【正文】 但是沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，其收入不屬于土地增值稅的征稅范圍。房屋開發(fā)成本(，)，其他費(fèi)用按比例扣除。已售商鋪和住宅分配的土地成本和開發(fā)成本：按照已售面積與可售面積的比例進(jìn)行分配?？鄢?xiàng)目100％＝247?？鄢?xiàng)目100％＝()247。（+）＋(+)247。（+）＋(+)247。到底應(yīng)該選擇方法一還是選擇方法二呢？對(duì)于企業(yè)來(lái)講，（），對(duì)于需要及時(shí)完成稅收任務(wù)的稅務(wù)機(jī)關(guān)來(lái)講，更傾向與按照方法二進(jìn)行計(jì)算土地增值稅。=。(＋)100%≤20%。本文將就土地增值，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)，依據(jù)現(xiàn)行稅法，結(jié)合具體案例，對(duì)其納稅籌劃進(jìn)行探討。(1)納稅人享受起征點(diǎn)照顧的最高售價(jià)根據(jù)規(guī)定，增值額／扣除項(xiàng)目金額=20%，即R(100+%R）=(100+%R)20%時(shí)的售價(jià)為該企業(yè)可以享受起征點(diǎn)照顧的最高售價(jià)。二、巧用利息支出選擇最優(yōu)納稅方案我國(guó)土地增值稅制度對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方法：一是在商業(yè)銀行同類同期貸款利息范圍內(nèi)據(jù)實(shí)扣除，同時(shí)對(duì)其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用杈所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本的5％以內(nèi)計(jì)算扣除，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)*5％以內(nèi)；二是對(duì)不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，可按上述合計(jì)數(shù)的10％以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的全部費(fèi)用支出，即允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本金額)* lO％以內(nèi)。三、利用分散收入法選擇最優(yōu)納稅方案土地增值稅采用以增值額為基礎(chǔ)的超額累迸稅率，而增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項(xiàng)目金額后的余額，因而通過(guò)分散收入，減少增值額，顯然是可以起到節(jié)稅作用的。營(yíng)業(yè)稅的稅率比土地增值稅的稅率要低得多，這樣就使得納稅人的應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到了節(jié)稅的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的話,分開核算和不分開核算稅負(fù)是有差異的。土地增值稅的籌劃還可以在其他方面進(jìn)行分析，要說(shuō)明的是，在增加房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)應(yīng)注意稅法規(guī)定的比例限制，同時(shí)還應(yīng)結(jié)合各省的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃。這主耍是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?7％，超過(guò)了20％，無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。四、利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目選擇最優(yōu)納稅方案稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金的20%,，免征土地增值稅。另外，‰的印花稅稅率，比產(chǎn)權(quán)用轉(zhuǎn)移用的稅率要低，也可以節(jié)省不少印花稅，可謂一舉兩得。故應(yīng)該采用第一種方式。假設(shè)提高A萬(wàn)元的售價(jià)，則此時(shí)允許扣除項(xiàng)目金額為：107．07+%A增值額為：128．48+A(107．07+5．5％A)=+％A應(yīng)納土地增值稅額為：(+％A)* 30％若企業(yè)想通過(guò)提高售價(jià)獲取更大收益，則必須使：A(+％A)30％即A(萬(wàn)元)也就是說(shuō)．+=(萬(wàn)元)。例：A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（位于市區(qū)）建成一批普通標(biāo)準(zhǔn)住宅代售，除銷售稅金及附加外的扣除項(xiàng)目金額為100萬(wàn)元。第三，在計(jì)算聯(lián)體住宅的土地增值稅時(shí)，務(wù)必選擇方案一的計(jì)算方法，可以使房地產(chǎn)企業(yè)節(jié)約一筆巨大的土地增值稅。增值率＝增值額247。而開發(fā)成本中包括五項(xiàng)：土地征用與拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、建安成本、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和公共配套設(shè)施費(fèi)以及開發(fā)間接費(fèi)用。商鋪應(yīng)納土地增值稅＝60%－35% ＝=（元）。=%＜20%,不繳納土地增值稅。方法二：先按面積分開項(xiàng)目計(jì)算增值額與增值率，再分別確定適用稅率計(jì)算增值稅。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝－＝()（元）。增值額＝收入－扣除項(xiàng)目＝－＝（元）?，F(xiàn)將兩種計(jì)算方法分別闡述如下。第三篇：某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析肖太壽 某房地產(chǎn)開發(fā)公司土地增值稅籌劃案例分析20120717 18:00:39| 分類： 默認(rèn)分類 | 標(biāo)簽：土地增值稅籌劃案例 肖太壽 |字號(hào) 訂閱某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司土地增值稅籌劃案例分析作者：財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所博士后 肖太壽（1）項(xiàng)目情況介紹某房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司開發(fā)的第一期聯(lián)體住宅樓項(xiàng)目，底層為商鋪，,商鋪以上為普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，已售收入:,其中：；，已售面積：。（有例外：另根據(jù)財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財(cái)稅[2006]21號(hào)）規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，均不適用財(cái)稅字[1995]48號(hào)文暫免征收土地增值稅的規(guī)定。假設(shè)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定A房地產(chǎn)企業(yè)提供的憑證不實(shí)，那么A房地產(chǎn)企業(yè)還可能面臨稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。九號(hào)樓系獨(dú)立地塊，單獨(dú)入戶、未享受小區(qū)環(huán)境、不應(yīng)分?jǐn)倛@林費(fèi)用。未提供支付記錄。A房地產(chǎn)企業(yè)提供了第三方資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的房屋估價(jià)報(bào)告，采用收益法評(píng)估的不含室內(nèi)裝修價(jià)值的市場(chǎng)價(jià)值為4900萬(wàn)元，低于清算申報(bào)價(jià)格5700萬(wàn)元。通過(guò)進(jìn)一步分析，獨(dú)立辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》的小地塊上是九號(hào)樓，而九號(hào)樓車庫(kù)面積1742㎡，僅占其非住宅42%，其余非住宅都是商鋪。A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的土地增值稅實(shí)際稅負(fù)為零，剔除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本之和加計(jì)扣除20%，計(jì)算出A項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營(yíng)的利潤(rùn)率僅為13%左右，這與行業(yè)正常利潤(rùn)率不符。本文從一則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅清算案例入手，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收籌劃進(jìn)行分析，指出其稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)供大家參考。（原來(lái)是屬于營(yíng)業(yè)稅3％，營(yíng)改增后11％，則還可以抵扣。利息支出的不同運(yùn)用方法一定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅負(fù)發(fā)生影響。假設(shè)不考慮其他因素，獲利為100008000600=1400（萬(wàn)元）。這里的“20%的增值額”就是“臨界點(diǎn)”。這樣就使得應(yīng)納稅額有所減少，達(dá)到節(jié)稅的目的。由于上述原因，納稅人自行轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，亦給予免稅。對(duì)于符合這些條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)符合這些條件之一的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（三）因國(guó)家建設(shè)需要而被政府征收、收回的房地產(chǎn)，免稅這類房地產(chǎn)是指因城市市政規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)需要拆遷，而被政府征收、收回的房地產(chǎn)。第一次涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，第二次是裝修合同，并不涉及房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，所以無(wú)需繳納土地增值稅。超過(guò)20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。8000=25%，應(yīng)納土地增值稅為2000萬(wàn)元30%=600萬(wàn)元。利息支出籌劃法一般來(lái)講，房地產(chǎn)業(yè)屬于高負(fù)債的行業(yè)，可能會(huì)發(fā)生大量的借款，因此利息支出無(wú)法避免。具體有以下幾種：（1）代建房籌劃法房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下設(shè)全資的建筑業(yè)子公司幫助他人代建房屋，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，雖然取得了收入，但未發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移，其收入屬于增值稅的征稅范圍，只征收11%的增值稅而已。然而不當(dāng)稅收籌劃又會(huì)帶來(lái)稅務(wù)稽查風(fēng)險(xiǎn)。（二）稅務(wù)機(jī)關(guān)的質(zhì)疑實(shí)際稅負(fù)的爭(zhēng)議問題。（三）稅務(wù)機(jī)關(guān)的清算審核地稅局相關(guān)人員從以下幾方面進(jìn)行了土地增值稅清算審核：清算單位的審核在基本情況的審核中，稅務(wù)人員發(fā)現(xiàn)該項(xiàng)目擁有兩個(gè)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，按照當(dāng)?shù)氐囟惥值墓?，“房地產(chǎn)開發(fā)以規(guī)劃主管部門審批的用地