【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，房地產(chǎn)物業(yè)并不是易腐品，他們比購(gòu)房者有大得多的回旋余地。因此，清算征收土地增值稅，只是國(guó)家按規(guī)定征收稅賦，但有可能也要由消費(fèi)者間接承擔(dān)部分稅賦。 劉泉：現(xiàn)在部分地區(qū)征收土地增值稅，僅按照銷售收入的 1％ — 2％來預(yù)征，國(guó)家希望通過推出土地增值稅清算政策，嚴(yán)格土地增值稅，擠壓開發(fā)商的利潤(rùn)空間，同時(shí)按照累進(jìn)稅率來調(diào)控別墅、高檔住宅等項(xiàng)目的開發(fā)，對(duì)擁有較多土地儲(chǔ)備的公司，必將增加其持有成本，抑制土地囤積。但是，目前房地產(chǎn)價(jià)格最主要還是由市場(chǎng)供求決定。這項(xiàng)政策的出臺(tái)，也 不排除開發(fā)商將這一成本負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者的可能性和危險(xiǎn)性。在短時(shí)期內(nèi)如果供求關(guān)系得不到改善，房?jī)r(jià)的上升趨勢(shì)還是很難抑制。 這個(gè)政策剛剛出臺(tái)，地產(chǎn)股股價(jià)下跌，這僅是這項(xiàng)新政出臺(tái)的首個(gè)市場(chǎng)反應(yīng)。隨著這項(xiàng)政策在下月實(shí)施，對(duì)絕大部分開發(fā)商可能帶來開發(fā)成本增加的問題。 李長(zhǎng)山：我認(rèn)為，土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的影響，但不會(huì)是決定性的。房?jī)r(jià)和市場(chǎng)是由多種因素綜合決定的，不會(huì)因?yàn)槟骋环N稅收而亂套。市場(chǎng)是按經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)行的，稅收則是國(guó)家運(yùn)用調(diào)控手段對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行干預(yù)。市場(chǎng)需求決定房?jī)r(jià)，而不是成本決定房?jī)r(jià)。 土地增值稅出臺(tái) 影響最大的是開發(fā)商的利潤(rùn)，而不會(huì)是房?jī)r(jià)。從現(xiàn)在開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)步入一個(gè)新的時(shí)期，開發(fā)商開始進(jìn)入一個(gè) “ 微利 ” 時(shí)期，將由粗放型管理轉(zhuǎn)入精細(xì)化管理?，F(xiàn)在開發(fā)商也要開始精打細(xì)算地過日子了，要向管理要效益，向精細(xì)化經(jīng)營(yíng)要效益。從目前看來，開發(fā)商面臨兩種選擇：一是相當(dāng)一部分中小開發(fā)商甚至是大開發(fā)商可能會(huì)選擇向其他行業(yè)轉(zhuǎn)產(chǎn)，或是退出房地產(chǎn)市場(chǎng)；二是很多開發(fā)商可能會(huì)選擇向二、三線城市轉(zhuǎn)移，那些地方風(fēng)險(xiǎn)較小。當(dāng)然，也不排除一些開發(fā)商可能會(huì)選擇部分轉(zhuǎn)移稅收負(fù)荷抬高房?jī)r(jià)，如果市場(chǎng)能夠接受，那就有可能形成開發(fā)商與消費(fèi)者共同承擔(dān)稅賦 的現(xiàn)象。 中國(guó)最大的管理資源中心 第 9 頁(yè) 共 17 頁(yè) 土地增值稅對(duì)買房人有什么影響 ● 幫買房人問市場(chǎng) 問：為了保持利潤(rùn)率，開發(fā)商會(huì)不會(huì)將土地增值稅的開征成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)里？ 答：萬(wàn)年花城副總經(jīng)理黃璽慶：目前的房?jī)r(jià)根本就不是由成本決定的。只有當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的情況下，價(jià)格非常接近成本時(shí)，成本才會(huì)影響價(jià)格。而目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是由供需決定的。成本的增加與否與價(jià)格的上漲沒有必然的聯(lián)系。 問：土地增值稅的開征會(huì)不會(huì)使開發(fā)商持有房子不賣？ 答：黃璽慶認(rèn)為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得 很容易，開發(fā)商肯定會(huì)盡快賣掉手中的物業(yè)獲取土地開發(fā)更多的物業(yè)。而目前的市場(chǎng)情況是土地獲取成本越來越高，開發(fā)商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會(huì)考慮持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而土地增值稅的開征僅僅是一個(gè)外因，可能會(huì)促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)。 土地增值稅開征會(huì)促使房企持有物業(yè) “ 本公司已披露的 2020 年度凈利潤(rùn)較上年度增長(zhǎng) 50%65%的預(yù)期將不受土地增值稅的影響。 ” 上周當(dāng)整個(gè)房地產(chǎn)板塊股價(jià)因土地增值稅開征而出現(xiàn)大幅下挫時(shí)，萬(wàn)科對(duì)于土地增值稅的影響在股市上發(fā)布了上述公告。相繼，其他各家地產(chǎn)上市公司也紛 紛發(fā)布了類似公告?？偟膩砜?，對(duì)此發(fā)布公告的上市公司一致認(rèn)為，土地增值稅的開征對(duì)公司利潤(rùn)不會(huì)造成影響。然而，在此期間不少媒體報(bào)道認(rèn)為，土地增值稅的開征將大幅增加房地產(chǎn)企業(yè)的成本。事實(shí)究竟如何？對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)到底會(huì)有什么樣的影響呢？ ● 土地增值稅引發(fā)股市劇烈震蕩 時(shí)間剛一進(jìn)入 2020 年，在 16 日晚國(guó)家稅務(wù)總局便頒布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》。 2 月 1 日，針對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增 中國(guó)最大的管理資源中心 第 10 頁(yè) 共 17 頁(yè) 值稅的清算工作將全面展開。剛一開年，管理層便出臺(tái)了這一嚴(yán)厲政策?？梢娬{(diào)控力度在今年不會(huì)減弱。股市對(duì)此馬上 做出了強(qiáng)烈反應(yīng)：周三房地產(chǎn)板塊整體大幅下挫，其中 13 家上市公司股價(jià)跌停。周四跌勢(shì)依然延續(xù)，有不少上市房地產(chǎn)企業(yè)股價(jià)出現(xiàn)連續(xù)兩個(gè)跌停。此間不少媒體報(bào)道認(rèn)為，土地增值稅的開征將會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)的成本大幅增加。房地產(chǎn)板塊連續(xù)兩天的大幅下跌，究竟是借利空打壓股價(jià)，還是該政策真的會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的盈利將會(huì)產(chǎn)生重大影響呢？ 天同證券分析師張銳認(rèn)為，由于去年一年整個(gè)房地產(chǎn)板塊的大幅上漲，市場(chǎng)累積了大量獲利盤。再加上上周出臺(tái)的土地增值稅清算政策，市場(chǎng)便借此利空向下調(diào)整。但決定股價(jià)的根本因素是上市公司的基本面，而基本面并不會(huì)因土地 增值稅的開征而產(chǎn)生根本性的轉(zhuǎn)變。相反，對(duì)整個(gè)行業(yè)來說，政策會(huì)打擊一些邊緣企業(yè)，使實(shí)力雄厚并規(guī)范運(yùn)作的企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大市場(chǎng)份額。市場(chǎng)的調(diào)整對(duì)明智的投資者來說孕育著機(jī)遇。 ● 房地產(chǎn)企業(yè)反應(yīng)平淡 “ 萬(wàn)科一直以普通居民住宅開發(fā)為主，因而受土地增值稅影響相對(duì)較少。 ” 這是萬(wàn)科在上周的股市公告中發(fā)布的信息， “ 該通知進(jìn)一步明確了土地增值稅清算規(guī)則和方法，便于土地增值稅政策的落實(shí)和執(zhí)行，但在土地增值稅繳納標(biāo)準(zhǔn)等方面與以往規(guī)定無(wú)重大變化。萬(wàn)科已按土地增值稅相關(guān)政策和各地方政府規(guī)定，在房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售的同時(shí)預(yù)交了土地增值稅，并按相 關(guān)規(guī)則，在以往年度業(yè)績(jī)中作了相應(yīng)的成本預(yù)提，同時(shí)還在新項(xiàng)目發(fā)展中考慮了相關(guān)因素。 ” 其他各家上市公司也紛紛發(fā)布了公告表示，之前已經(jīng)進(jìn)行了土地增值稅的預(yù)提，并不會(huì)對(duì)公司的業(yè)績(jī)產(chǎn)生影響。 畢竟上市房地產(chǎn)企業(yè)是行業(yè)中的佼佼者，其運(yùn)作也相對(duì)更加規(guī)范。對(duì)于大量的非上市房地產(chǎn)企業(yè)這一政策又意味著什么呢？ 北京泰福恒投資公司副總劉新虎認(rèn)為，這一政策對(duì)于一些投機(jī)性較強(qiáng)，沒有風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金的企業(yè)打擊也許是毀滅性的。對(duì)于一些資金鏈本來比較緊張的企業(yè)，可能會(huì)使資金鏈斷裂。而對(duì)大企業(yè)來說，本身會(huì)有一定量的資金準(zhǔn)備，不會(huì)產(chǎn)生太大影響。對(duì)萬(wàn)年花城的開發(fā)商來說，上周正忙著準(zhǔn)備業(yè)主新年聯(lián)誼會(huì)，土地增值稅開征的消息絲毫沒有影響他們與業(yè)主聯(lián)歡的興致，也沒因此而召開會(huì)議研討和應(yīng)對(duì)。其副總黃璽慶表示，對(duì)實(shí)力雄厚的大企業(yè)來說不會(huì)產(chǎn)生什么影響。 既然對(duì)開發(fā)商來說，土地增值稅的開征不會(huì)產(chǎn)生什么影響，那么土地增值稅的開征必將減少一部分利潤(rùn)。為了保持利潤(rùn)率，會(huì)否將這份成本轉(zhuǎn)移到房?jī)r(jià)中呢？ “ 目前的房?jī)r(jià)根本就不是由成本決定的。 ” 黃璽慶表示： “ 只有當(dāng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈的情況下，價(jià)格非常接近成本時(shí)，成本才會(huì)影響價(jià)格。而目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)完全是由供需決定的。成本的增加 與否與價(jià)格的上漲沒有必然的聯(lián)系。在目前賣方市場(chǎng)情況下，這一成本很可能又被市場(chǎng)所吸納。 ” ● 土地增值稅的開征可能會(huì)使企業(yè)增加持有物業(yè) 中國(guó)最大的管理資源中心 第 11 頁(yè) 共 17 頁(yè) 《通知》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)三種情況下，房產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)該進(jìn)行土地增值稅清算?？偟膩砜?，土地增值稅對(duì)銷售型物業(yè)開征的稅種，并沒有涉及開發(fā)商準(zhǔn)備長(zhǎng)期持有獲取穩(wěn)定收益的物業(yè)。因此證券市場(chǎng)人士認(rèn)為，對(duì)于那些持有大量?jī)?yōu)質(zhì)物業(yè)有著長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的房地產(chǎn)企業(yè)，土地增值稅反而是一利好。在本周一，持有較多優(yōu)質(zhì)物業(yè)出租的房地產(chǎn) 上市公司市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)明顯走強(qiáng)于整體房地產(chǎn)板塊。 目前在土地獲取成本越來越高的情況下，一些開發(fā)商已經(jīng)開始有意識(shí)地持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)，以獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的收益。土地增值稅的開征會(huì)否促使開發(fā)商持有更多的物業(yè)呢？黃璽慶認(rèn)為，決定企業(yè)是否持有物業(yè)的主要原因是土地獲取的難易程度。如果土地獲取得很容易，開發(fā)商肯定會(huì)盡快賣掉手中的物業(yè)獲取土地開發(fā)更多的物業(yè)。而目前的市場(chǎng)情況是土地獲取成本越來越高，開發(fā)商取得土地越來越不容易，為了使公司可持續(xù)發(fā)展，開發(fā)商會(huì)考慮持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)。而土地增值稅的開征僅僅是一個(gè)外因，可能會(huì)促使開發(fā)商持有更多的 物業(yè)。 ● 追蹤背景 從今年 2 月 1 日起，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被征收 “ 中國(guó)目前最重的稅種 ” ———土地增值稅。根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布的《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目前以預(yù)（銷）售商品房收入 1％ ~2％的比例進(jìn)行“ 預(yù)征 ” 為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀即將結(jié)束，