【文章內(nèi)容簡介】 對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)物業(yè)并不是易腐品，他們比購房者有大得多的回旋余地。因此，清算征收土地增值稅，只是國家按規(guī)定征收稅賦，但有可能也要由消費者間接承擔(dān)部分稅賦。 劉泉：現(xiàn)在部分地區(qū)征收土地增值稅，僅按照銷售收入的 1％ — 2％來預(yù)征，國家希望通過推出土地增值稅清算政策，嚴(yán)格土地增值稅，擠壓開發(fā)商的利潤空間，同時按照累進(jìn)稅率來調(diào)控別墅、高檔住宅等項目的開發(fā)，對擁有較多土地儲備的公司，必將增加其持有成本，抑制土地囤積。但是，目前房地產(chǎn)價格最主要還是由市場供求決定。這項政策的出臺，也 不排除開發(fā)商將這一成本負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給消費者的可能性和危險性。在短時期內(nèi)如果供求關(guān)系得不到改善，房價的上升趨勢還是很難抑制。 這個政策剛剛出臺，地產(chǎn)股股價下跌，這僅是這項新政出臺的首個市場反應(yīng)。隨著這項政策在下月實施，對絕大部分開發(fā)商可能帶來開發(fā)成本增加的問題。 李長山：我認(rèn)為，土地增值稅對房地產(chǎn)市場有一定的影響，但不會是決定性的。房價和市場是由多種因素綜合決定的，不會因為某一種稅收而亂套。市場是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律運行的，稅收則是國家運用調(diào)控手段對市場進(jìn)行干預(yù)。市場需求決定房價，而不是成本決定房價。 土地增值稅出臺 影響最大的是開發(fā)商的利潤，而不會是房價。從現(xiàn)在開始，房地產(chǎn)市場步入一個新的時期，開發(fā)商開始進(jìn)入一個 “ 微利 ” 時期，將由粗放型管理轉(zhuǎn)入精細(xì)化管理。現(xiàn)在開發(fā)商也要開始精打細(xì)算地過日子了，要向管理要效益，向精細(xì)化經(jīng)營要效益。從目前看來，開發(fā)商面臨兩種選擇：一是相當(dāng)一部分中小開發(fā)商甚至是大開發(fā)商可能會選擇向其他行業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)，或是退出房地產(chǎn)市場；二是很多開發(fā)商可能會選擇向二、三線城市轉(zhuǎn)移，那些地方風(fēng)險較小。當(dāng)然，也不排除一些開發(fā)商可能會選擇部分轉(zhuǎn)移稅收負(fù)荷抬高房價，如果市場能夠接受，那就有可能形成開發(fā)商與消費者共同承擔(dān)稅賦 的現(xiàn)象。 中國最大的管理資源中心 第 9 頁 共 17 頁 土地增值稅對買房人有什么影響 ● 幫買房人問市場 問：為了保持利潤率，開發(fā)商會不會將土地增值稅的開征成本轉(zhuǎn)移到房價里？ 答：萬年花城副總經(jīng)理黃璽慶：目前的房價根本就不是由成本決定的。只有當(dāng)市場競爭非常激烈的情況下，價格非常接近成本時，成本才會影響價格。而目前的房地產(chǎn)市場完全是由供需決定的。成本的增加與否與價格的上漲沒有必然的聯(lián)系。 問：土地增值稅的開征會不會使開發(fā)商持有房子不賣？ 答：黃璽慶認(rèn)為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得 很容易，開發(fā)商肯定會盡快賣掉手中的物業(yè)獲取土地開發(fā)更多的物業(yè)。而目前的市場情況是土地獲取成本越來越高，開發(fā)商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會考慮持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而土地增值稅的開征僅僅是一個外因，可能會促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)。 土地增值稅開征會促使房企持有物業(yè) “ 本公司已披露的 2020 年度凈利潤較上年度增長 50%65%的預(yù)期將不受土地增值稅的影響。 ” 上周當(dāng)整個房地產(chǎn)板塊股價因土地增值稅開征而出現(xiàn)大幅下挫時，萬科對于土地增值稅的影響在股市上發(fā)布了上述公告。相繼，其他各家地產(chǎn)上市公司也紛 紛發(fā)布了類似公告?？偟膩砜?，對此發(fā)布公告的上市公司一致認(rèn)為，土地增值稅的開征對公司利潤不會造成影響。然而，在此期間不少媒體報道認(rèn)為，土地增值稅的開征將大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本。事實究竟如何？對房地產(chǎn)企業(yè)到底會有什么樣的影響呢？ ● 土地增值稅引發(fā)股市劇烈震蕩 時間剛一進(jìn)入 2020 年，在 16 日晚國家稅務(wù)總局便頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。 2 月 1 日，針對全國房地產(chǎn)企業(yè)的土地增 中國最大的管理資源中心 第 10 頁 共 17 頁 值稅的清算工作將全面展開。剛一開年，管理層便出臺了這一嚴(yán)厲政策?？梢娬{(diào)控力度在今年不會減弱。股市對此馬上 做出了強烈反應(yīng)：周三房地產(chǎn)板塊整體大幅下挫，其中 13 家上市公司股價跌停。周四跌勢依然延續(xù)，有不少上市房地產(chǎn)企業(yè)股價出現(xiàn)連續(xù)兩個跌停。此間不少媒體報道認(rèn)為，土地增值稅的開征將會使房地產(chǎn)企業(yè)的成本大幅增加。房地產(chǎn)板塊連續(xù)兩天的大幅下跌，究竟是借利空打壓股價，還是該政策真的會對房地產(chǎn)的盈利將會產(chǎn)生重大影響呢？ 天同證券分析師張銳認(rèn)為，由于去年一年整個房地產(chǎn)板塊的大幅上漲，市場累積了大量獲利盤。再加上上周出臺的土地增值稅清算政策，市場便借此利空向下調(diào)整。但決定股價的根本因素是上市公司的基本面，而基本面并不會因土地 增值稅的開征而產(chǎn)生根本性的轉(zhuǎn)變。相反，對整個行業(yè)來說，政策會打擊一些邊緣企業(yè)，使實力雄厚并規(guī)范運作的企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大市場份額。市場的調(diào)整對明智的投資者來說孕育著機(jī)遇。 ● 房地產(chǎn)企業(yè)反應(yīng)平淡 “ 萬科一直以普通居民住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對較少。 ” 這是萬科在上周的股市公告中發(fā)布的信息， “ 該通知進(jìn)一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，便于土地增值稅政策的落實和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標(biāo)準(zhǔn)等方面與以往規(guī)定無重大變化。萬科已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實現(xiàn)銷售的同時預(yù)交了土地增值稅，并按相 關(guān)規(guī)則，在以往年度業(yè)績中作了相應(yīng)的成本預(yù)提，同時還在新項目發(fā)展中考慮了相關(guān)因素。 ” 其他各家上市公司也紛紛發(fā)布了公告表示，之前已經(jīng)進(jìn)行了土地增值稅的預(yù)提，并不會對公司的業(yè)績產(chǎn)生影響。 畢竟上市房地產(chǎn)企業(yè)是行業(yè)中的佼佼者，其運作也相對更加規(guī)范。對于大量的非上市房地產(chǎn)企業(yè)這一政策又意味著什么呢？ 北京泰福恒投資公司副總劉新虎認(rèn)為，這一政策對于一些投機(jī)性較強，沒有風(fēng)險準(zhǔn)備金的企業(yè)打擊也許是毀滅性的。對于一些資金鏈本來比較緊張的企業(yè)，可能會使資金鏈斷裂。而對大企業(yè)來說，本身會有一定量的資金準(zhǔn)備，不會產(chǎn)生太大影響。對萬年花城的開發(fā)商來說，上周正忙著準(zhǔn)備業(yè)主新年聯(lián)誼會，土地增值稅開征的消息絲毫沒有影響他們與業(yè)主聯(lián)歡的興致，也沒因此而召開會議研討和應(yīng)對。其副總黃璽慶表示，對實力雄厚的大企業(yè)來說不會產(chǎn)生什么影響。 既然對開發(fā)商來說，土地增值稅的開征不會產(chǎn)生什么影響，那么土地增值稅的開征必將減少一部分利潤。為了保持利潤率，會否將這份成本轉(zhuǎn)移到房價中呢？ “ 目前的房價根本就不是由成本決定的。 ” 黃璽慶表示： “ 只有當(dāng)市場競爭非常激烈的情況下，價格非常接近成本時，成本才會影響價格。而目前的房地產(chǎn)市場完全是由供需決定的。成本的增加 與否與價格的上漲沒有必然的聯(lián)系。在目前賣方市場情況下，這一成本很可能又被市場所吸納。 ” ● 土地增值稅的開征可能會使企業(yè)增加持有物業(yè) 中國最大的管理資源中心 第 11 頁 共 17 頁 《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)三種情況下，房產(chǎn)項目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算。總的來看，土地增值稅對銷售型物業(yè)開征的稅種，并沒有涉及開發(fā)商準(zhǔn)備長期持有獲取穩(wěn)定收益的物業(yè)。因此證券市場人士認(rèn)為，對于那些持有大量優(yōu)質(zhì)物業(yè)有著長期穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅反而是一利好。在本周一，持有較多優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租的房地產(chǎn) 上市公司市場表現(xiàn)已經(jīng)明顯走強于整體房地產(chǎn)板塊。 目前在土地獲取成本越來越高的情況下，一些開發(fā)商已經(jīng)開始有意識地持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以獲取長期穩(wěn)定的收益。土地增值稅的開征會否促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)呢？黃璽慶認(rèn)為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得很容易，開發(fā)商肯定會盡快賣掉手中的物業(yè)獲取土地開發(fā)更多的物業(yè)。而目前的市場情況是土地獲取成本越來越高，開發(fā)商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會考慮持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而土地增值稅的開征僅僅是一個外因，可能會促使開發(fā)商持有更多的 物業(yè)。 ● 追蹤背景 從今年 2 月 1 日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被征收 “ 中國目前最重的稅種 ” ———土地增值稅。根據(jù)國家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前以預(yù)（銷）售商品房收入 1％ ~2％的比例進(jìn)行“ 預(yù)征 ” 為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀即將結(jié)束，