【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 例 1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司為促銷，推出購(gòu)買房屋代繳契稅的優(yōu)惠活動(dòng)，對(duì)代購(gòu)買方代繳的契稅可否在扣除項(xiàng)目中視為 “ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ” 予以扣除？ 例 2：甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以 8000萬(wàn)元購(gòu)得乙單位一宗土地（原行政劃撥土地）進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，雙方協(xié)商同意下列事項(xiàng)： (一 )甲代乙支付土地出讓金 2022萬(wàn)元； (二 )甲代乙繳納營(yíng)業(yè)稅 400萬(wàn)元，城建稅 20萬(wàn)元，教育附加和地方教育附加 16萬(wàn)元。 對(duì)甲、乙單位如何計(jì)算扣除？ 二 、計(jì)算扣除項(xiàng)目金額的注意事項(xiàng) (一 )對(duì)取得土地或房地產(chǎn)使用權(quán)后，未進(jìn)行開(kāi)發(fā)即轉(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，只允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用，以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 這樣規(guī)定，其目的主要是抑制 “ 炒買炒賣 ” 地皮的行為。 (二 )對(duì)取得土地使用權(quán)后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D(zhuǎn)讓的，計(jì)算其增值額時(shí)，允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款、交納的有關(guān)費(fèi)用， 和開(kāi)發(fā)土地所需成本再加計(jì)開(kāi)發(fā)成本的20%以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。 這樣規(guī)定，是鼓勵(lì)投資者將更多的資金投向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 （ 三 ） 對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造的 ， 在計(jì)算其增值額時(shí) ， 允許扣除取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和有關(guān)費(fèi)用 、 開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本和規(guī)定的費(fèi)用 、 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金 ， 并允許加計(jì) 20%的扣除 。 這可以使從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人有一個(gè)基本的投資回報(bào) ， 以調(diào)動(dòng)其從事正常房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的積極性 。 （ 四 ） 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的 ， 在計(jì)算其增值額是時(shí) ， 允許扣除由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照評(píng)估價(jià)格確定的扣除項(xiàng)目金額 ， 以及在轉(zhuǎn)讓時(shí)交納的有關(guān)稅金 。這主要是考慮到如果按原成本價(jià)作為扣除項(xiàng)目金額 ， 為盡合理 。而采用評(píng)估的重置成本價(jià)能夠相對(duì)消除通貨膨脹因素的影響 ， 比較合理 。 （ 五 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用 （ 扣除項(xiàng)目中的 ） 是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 有關(guān) 的銷售費(fèi)用 、 管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 ， 即三項(xiàng)費(fèi)用 。 兩者有如下關(guān)系： 扣除項(xiàng)目中的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是企業(yè)銷售費(fèi)用 、 管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用 ， 即三項(xiàng)費(fèi)用中的一部分 ， 從形式上看 ， 三項(xiàng)費(fèi)用包含開(kāi)發(fā)費(fèi)用 ， 從數(shù)量上看 ， 企業(yè)列支的三項(xiàng)費(fèi)用金額大于開(kāi)發(fā)費(fèi)用金額 。 兩者不是等量關(guān)系 。 。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用指有關(guān)的三項(xiàng)費(fèi)用 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本指六項(xiàng)費(fèi)用 。 C. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)： （ 1） 納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?， 并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的 ， 其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為： 利息 +（ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ） 5% （ 2） 納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的 ， 其允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為： （ 取得土地使用權(quán)所支付的金額 +房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本 ） 10% （ 六 ） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用扣除標(biāo)準(zhǔn)與企業(yè)列支的三項(xiàng)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的區(qū)別 。 (七 )加計(jì)扣除 三 、 房地產(chǎn)評(píng)估的計(jì)稅事項(xiàng) 在征稅中 ， 對(duì)發(fā)生下列情況的 ， 需要進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估： （ 一 ） 出售舊房及建筑物的； （ 二 ） 隱瞞 、 虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的； （ 三 ） 提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的； （ 四 ） 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 成交價(jià)格 低于房地產(chǎn) 評(píng)估價(jià)格 ， 又無(wú)正當(dāng)理由的 。 房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)格 ， 是指由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)相同地段 、 同類房地產(chǎn)進(jìn)行綜合評(píng)定的價(jià)格 ， 稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)評(píng)估價(jià)格 ， 確定其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 、 扣除項(xiàng)目金額等 ， 及計(jì)算房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)所要繳納的土地增值稅 。 對(duì)評(píng)估價(jià)與市場(chǎng)交易價(jià)差距較大的轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目 ， 稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)不予確認(rèn) ， 要求其重新評(píng)估 。 納稅人交納的評(píng)估費(fèi)用 ， 允許作為扣除項(xiàng)目金額予以扣除 。 采用評(píng)估辦法 ， 符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的原則 ， 有利于維護(hù)稅收法紀(jì) ， 加強(qiáng)征管 。 四 、 對(duì)轉(zhuǎn)讓 舊房及建筑物的 ,在計(jì)算土地增值稅時(shí) ,應(yīng)將土地與建筑物和附著物視為一體 (盡管從形態(tài)上可以區(qū)分開(kāi) ),不得將土地使用權(quán)與建筑物和附著物分割開(kāi) ,分別計(jì)稅 。 例 1：某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司收取的貨款有兩部分組成 ，一部分為房屋價(jià)款 ， 一部分為地下室 （ 小房 ） 價(jià)款 ， 在清算時(shí)地下面積和收入再清算范圍嗎 ？ 例 2：出售或出租小區(qū)內(nèi)的車位 （ 地上或地下 ） 如何清算土地增值稅 ？ 五 、 對(duì)購(gòu)買土地使用權(quán)支付的地價(jià)款在計(jì)算扣除時(shí)不得采用評(píng)估價(jià)格 ,應(yīng)據(jù)實(shí)扣除 。 具體為： ， 為支付的土地出讓金； ， 為轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)時(shí)按規(guī)定補(bǔ)交的出讓金； ， 為支付的地價(jià)款 。 在土地增值稅稅制設(shè)計(jì)中 ， 為何扣除建筑成本或舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格 ， 而地價(jià)款則采用據(jù)實(shí)扣除而非評(píng)估扣除 ？ 六 、 確定房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的注意事項(xiàng) (一 ) 直接銷售應(yīng)稅房地產(chǎn)收入確定 。 納稅人直接轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入 ,是指包括貨幣收入 、 實(shí)物收入和其他收入在內(nèi)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益 ,不允許從中減除任何成本費(fèi)用 。 對(duì)取得的實(shí)物收入 ,要按收入時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格折算成貨幣收入 。 對(duì)取得的無(wú)形資產(chǎn)收入 ,要進(jìn)行專門(mén)的評(píng)估 ,在確定其價(jià)值后折算成貨幣收入 。 對(duì)取得的收入為外國(guó)貨幣的 ,應(yīng)當(dāng)以取得收入當(dāng)天或當(dāng)月 1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣 ,據(jù)以計(jì)算土地增值稅稅額 。 當(dāng)月以分期收款方式取得的外幣收入 ,也應(yīng)按實(shí)際收款日或收款當(dāng)月 1日國(guó)家公布的市場(chǎng)匯價(jià)折合人民幣 。 (二 ) 非直接銷售應(yīng)稅房地產(chǎn)收入確定 。 、獎(jiǎng)勵(lì) 。 、分配給股東或投資人 。 、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) 。 、廣告等。 上述行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： ； ； ， 同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 。 、同類房地 但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí) Ｂ .非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入 、獎(jiǎng)勵(lì) 。 東或投資人再轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) 。 、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn) 。 、廣告等。 上述行為發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , Ｃ .單位和個(gè)人互換房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn) 。 、實(shí)物等經(jīng)濟(jì)利益作為補(bǔ)償?shù)?。 買賣雙方上述行為都發(fā)生了所有權(quán)轉(zhuǎn)移，交換雙方取得了實(shí)物形態(tài)的收入，屬于征稅范圍，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn) , 其收入按下列方法和順序確認(rèn)： 、同一年度 當(dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。 七 .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利息支出核算和扣除問(wèn)題 在土地增值稅清算時(shí)，無(wú)論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)借款利息支出如何核算，均應(yīng)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的規(guī)定計(jì)算扣除。 對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向非金融機(jī)構(gòu)（包括企事業(yè)單位、其他機(jī)構(gòu)、境外非金融機(jī)構(gòu)等）以及個(gè)人的借款、分支機(jī)構(gòu)向總部借款所支付的利息，不得扣除。 總部（母公司）向分支機(jī)構(gòu)（子公司）轉(zhuǎn)貸，分支機(jī)構(gòu)支付的利息不能憑銀行開(kāi)給總部的利息憑據(jù)計(jì)算扣除。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向銀行借款，因過(guò)期還款，銀行收取的滯納金或罰款不得計(jì)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除。 八 .關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問(wèn)題 （ 一 ） 對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建造的用于安置拆遷戶的回遷安置房 ， 視同銷售處理 ， 確認(rèn)收入 ， 同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款 ， 計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；對(duì)回遷戶支付給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款 ， 計(jì)入銷售收入 。 （ 二 ） 開(kāi)發(fā)企業(yè)采取異地安置的 ， 異地安置的房屋價(jià)值可按當(dāng)期市場(chǎng)價(jià)格視同貨幣安置計(jì)入開(kāi)發(fā)成本 。 （ 三 ） 貨幣安置拆遷的 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本 。 七 .部分案例解答 品房的 ， 在計(jì)算土地增值稅時(shí)如何征收土地增值稅 ？ （ 明顯低于 ） 市價(jià)的商品 ， 調(diào)整增加的收入所補(bǔ)交的流轉(zhuǎn)稅能否扣除 ？ ， 買賣雙方的協(xié)議能作為證明么 ? ， 現(xiàn)將此地轉(zhuǎn)讓 ， 轉(zhuǎn)讓價(jià)格因火車專用線的存在而特別高 。 能否將轉(zhuǎn)讓土地價(jià)格剔除火車專用線占用的土地使用權(quán)的價(jià)值 ？ 據(jù) ？ ， 專為職工建設(shè)的公寓 ， 此公寓未配設(shè)物業(yè) ， 樓間距不符合標(biāo)準(zhǔn) ， 按成本價(jià)銷售給職工 ， 這個(gè)成本價(jià)在確認(rèn)收入時(shí)是否需要按市場(chǎng)價(jià)進(jìn)行調(diào)整 ？ 出售給職工算不算正當(dāng)理由 ？ （ 能提供金融機(jī)構(gòu)證明 ） ，在此項(xiàng)目完工后 （ 但并未結(jié)算 ） 所產(chǎn)生的利息可否計(jì)入該項(xiàng)目的成本 ？ （ 沒(méi)有人防工程證明 ） 如何核算 ？ 是否計(jì)入可售面積核算 ？ ， 但貸來(lái)的款項(xiàng)未用于此項(xiàng)目 ， 而是擱置 ， 利息可否計(jì)入成本 ？ 、 供暖設(shè)施 ， 可否作為成本計(jì)算扣除 ？ （ 以后要收取水費(fèi) 、 取暖費(fèi) ） ， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 允許據(jù)實(shí)扣除 ， 但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 ， 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除 。 問(wèn)：假如房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有發(fā)生利息支出 ， 其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 5%以內(nèi)還是 10%以內(nèi)計(jì)算扣除 ？ 還是有別的計(jì)算扣除方法 ？ ， 凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 允許據(jù)實(shí)扣除 ， 但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額 ， 凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的 ， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按地價(jià)款及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除 。 問(wèn)：假如房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有發(fā)生利息支出 ， 其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用是按地價(jià)款和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的 5%以內(nèi)還是 10%以內(nèi)計(jì)算扣除 ？ 還是有別的計(jì)算扣除方法 ？ 收滯納金 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目日常按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入 ， 預(yù)征土地增值稅 ， 項(xiàng)目竣工后 ， 按照主管稅務(wù)機(jī)關(guān)的規(guī)定進(jìn)行清算 ， 多退少補(bǔ) 。 對(duì)納稅人在清算時(shí)補(bǔ)繳的土地增值稅 ， 在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的 ， 不加收滯納金 。 第三講 征收管理 內(nèi)容： ? 納稅期限 ? 納稅地點(diǎn)和征收機(jī)關(guān) ? 納稅手續(xù) ? 納稅申報(bào) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅款預(yù)征 ? 轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物的稅款征收 一 、 納稅期限一般規(guī)定 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi) ， 到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) ，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅 。 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的納稅期限 ， 應(yīng)在納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后 ， 辦理房地產(chǎn)權(quán)屬變更手續(xù)前 。 二 、 納稅地點(diǎn)和征收機(jī)關(guān) （ 一 ） 納稅地點(diǎn) 。 納稅人應(yīng)向 房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) 。 房地產(chǎn)所在地 ， 是指房地產(chǎn)的座落地 。 納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)座落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的 ， 應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅 。 （ 二 ） 征收機(jī)關(guān) 。 土地增值稅由稅務(wù)機(jī)關(guān)征收 。 土地管理部門(mén) 、 房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料 ， 并協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)依法征收土地增值稅 。 納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的 ， 土地管理部門(mén) 、 房產(chǎn)管理部門(mén)不得辦理有關(guān)的權(quán)屬變更手續(xù) 。 土地管理部門(mén)、房產(chǎn)管理部門(mén)應(yīng)當(dāng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，是指向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)、土地出讓金數(shù)額、土地基準(zhǔn)地價(jià)、房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)格及權(quán)屬變更等方面的資料。 三 、 納稅程序一般規(guī)定 （ 一 ） 納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的七日內(nèi) ， 到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào) ， 并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房 屋及建筑物產(chǎn)權(quán) 、土地使用權(quán)證書(shū) ， 土地轉(zhuǎn)讓 、 房產(chǎn)買賣合同 ， 房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料 。