式的扣除比例為5％，第二種方式扣除比例為10％。凈收益==（萬元）。房地產(chǎn)企業(yè)是目前比較熱門的一個話題，在其生產(chǎn)經(jīng)營過程中涉及到土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅和契稅等稅種，通過合理地籌劃能減少應(yīng)上交稅收，從而為企業(yè)創(chuàng)造更大的收益。計算可得：=+ B,則 = B=(元)。住宅:?！钡谝环N土地增值稅計算方法符合按“最基本的核算項目或核算對象為單位計算”的規(guī)定，而且計算出整體項目增值額后，按面積進(jìn)行了增值額分?jǐn)?，也符合財稅字[1995]48號“分別核算增值額”的規(guī)定。（+）]30%＋% =+(+)+[+(+)]30%＋% =++ A+(++ A)30%＋% =+ A++ A+ =+ A(把A=)=(元)。（+）]30%＋% ＝+(+)+[+(+)]30%＋% =+++(++)30%+ =++++ =+(把A=)=（元）（除稅金及附加外其他按面積分?jǐn)偅?。，則由于增值率未超過20％。由于增值率超過20％，不能享受普通住宅免土地增值稅的待遇，需要增加扣除成本，由于土地成本、建安成本、公共配套設(shè)施費用是剛性，增加可能性小或根本不可能增加，建議增加綠化費用和開發(fā)間接費用，使成本增加。=% 已售商鋪和住宅分配的土地成本： %=(元)。對開發(fā)這種商鋪與住宅聯(lián)體的商住樓的納稅問題，《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）明確規(guī)定：對納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額。（三）扣除項目是否真實、扣除金額是否準(zhǔn)確計算土地增值稅時可扣除項目主要包括：土地出讓金及稅費、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、舊房及建筑物的評估價格、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稽查風(fēng)險點（一）稅收優(yōu)惠政策適用是否合法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)適用的土地增值稅免稅情形有：（1）納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%；（2）因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。A項目中部分交易是發(fā)生在關(guān)聯(lián)企業(yè)之間的，并且合同定價低于市場均價，雖然有房屋評估機(jī)構(gòu)對被交易的非住宅進(jìn)行了資產(chǎn)評估，但是評估價是否合理、稅務(wù)機(jī)關(guān)會否對評估價進(jìn)行調(diào)整、如何調(diào)整。五是代收費用不應(yīng)加計扣除。最終稅務(wù)人員確認(rèn)以下幾方面存在問題：一是土地成本確認(rèn)存疑。且均未說明理由。成本比率的爭議。根據(jù)稅務(wù)師事務(wù)所出具的鑒證報告，A項目轉(zhuǎn)讓普通住宅和非普通住宅兩種房屋類型所取得收入的增值率都是負(fù)值，也就是說申報的土地增值稅實際稅負(fù)為零。（4）企業(yè)重組籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運用收購、兼并等方法，對其他企業(yè)進(jìn)行重組，則對被重組企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)或者目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)變更，導(dǎo)致國有土地使用權(quán)及其房屋等發(fā)生權(quán)屬變動等情形，暫免征收土地增值稅。特殊方式籌劃法根據(jù)稅法規(guī)定：土地增值稅，是指對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以把一段時間內(nèi)各個項目發(fā)生的開發(fā)成本，根據(jù)增值率可能出現(xiàn)的高低不平現(xiàn)象，進(jìn)行最大限度的合理調(diào)整，均衡分?jǐn)?，這樣避免出現(xiàn)某個項目增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省部分稅款的繳納。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以通過改善住房環(huán)境，提高房產(chǎn)的質(zhì)量來適當(dāng)增加了扣除項目，以高質(zhì)低價來占領(lǐng)市場。也就是說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在不增加任何開支的情況下，通過費用遷移法，就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額，從而達(dá)到節(jié)稅的目的。常見的辦法就是，把在整個房地產(chǎn)中可以分開的部分分離，分次單獨簽定合同。高級公寓、別墅、小洋樓、度假村、以及超面積、超標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修的住宅，均不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。國家為了加強土地增值稅的征收管理，保證稅收及時足額入庫，采取了先按比例預(yù)征，然后再予以清算的方法。（二）建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的稅收優(yōu)惠建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%的，予以免稅。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算中的納稅籌劃方法有如下幾項：收入分散籌劃法土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。費用遷移籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)費用即期間費用（銷售費用、管理費用、財務(wù)費用）不以實際發(fā)生數(shù)扣除，而是根據(jù)利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)傋鳛橐欢l件，按房地產(chǎn)項目直接成本的一定比例扣除。具體來說，先要測算出增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后再進(jìn)行合理調(diào)整。8000=20%，由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的是普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，且增值額未超過扣除項目金額的20%，所以應(yīng)當(dāng)免征土地增值稅，則獲利為960080000（免征土地增值稅）=1600（萬元），后者減價銷售，反而比前者土地增值稅稅后利潤增加了200萬元。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按項目地價款和開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計算扣除。）（2）集體土地開發(fā)房屋籌劃法 土地增值稅針對的是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入征稅。該項目坐落于H區(qū)的新興行政中心，緊鄰國道，㎡，2013年12月竣工，B集團(tuán)同時為A 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控股股東，出資比例70%。非住宅的銷售單價僅為4170元/㎡，低于普通住宅的4204元/㎡。銷售收入的審核經(jīng)稅務(wù)人員審核，A項目銷售收入存在兩個問題： 一是部分住宅收入偏低。因此，土地增值稅清算申報價格雖高于評估價，但仍低于市場價比較多。三是建筑安裝工程費扣除憑據(jù)不足。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅籌劃稅務(wù)風(fēng)險及應(yīng)對（一）A房地產(chǎn)企業(yè)籌劃方案分析 從案情分析可以看出，A房地產(chǎn)企業(yè)至少運用了三種類型的稅收籌劃方法：一是利用公司組織形式，即通過單獨成立法人企業(yè)固化土地成本；二是合理定價，即通過關(guān)聯(lián)交易使項目達(dá)到清算條件，并將轉(zhuǎn)讓收入保持在可控范圍內(nèi)；三是選擇項目核算方式，即對兩個地塊的開發(fā)項目實施統(tǒng)一核算。針對關(guān)聯(lián)交易估價問題：由于涉案關(guān)聯(lián)交易的房產(chǎn)均為商業(yè)性房產(chǎn)，而商業(yè)性房產(chǎn)的價值通常體現(xiàn)在它獲取收益的能力上，因此用收益法評估是符合其產(chǎn)品性質(zhì)的。（6）委托代建免稅：對開發(fā)商而言，雖然取得了收入的，