【文章內(nèi)容簡介】 在計算其增值額時 ， 允許扣除取得土地使用權時支付的地價款和有關費用 、 開發(fā)土地和新建房及配套設施的成本和規(guī)定的費用 、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金 ， 并允許加計 20%的扣除 。 這可以使從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人有一個基本的投資回報 ， 以調(diào)動其從事正常房地產(chǎn)開發(fā)的積極性 。 （ 四 ） 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的 ， 在計算其增值額是時 ， 允許扣除由稅務機關參照評估價格確定的扣除項目金額 ， 以及在轉(zhuǎn)讓時交納的有關稅金 。這主要是考慮到如果按原成本價作為扣除項目金額 ， 為盡合理 。而采用評估的重置成本價能夠相對消除通貨膨脹因素的影響 ， 比較合理 。 三 、 房地產(chǎn)評估的計稅事項 在征稅中 ， 對發(fā)生下列情況的 ， 需要進行房地產(chǎn)評估： （ 一 ） 出售舊房及建筑物的； （ 二 ） 隱瞞 、 虛報房地產(chǎn)成交價格的； （ 三 ） 提供扣除項目金額不實的； （ 四 ） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 成交價格 低于房地產(chǎn) 評估價格 ， 又無正當理由的 。 房地產(chǎn)評估價格 ， 是指由政府批準設立的房地產(chǎn)評估機構根據(jù)相同地段 、 同類房地產(chǎn)進行綜合評定的價格 ， 稅務機關根據(jù)評估價格 ， 確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 、 扣除項目金額等 ， 及計算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時所要繳納的土地增值稅 。 對評估價與市場交易價差距較大的轉(zhuǎn)讓項目 ， 稅務機關有權不予確認 ， 要求其重新評估 。 納稅人交納的評估費用 ， 允許作為扣除項目金額予以扣除 。 采用評估辦法 ， 符合市場經(jīng)濟的原則 ， 有利于維護稅收法紀 ， 加強征管 。 四 、 對轉(zhuǎn)讓 舊房及建筑物的 ,在計算土地增值稅時 ,應將土地與建筑物和附著物視為一體 (盡管從形態(tài)上可以區(qū)分開 ),不得將土地使用權與建筑物和附著物分割開 ,分別計稅 。 五 、 對轉(zhuǎn)讓 舊房及建筑物的 ,在計算扣除項目時不得采用評估價格 ,應據(jù)實扣除 。 具體為： ， 為支付的土地出讓金； ， 為轉(zhuǎn)讓土地使用權時按規(guī)定補交的出讓金； ， 為支付的地價款 。 六 、 確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的注意事項 (一 ) 直接銷售應稅房地產(chǎn)收入確定 。 納稅人直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 ,是指包括貨幣收入 、 實物收入和其他收入在內(nèi)的全部價款及有關的經(jīng)濟利益 ,不允許從中減除任何成本費用 。 對取得的實物收入 ,要按收入時的市場價格折算成貨幣收入 。 對取得的無形資產(chǎn)收入 ,要進行專門的評估 ,在確定其價值后折算成貨幣收入 。 對取得的收入為外國貨幣的 ,應當以取得收入當天或當月 1日國家公布的市場匯價折合人民幣 ,據(jù)以計算土地增值稅稅額 。 當月以分期收款方式取得的外幣收入 ,也應按實際收款日或收款當月 1日國家公布的市場匯價折合人民幣 。 (二 ) 非直接銷售應稅房地產(chǎn)收入確定 。 、獎勵 。 、分配給股東或投資人 。 、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn) 。 、廣告等。 上述行為發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認： 、同一年度銷售的同 、同類房地 但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時 Ｂ .非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)下列行為應視同銷售確認收入 、獎勵 。 東或投資人再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 。 、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn) 。 、廣告等。 上述行為發(fā)生所有權轉(zhuǎn)移時應視同銷售房地產(chǎn) , Ｃ .單位和個人互換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認 。 、實物等經(jīng)濟利益作為補償?shù)?。 買賣雙方上述行為都發(fā)生了所有權轉(zhuǎn)移，交換雙方取得了實物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍，應視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認： 、同一年度 當年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。 七 、 相關概念 Ａ ． 房地產(chǎn) Ｂ ． 產(chǎn)權 Ｃ .土地使用權 Ｄ ． 建筑物 Ｅ ． 附著物 Ｆ ． 土地使用權出讓 Ｅ ． 土地使用權轉(zhuǎn)讓 Ｇ ． 重置成本價 Ｈ ． 成新度折扣率 第三講 征收管理 內(nèi)容： ? 納稅期限 ? 納稅地點和征收機關 ? 納稅手續(xù) ? 納稅申報 ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅款預征 ? 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅款征收 一 、 納稅期限 納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi) ， 到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報 ，并在稅務機關核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅 。 主管稅務機關核定的納稅期限 ， 應在納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 ， 辦理房地產(chǎn)權屬變更手續(xù)前 。 二 、 納稅地點和征收機關 （ 一 ） 納稅地點 。 納稅人應向 房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報 。 房地產(chǎn)所在地 ， 是指房地產(chǎn)的座落地 。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個或兩個以上地區(qū)的 ， 應按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅 。 （ 二 ） 征收機關 。 土地增值稅由稅務機關征收 。 土地管理部門 、 房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關提供有關資料 ， 并協(xié)助稅務機關依法征收土地增值稅 。 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的 ， 土地管理部門 、 房產(chǎn)管理部門不得辦理有關的權屬變更手續(xù) 。 土地管理部門、房產(chǎn)管理部門應當向稅務機關提供有關資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關提供有關房屋及建筑物產(chǎn)權、土地使用權、土地出讓金數(shù)額、土地基準地價、房地產(chǎn)市場交易價格及權屬變更等方面的資料。 三 、 納稅手續(xù) （ 一 ） 納稅人應在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi) ， 到房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報 ， 并向稅務機關提交房 屋及建筑物產(chǎn)權 、土地使用權證書 ， 土地轉(zhuǎn)讓 、 房產(chǎn)買賣合同 ， 房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的資料 。 納稅人因經(jīng)常發(fā)行房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的 ， 經(jīng)稅務機關審核同意后 ， 可以定期進行納稅申報 ， 具體期限由稅務機關根據(jù)情況確定 。 （ 二 ） 納稅人按照稅務機關核定的稅額及規(guī)定期限繳納土地增值稅 。 四 、 納稅申報 （ 一 ） 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報 Ａ ． 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 在其開發(fā)項目審核批準后 30日內(nèi)到項目所在地主管地方稅務機關進行登記 ， 填報 《 土地增值稅項目登記表 》 ，同時提供以下資料 （ 復印件 ） ： 1. 土地使用權受讓合同或批準文件； 2. 立項報告； 3. 項目規(guī)劃建設技術指標； 4. 項目的預 、 概算 。 5. 主管地方稅務機關要求提供的其他資料 。 Ｂ ． 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 應于每個月份終了后 10日內(nèi)進行土地增值稅納稅申報 。 對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓次數(shù)少且金額較小的納稅人 ，也可按季申報 ， 在每個季度終了后 10日內(nèi)進行土地增值稅納稅申報 。 納稅人按季或按月進行申報 ， 由縣 （ 市 、 區(qū) ） 地方稅務機關確定 。 Ｃ ． 納稅人因特殊情況 ， 不能按期辦理納稅申報的 ， 應在規(guī)定的申報期內(nèi) ， 向主管地方稅務機關申請延期申報 。 經(jīng)批準延期申報的 ， 納稅人應當在納稅期限內(nèi)按照上期實際繳納的稅款或者地方稅務機關核定的稅款預繳土地增值稅 。 （ 二 ） 非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅申報 非從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起 7日內(nèi)進行納稅申報 。 納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物 ， 分期取得轉(zhuǎn)讓收入的 ，應在取得房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 7日內(nèi)進行納稅申報 。 （ 三 ） 納稅申報材料 從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人在辦理納稅申報時應提供下列資料： Ａ ． 財務會計報表； Ｂ ． 主管地方稅務機關要求提供的其他資料 。 納稅人轉(zhuǎn)讓單宗或能夠清算的房地產(chǎn) ， 在辦理納稅申報時除提供第六條所規(guī)定的資料外 ， 還應提供下列資料： Ａ ． 房屋及建筑物產(chǎn)權 、 土地使用權證書； Ｂ ． 房地產(chǎn)開發(fā)成本 、 費用的憑證 （ 包括地價款 、 出讓金 、 房產(chǎn)開發(fā)成本 、 費用等 ） ； Ｃ ． 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的完稅憑證和費用憑證； Ｄ ． 房地產(chǎn)評估報告； Ｅ ． 土地出讓 、 轉(zhuǎn)讓 、 劃撥 、 房產(chǎn)買賣合同； Ｆ ． 主管地方稅務機關要求提供的其他資料 。 土地增值稅項目登記表 填報日期： 年 月 日 轉(zhuǎn)讓單位名稱 轉(zhuǎn)讓單位負責人 受讓單位名稱 受讓單位負責人 轉(zhuǎn)讓單位地址 經(jīng)辦人，電話 轉(zhuǎn)讓項目名稱： 轉(zhuǎn)讓土地、房地產(chǎn)座落地： 轉(zhuǎn)讓土地使用權證書號 轉(zhuǎn)讓土地面積ｍ 2 轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權證書號 轉(zhuǎn)讓建筑面積ｍ 2 土地使用權出讓合同號： 轉(zhuǎn)讓合同名稱簽定 轉(zhuǎn)讓合同日期 納稅人（公章） 稅務經(jīng)辦人：（簽字） 主管地方稅務機關（公章 ） 五 、 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅款預征 （ 一 ） 《 細則 》 規(guī)定 ， 納稅人在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ， 由于涉及成本確定或其他原因 ， 而無法據(jù)以計算土地增值稅的 ，可以預征土地增值稅 ， 待該項目全部竣工 、 辦理結算后再進行清算 ， 多退少補 。 具體辦法由各省 、自治區(qū) 、 直轄市地方稅務局根據(jù)當?shù)厍闆r制定 。 （ 二 ） 我省規(guī)定 ， 對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人 ， 在項目全部竣工結算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 （ 包括預售房收入 ） ， 按規(guī)定預征率預征土地增值稅 ， 并按房地產(chǎn)所在地主管地方稅務機關確定的申報期限 ， 于月末或季末終了后 10日內(nèi) ， 繳納土地增值稅 。 （ 三 ） 預征率土地增值稅預征率幅度為 %至 3%。各地可按下列標準確定具體預征率： 1. 住房 （ 別墅除外 ） 預征率幅度為 %至 2%(市區(qū) 1%2%)； 2. 各類別墅 、 寫字樓 、