【正文】 1）如果這個(gè)利息能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偟? 最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 = 利息＋ （取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 5% 2）如果這個(gè)利息不能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偟? 最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 = （取得土地使用權(quán)所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本） 10% 在 1）中全額扣除的利息，對(duì)它有要求： ①它不能超過(guò)銀行利率 銀行統(tǒng)一規(guī)定的利率。 內(nèi)資房企扣“兩稅一費(fèi)”。 二這個(gè)加計(jì)扣除怎么算：“按 取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本計(jì)算的金額之和，加計(jì) 20%扣除 ”。 『 正確答案 』 ABC （ 1）按評(píng)估價(jià)格扣除（ 存量房屋建筑物 ） ①舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格：評(píng)估價(jià)格 =重置成本價(jià) 成新度折扣率 ②取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用 ③轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金 三個(gè)扣除項(xiàng)目 ：一個(gè)是 評(píng)估價(jià)格 、第二個(gè)是 買地的地款和費(fèi)用 、第三個(gè)是 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交的稅金 。 （ 2）按購(gòu)房發(fā)票金額計(jì)算扣除 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物，凡不能取得評(píng)估價(jià)格，但能提供購(gòu)房發(fā)票的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門確認(rèn)，《 土地增值稅暫行條例 》 第六條第（一）、（三）項(xiàng)規(guī)定的扣除項(xiàng)目的金額，可按發(fā)票所載金額并從購(gòu)買年度起至轉(zhuǎn)讓年度止每年加計(jì) 5%計(jì)算，對(duì)于納稅人購(gòu)房時(shí)繳納的契稅，凡能夠提供契稅完稅憑證的，準(zhǔn)予作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”予以扣除，但不作為加計(jì) 5%的基數(shù)。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，納稅人轉(zhuǎn)讓舊房，不允許扣除管理費(fèi)等三項(xiàng)費(fèi)用，只有轉(zhuǎn)讓新建商品房項(xiàng)目時(shí)，才允許按照房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。 『 正確答案 』 D 『 答案解析 』 本題考核超率累進(jìn)稅率的范圍。 （ 2）計(jì)算扣除項(xiàng)目 （有扣 2項(xiàng)的。計(jì)算題 】 某外商（交土地增值稅之前只交營(yíng)業(yè)稅，城建稅及增長(zhǎng)率費(fèi)附加不交。印花稅給你的是一個(gè)陷井）10萬(wàn)元。計(jì)算該公司轉(zhuǎn)讓寫字樓應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。其中在稅金的扣除上是三稅一費(fèi)），按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金① 2 840萬(wàn)元，繳納相關(guān)稅費(fèi) 160萬(wàn)元；住宅開發(fā)成本② 2 800萬(wàn)元，其中含裝修費(fèi)用（在開發(fā)成本中，不要剔除） 500萬(wàn)元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為 300萬(wàn)元（不能提供金融機(jī)構(gòu)證明）（③開發(fā)費(fèi)用（ 3000＋ 2800） 10%）；當(dāng)年住宅全部銷售完畢，取得銷售收入共計(jì) 9 000萬(wàn)元；（④有關(guān)的稅金：）繳納營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 495萬(wàn)元；繳納印花稅 ?？鄢?xiàng)目金額 ≈31% （ 5）計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額： 應(yīng)納土地增值稅稅額 ﹦ 30%（第一檔不用分段算，沒(méi)有速算扣除數(shù)） =（萬(wàn)元） ★ （舊的存量項(xiàng)目） 【 例題 3根據(jù) 《 土地增值稅暫行條例 》 等有關(guān)規(guī)定，公司轉(zhuǎn)讓該舊房地產(chǎn)允許扣除的項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋的評(píng)估價(jià)格、支付給房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)、繳納的與轉(zhuǎn)讓該房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。 1030=%，說(shuō)明增值額超過(guò)了扣除項(xiàng)目金額的 50%，但未超過(guò) 100%。 （四） 自 2022年 11月 1日起，對(duì)居民個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房一律免征土地增值稅 。根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，對(duì)于以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或聯(lián)營(yíng)的，凡所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營(yíng)的，不免征土地增值稅；工業(yè)企業(yè)以不動(dòng)產(chǎn)作價(jià)入股進(jìn)行投資和某商場(chǎng)因城市實(shí)施規(guī)劃、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn)屬于免征土地增值稅的情形；國(guó)家機(jī)關(guān)轉(zhuǎn)讓自用房產(chǎn)屬于土地增值稅的征稅范圍 。 【 例題 （了解） 符合第 l項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在滿足清算條件之日起 90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)；符合第 2項(xiàng)規(guī)定的納稅人，須在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)限定的期限內(nèi)辦理清算手續(xù)。 ，當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地一致時(shí)，則在居住所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；當(dāng)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其居住所在地不一致時(shí)，在辦理過(guò)戶手續(xù)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。 A 290 B 580 C 582 D590 【 答案解析 】 ：房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用 =300+（ 3000+2800） 5%=590（萬(wàn)元） (2).該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額為（ C ）萬(wàn)元。 銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 列入管理費(fèi)用中，故不允許單獨(dú)作為稅金扣除 10%扣除 本節(jié)總結(jié)： 本章總結(jié)： 經(jīng)濟(jì)法