【正文】 方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) （ 3）將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為 （ 4）通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利的社會(huì)團(tuán)體、國(guó)家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè) 特殊規(guī)定： （ 1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅（非房地產(chǎn)企業(yè)） （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 （ 3） 個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn) （ 4） 合作建房，建成后按比例分房自用的 （ 5）房地產(chǎn)的出租 （ 6）對(duì)房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅 （ 7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為；房地產(chǎn)的重新評(píng)估 【 例題 1 （二）扣除項(xiàng)目 ： （ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ： ①納稅人為取得土地使用權(quán)所 支付的地價(jià)款 ： 地價(jià)款的確定有三種方式：如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為納稅人所支付的 土地出讓金 ；如果是以行政劃撥方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定 補(bǔ)交的土地出讓金 ；如果是以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)的，地價(jià)款為向原土地使用權(quán)人 實(shí)際支付的地價(jià)款 。 存量地 ： 如果地上沒有房，只是把買來(lái)的地給賣了呢？實(shí)際上就是少了剛才三項(xiàng)當(dāng)中的第一項(xiàng)，沒有評(píng)估價(jià)格。 （ 3）計(jì)算增值額 計(jì)算增值額 =轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 扣除項(xiàng)目 計(jì)算增值額＝（ 1）－（ 2） （ 4）計(jì)算增值率 增值率 =增值額 247。計(jì)算該企業(yè)銷售住宅應(yīng)繳納的土地增值稅稅額。多選題 】 下列各項(xiàng)中，可以不征或免征土地增值稅的有（ BD）。已知：該企業(yè)所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算扣除比例為5%。 單位建筑面積成本費(fèi)用＝清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額247。 （二）因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。 10100（扣除額） ≈98% 98%是在 50％ ――100% 之間，稅率是 40%，同級(jí)速算扣 除系數(shù) 5% （ 5） 計(jì)算應(yīng)繳納的土地增值稅稅額： 應(yīng)納土地增值稅稅額 =（計(jì)稅依據(jù)增值額） 9900 40%10100（絕對(duì)額扣除合計(jì)） （扣除系數(shù)） 5%=3455（萬(wàn)元） ★ P211教材（例 5－ 35） 【 例題 2 （二）土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 計(jì)算公式 ： 土地增值稅應(yīng)納稅額＝增值額 適用稅率 扣除項(xiàng)目金額 速算扣除系數(shù) （ 1）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 （貨幣收入、實(shí)物收入） 確定土地增值稅的應(yīng)稅收入。 【 例題 根據(jù)稅收法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列各稅中，屬于該公司此項(xiàng)售樓業(yè)務(wù)的應(yīng)繳納的稅種有（ ）。單選題 】 下列各項(xiàng)中 ,不屬于土地增值稅納稅人的是（ ）。單選題 】 下列各項(xiàng)中 ,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ A）。 ②納稅人在取得土地使用權(quán)時(shí)按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的 有關(guān)費(fèi)用和稅金。就只扣 買地的地款和費(fèi)用 、 轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)交的稅金 兩個(gè)項(xiàng)目 。 扣除項(xiàng)目合計(jì) 100% （ 5）計(jì)算土地增值稅的應(yīng)納稅額 應(yīng)納稅額＝增值額 稅率－扣除項(xiàng)目 速算扣除系數(shù) P210教材（例 5－ 34） 【 例題 1 （ 1）住宅銷售收入為 9000萬(wàn)元 （ 2）確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額： ①取得土地使用權(quán)所支付的金額為： 2840＋ 160=3 000萬(wàn)元 ②住宅開發(fā)成本為 2800萬(wàn)元 ③房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為：（ 3000＋ 2800） 10%=580（萬(wàn)元） ④與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為 : 495＋ =（萬(wàn)元） ⑤轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額為： 3000＋ 2800＋ 580＋ =（萬(wàn)元） （ 3）計(jì)算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額： =（萬(wàn)元） （ 4）計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目金額的比率：增值額 247。 、國(guó)家建設(shè)的需要而自行轉(zhuǎn)讓原房產(chǎn) 『 答案解析 』 本題考核土地增值稅的減免稅。 要求：根據(jù)以上資料，回答下列問(wèn)題： (1).該企業(yè)計(jì)算土地增值稅時(shí)準(zhǔn)予扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為（ D ）萬(wàn)元。 納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。稅率是 40% （ 4）應(yīng)納稅額 土地增值稅稅額 = 570 40%扣除項(xiàng)目 l03