土地增值稅法概述(編輯修改稿)
2025-07-26 10:42 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。評(píng)估價(jià)格=重置成本價(jià)成新度折扣率2．對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的金額?！纠}多選題】轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)，計(jì)算其土地增值稅增值額時(shí)準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目有（ ）。（2009年原制度） 【答案】ABD【例題判斷題】轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋的凈值、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。（ ）（2000年）【答案】【難點(diǎn)歸納1】從不同轉(zhuǎn)讓標(biāo)的看扣除項(xiàng)目的差異。新建房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：1．取得土地使用權(quán)所支付的金額；2．房地產(chǎn)開發(fā)成本；3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用；4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)可扣除：1．取得土地使用權(quán)所支付的金額；4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金；6．舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格?！纠}多選題】以下項(xiàng)目中，轉(zhuǎn)讓新建房地產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓舊房產(chǎn)計(jì)算其土地增值稅增值額均能扣除的項(xiàng)目有（ ）。A. 取得土地使用權(quán)所支付的金額 B. 房地產(chǎn)開發(fā)成本C. 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 D. 舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格【答案】AC【難點(diǎn)歸納2】從不同轉(zhuǎn)讓主體的不同轉(zhuǎn)讓行為看扣除項(xiàng)目的差異。歸納圖表：企業(yè)情況轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)情況可扣除項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1．取得土地使用權(quán)所支付的金額2．房地產(chǎn)開發(fā)成本3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用①納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С霾⒛芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的：最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=利息（不包括加息、罰息）+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的最多允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金①營(yíng)業(yè)稅；②城建稅和教育費(fèi)附加5．財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目（加計(jì)扣除）從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)扣除=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）20%非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新建房1．取得土地使用權(quán)所支付的金額2．房地產(chǎn)開發(fā)成本3．房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用4．與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金①營(yíng)業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房1．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用2．房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格評(píng)估價(jià)格＝重置成本價(jià)成新度折扣率 3．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金①營(yíng)業(yè)稅；②印花稅；③城建稅和教育費(fèi)附加各類企業(yè)單純轉(zhuǎn)讓未經(jīng)開發(fā)的土地1．取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用2．轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金第六節(jié) 應(yīng)納稅額的計(jì)算（掌握，能力等級(jí)3）一、增值額的確定（一）通過收入減除扣除項(xiàng)目求得（二）關(guān)于評(píng)估價(jià)格的使用納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格計(jì)算征收：（1）隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)的成交價(jià)格的；（2）提供的扣除項(xiàng)目不實(shí)的；（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格，又無正當(dāng)理由的?！咎崾尽吭u(píng)估價(jià)有評(píng)估找收入和評(píng)估成本之分。【例題單選題】按照土地增值稅有關(guān)規(guī)定，納稅人提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，應(yīng)按照（ ）。（2001年）%后的余值扣除【答案】C二、應(yīng)納稅額的計(jì)算方法第一步，計(jì)算收入總額第二步，計(jì)算扣除項(xiàng)目金額第三步，用收入總額減除扣除項(xiàng)目金額計(jì)算增值額土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收入規(guī)定扣除項(xiàng)目金額第四步，計(jì)算增值額與扣除項(xiàng)目之間的比例，以確定使用稅率的檔次和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計(jì)算稅額。公式為：應(yīng)納稅額=增值額稅率扣除項(xiàng)目金額速算扣除系數(shù)【土地增值稅計(jì)算的命題規(guī)律】關(guān)于土地增值稅的計(jì)算的命題，已經(jīng)經(jīng)歷了從傳統(tǒng)“步驟型”到“關(guān)系加分?jǐn)傂汀钡淖兓纠}步驟型計(jì)算】某房地產(chǎn)開發(fā)公司與某單位于1997年3月正式簽署一寫字樓轉(zhuǎn)讓合同，取得轉(zhuǎn)讓收入15000萬元，公司即按稅法規(guī)定繳納了有關(guān)稅金（營(yíng)業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率為營(yíng)業(yè)稅稅額的7%,教育費(fèi)附加征收率為營(yíng)業(yè)稅稅額的3%，‰）。已知該公司為取得土地使用權(quán)而支付的地價(jià)款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用為3000萬元；投入房地產(chǎn)開發(fā)成本為4000萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用中的利息支出為1200萬元（不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?
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