【正文】 第七節(jié) 土地增值稅法律制度 一、土地增值稅概述 （一）土地增值稅的 概念 土地增值稅 是對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。 （二）土地增值稅的 特點(diǎn) 二、土地增值稅的納稅人 土地增值稅的納稅人 是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。 【 提示 1】 土地增值稅的納稅義務(wù)人不論法人與自然人；不論經(jīng)濟(jì)性質(zhì)；不論內(nèi)資與外資企業(yè)、中國公民與外籍個人；不論部門。 【 提示 2】 土地使用權(quán)、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中：轉(zhuǎn)讓方繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅、所得稅；承受方繳納契稅、印花稅。 P202教材 【 例題 單選題 】 下列各項(xiàng)中 ,不屬于土地增值稅納稅人的是（ ）。 『 正確答案 』 B 『 答案解析 』 本題考核土地增值稅的納稅人。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，出租房地產(chǎn)，未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓行為，不屬于土地增值稅征稅范圍，所以，出租寫字樓的某外資房地產(chǎn)開發(fā)公司不是土地增值稅的納稅人。 三、征稅范圍 一般規(guī)定 ： （ 1）土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅； （ 2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其他附著物產(chǎn)權(quán)的行為征稅； （ 3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。 具體和特殊規(guī)定 （易出單選題、多選題） 征收土地增值稅 不征收土地增值稅 （ 1）轉(zhuǎn)讓國有土地的行 （ 2）凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產(chǎn)開發(fā)的，或者房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進(jìn)行投資和聯(lián)營的 （ 3）對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅 （ 4）以房地產(chǎn)與另一方的房地產(chǎn)進(jìn)行交換（ 單位之間 ） （ 5）合作建房建成后 轉(zhuǎn) （ 6）以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)讓 （ 7）土地使用者處置土地使用權(quán) （ 1）出讓國有土地的行為 （ 2）繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) （ 3）將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的行為 （ 4）通過中國境內(nèi)非營利的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè) 特殊規(guī)定： （ 1）以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅（非房地產(chǎn)企業(yè)） （ 2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途 （ 3） 個人之間互換自有居住用房地產(chǎn) （ 4） 合作建房，建成后按比例分房自用的 （ 5）房地產(chǎn)的出租 （ 6）對房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅 （ 7）企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；房地產(chǎn)的代建房行為；房地產(chǎn)的重新評估 【 例題 1單選題 】 下列各項(xiàng)中 ,應(yīng)當(dāng)征收土地增值稅的是（ A）。 『 答案解析 』 本題考核土地增值稅的征稅范圍。土地增值稅征稅范圍規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)公司為客戶代建房產(chǎn)，沒有發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，不屬于土地增值稅征稅范圍；兼并企業(yè)從被兼并企業(yè)取得房產(chǎn)、合作建房按比例分配房產(chǎn)后自用，暫免征收土地增值稅。 【 例題 2多選題 】 張某于 2022年以每套 80萬元的價格購入兩套高檔公寓作為投資。 2022年將其中一套公寓以 100萬元的價格轉(zhuǎn)讓給謝某，從中獲利 20萬元，根據(jù)我國稅收法律制度的規(guī)定，張某出售公寓的行為應(yīng)繳納的稅種有（ ）。（ 2022年） 『 正確答案 』 ABD 『 答案解析 』 本題考核房屋轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)涉及的稅種。按照相關(guān)規(guī)定，本題中涉及營業(yè)稅和土地增值稅。由于張某在 05年購買的房屋，于 06年轉(zhuǎn)讓，在 5年以內(nèi)，因此也要按照規(guī)定繳納個人所得稅。 【 例題 3多選題 】 某房地產(chǎn)公司出售一幢已辦理竣工結(jié)算的商用寫字樓，獲得 2022萬元。根據(jù)稅收法律制度的有關(guān)規(guī)定，下列各稅中，屬于該公司此項(xiàng)售樓業(yè)務(wù)的應(yīng)繳納的稅種有（ ）。 『 正確答案 』 BCD 『 答案解析 』 本題考核出售房產(chǎn)應(yīng)繳納的稅種。出售房產(chǎn)應(yīng)繳納營業(yè)稅、印花稅和土地增值稅，而契稅是對買受人征收的。 三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù) —— 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額 增值額＝轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入一扣除項(xiàng)目 （一）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，包括：轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 全部價款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益 ；從收入的 形式來看，包括： 貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入 。 （二）扣除項(xiàng)目 ： （ 1）取得土地使用權(quán)所支付的金額 ： ①納稅人為取得土地使用權(quán)所 支付的地價款 ： 地價款的確定有三種方式：如果是以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣等出讓方式取得土地使用權(quán)