【正文】 目 （ 一 ） 取得土地使用權(quán)所支付的金額 。 配比原則 。 實(shí)際支付原則 。 合法性原則 。 真實(shí)性原則 。 準(zhǔn)確性原則 。 具體有以下六項(xiàng)原則： 相關(guān)性原則 。 （ 2） 沒有評估價(jià)格的按下列順序確定： ； ； ， 同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定 。 （ 二 ） 以評估價(jià)格為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入 根據(jù)土地增值稅實(shí)施細(xì)則第十四條第 （ 三 ）款規(guī)定：房地產(chǎn)的成交價(jià)格低于房地產(chǎn)評估價(jià)格 ，又無正當(dāng)理由的 ， 由稅務(wù)機(jī)關(guān)參照房地產(chǎn)評估價(jià)格確定轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入 。 如專利權(quán) 、 商標(biāo)權(quán) 、 商譽(yù)權(quán) 、 著作權(quán) 、 土地使用權(quán)等 。 Ｃ ． 其他收入 。 如鋼材 、 水泥 、 房屋等 。 Ｂ ． 實(shí)物收入 。 包括現(xiàn)金 、 銀行存款 、 支票 、 匯票 、 國庫券 、 金融債券 、 股票等有價(jià)證券 。 轉(zhuǎn)讓收入包括全部價(jià)款和有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益 。 一 、 轉(zhuǎn)讓收入的確定 （ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均適用 ） （ 一 ） 以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額確認(rèn)收入 。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入包括貨幣收入 、 實(shí)物收入和其他收入 ， 即與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益 。 增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除 《 條例 》 規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額 。包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企業(yè)事業(yè)單位、個(gè)體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個(gè)人 :還包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺(tái)同胞及外國公民等。減災(zāi)委員會(huì) 、 中國紅十字會(huì) 、 中國殘疾人聯(lián)合會(huì) 、全國老年基金會(huì) 、 老區(qū)促進(jìn) 、 以及經(jīng)民政部門批準(zhǔn)成立的其他非營利的公益性組織 。 （ 2） 房產(chǎn)所有人 、 土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利的社會(huì)團(tuán) 、 國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán) 、 土地使用權(quán)贈(zèng)與教育 、 民政和其他社會(huì)福利 、 公益事業(yè)的行為 。 。 是指繼承者依照法律規(guī)定 ，繼承產(chǎn)權(quán)人房地產(chǎn) 。 具體講 ,包括以下情況 。 8．國家收回國有土地使用權(quán)、征用地上建筑物及附著物 國家收回或征用 ,雖然發(fā)生了權(quán)屬的變更 ,原房地產(chǎn)所有人也取得了收入 ,但按照 《 土地增值稅暫行條例 》 的有關(guān)規(guī)定 ,可免征土地增值稅。 房地產(chǎn)出租 ,出租人取得了收入 ,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ,不屬于征收土地增值稅的范圍。 個(gè)人交換原有住房的免征土地增值稅。對于以房地產(chǎn)抵債而發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的 ,屬于征收土地增值稅的范圍。 4. 房地產(chǎn)抵押 在抵押期間不征收土地增值稅。但是 ,如果建成后轉(zhuǎn)讓的 ,按規(guī)定征收土地增值稅。甲將土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓到新成立的企業(yè)，對甲是否征收土地增值稅？上述企業(yè)將廠房再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否征稅？如果甲、乙成立房地產(chǎn)開發(fā)公司怎樣征稅。但是 ,上述房產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，按規(guī)定征收土地增值稅。 只有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓行為同時(shí)具備上述三個(gè)條件時(shí) ， 才屬于土地增值稅的征稅范圍 。 ,B. 產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移 (三 )土地增值稅是對轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的行為征稅 ， 也就是說是對有償轉(zhuǎn)讓行為征稅 。 既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)征稅也對轉(zhuǎn)讓地上的建筑物和附著物的產(chǎn)權(quán)征稅 。包括： , ， 。 ：是指土地使用權(quán)擁有者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。如附著于土地之上的花、草、樹木等。房屋是指有門、有窗，供人們生產(chǎn)生活建筑物；構(gòu)筑物是指除房屋外的如圍墻、煙囪、水池和窯、窖等建筑物。 Ｃ .土地使用權(quán)：是指土地使用人根據(jù)法律、合同等規(guī)定，在法律允許范圍內(nèi)，對土地享有的使用權(quán)利。實(shí)物形態(tài)上房產(chǎn)和地產(chǎn)是連為一體的，也就是說單純的房產(chǎn)或地產(chǎn)都稱為房地產(chǎn)。 第二講 稅制要素 ? 第二講 稅制要素 內(nèi)容： ? 征稅范圍和納稅人 ? 轉(zhuǎn)讓收入的確定 ? 扣除項(xiàng)目的確定 ? 計(jì)算方法 ? 注意事項(xiàng) 第一節(jié) 征稅范圍 一 、相關(guān)概念 Ａ．房地產(chǎn) :房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)稱。 (四 ) 土地增值稅是貫徹國家宏觀調(diào)控政策而出臺(tái)的一個(gè)稅種 ,是國家利用稅收經(jīng)濟(jì)杠桿對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行必要的調(diào)節(jié)。對于 納稅人申報(bào)扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的 ,應(yīng)由評估機(jī)構(gòu)對該房屋按照評估出的房屋重置成本價(jià) ,乘以房屋的成新度折扣率 ,確定房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額 ,并用該房產(chǎn)所座落土地取得時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)或標(biāo)定地價(jià)來確定土地的扣除項(xiàng)目金額。 (三 )在征收管理中，引入了評稅法。在計(jì)算應(yīng)納稅額時(shí)采用轉(zhuǎn)讓收入減除規(guī)定的扣除項(xiàng)目后的余額計(jì)算征收。從征收環(huán)節(jié)看 ,類似營業(yè)稅。制定的土地增值稅政策，對正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者從事房地產(chǎn)開發(fā)的投資回報(bào)率和通脹因素是有照顧的，以區(qū)別于房地產(chǎn)交易的投機(jī)行為，這樣一方面制約了房地產(chǎn)的投機(jī)的炒賣，另一方面又保護(hù)了正常的房地產(chǎn)開發(fā)，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定地發(fā)展。 (二 )維護(hù)國家權(quán)益 ， 防止國家土地增值收益流失 ， 增加國家財(cái)政收入 ， 土地資源屬國家所有 ， 國家為整治和開發(fā)國土投入了巨額資金 ，國家理應(yīng)參與土地增值收益分配 ， 增加國家財(cái)政收入 ， 用于國家經(jīng)濟(jì)建設(shè) 。 四 、 立法原則 (一 )要有效的抑制炒買炒賣 “ 地皮 ” 、“ 樓花 ” 等牟取暴利的投機(jī)行為 ， 防止擾亂房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場發(fā)展的行為 。 (二 )開征土地增值稅，是國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控的需要。 三 、 出臺(tái)背景 目的 :開征土地增值稅，是國家運(yùn)用稅收杠桿引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)營的方向，規(guī)范房地產(chǎn)市場的交易秩序，合理調(diào)節(jié)土地增值收益分配，維護(hù)國家權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)的健康發(fā)展。 (五 )202 2022年，宏觀經(jīng)濟(jì)形勢重新開始高漲。為有效啟動(dòng)房地產(chǎn)市場， 1999年，財(cái)政部、國稅總局下發(fā)通知，對居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)暫免征收土地增值稅。 1995年，財(cái)政部出臺(tái) 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 ，對 1993年的增值稅暫行條例執(zhí)行過程中的細(xì)節(jié)進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定。 (三 ) 1993年國家實(shí)行房改后， 大量商品房進(jìn)入市場。 二、歷史沿革 (一 )1927年 4月南京國民政府成立 ,開征地價(jià)稅 。 土地增值稅政策解讀 《 土地增值稅 》 政策解讀 ◆ 主 講 人 /穆強(qiáng) ◆ 主講人單位 /省地稅局財(cái)產(chǎn)行為稅管理處 ?講座提綱 第一講 概述 第二講 稅制要素 第三講 征收管理 第四講 減免稅政策解讀 第五講 清算管理 第一講 土地增值稅概述 ? 第一講 土地增值稅概述 內(nèi)容 :概念 、 歷史沿革 、 出臺(tái)背景 、 立法原則 、 特點(diǎn)等； ? 一 、 概念 土地增值稅是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 、地上的建筑物及其附著物所取得的 增值額為征稅對象 ,依照規(guī)定稅率征收的一種稅 。 1993年 12月 13日 國務(wù)院發(fā)布了 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 ,財(cái)政部于 1995年 1月27日 頒布了 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則 》 ,土地增值稅自 1994年 1月 1日起在全國開征。 (二 ) 為緩解用地矛盾 ,增加財(cái)政收入在地價(jià)稅的基礎(chǔ)上開征了土地增值稅。當(dāng)時(shí)為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序，國務(wù)院頒布了 《 中華人民共和國土地增值稅暫行條例 》 。 (四 )1996年以后，中國宏觀經(jīng)濟(jì)增速減慢。 1999年底，財(cái)政部、國稅總局又下發(fā)土地增值稅優(yōu)惠政策延期的通知，將已經(jīng)于 1998年底到期的相關(guān)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中免除土地增值稅的優(yōu)惠政策，延長至 2022年底。國稅總局再次下發(fā)通知，要求認(rèn)真做好土地增值稅征收管理工作，并批駁了土地增值稅要停征的說法，各地要進(jìn)一步完善土地增值稅的預(yù)征辦法。 (一 )開征土地增值稅，是適應(yīng)我國土地制度改革的需要。 (三 )開征土地增值稅是調(diào)整土地增值收益的分配方式，建立健全我國房地產(chǎn)稅收制度的需要。 土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計(jì)稅依據(jù) ， 并實(shí)行四級超率累進(jìn)稅率 ， 對增值率高的多征稅 ， 增值率低的少征稅 ， 充分體現(xiàn)對過高增值收益進(jìn)行有效調(diào)節(jié)的作用 。 (三 )保護(hù)從事正當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)者的合法利益，使其得到一定的投資回報(bào)，促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。 五 、特點(diǎn) (一 )土地增值稅在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)按次征收 ,也就是說 ,每轉(zhuǎn)讓一次應(yīng)稅房地產(chǎn)就征收一次土地增值稅。 (二 )土地增值稅以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額為計(jì)稅依據(jù) 。從稅款征收方式看 ,類似所得稅。土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)是增值額 ,即納稅人取得全部轉(zhuǎn)讓收入減去稅法規(guī)定允許扣除項(xiàng)目金額后的余額。這一點(diǎn)類似財(cái)產(chǎn)稅。也就是也就是說 ,土地增值稅不以收入為目的 ,是作為宏觀調(diào)節(jié)的手段作用于房地產(chǎn)市場 ,因此土地增值稅又是一個(gè)特定目的稅。房產(chǎn)又稱建筑物，包括房屋和構(gòu)筑物兩部分；地產(chǎn)又稱土地，是指地球表面的陸地，包括土地表面、地表的地上空間和地下空間。 Ｂ．產(chǎn)權(quán)：財(cái)產(chǎn)的所有權(quán)，是財(cái)產(chǎn)所有者依法享有占有、使用、和處分的權(quán)利。 Ｄ．建筑物：包括房屋和構(gòu)筑物。 Ｅ．附著物：是指附著在土地之上不能移動(dòng)，一經(jīng)移動(dòng)即遭損壞的物品。 :是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者 ,并向土地使用者收取土地使用權(quán)出讓金的行為。 二 、 征稅范圍的一般規(guī)定 土地增值稅的 課稅對象 是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)。 (一 )土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓 國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物 征稅 ,轉(zhuǎn)讓集體土地行為不證稅 。 (二 )土地增值稅對國有土地使用權(quán)及地上建筑物和附著物的 轉(zhuǎn)讓行為 征稅 。對以繼承等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn) ,則不予征稅 。 三、征稅范圍的若干具體規(guī)定 1. 以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營 ,如果投資、聯(lián)營的一方以土地 (房地產(chǎn) )作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件的 (房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除外 ),暫免征收土地增值稅 。 例 :甲以一宗 20萬平方米的土地與乙出資 2億元人民幣合作成立一非房地產(chǎn)企業(yè) ,搞機(jī)械加工。 2. 合作建房 對于一方出地 ,一方出資金 ,雙方合作建房 ,建成后分房自用的 ,暫免征土地增值稅 。 3. 企業(yè)兼并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn) 在企業(yè)兼并中，對被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的 , 暫免征土地增值稅 。待抵押期滿后 ,視該房地產(chǎn)是否轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)來確定是否征收土地增值稅。 5．交換房地產(chǎn) 交換房地產(chǎn)行為既發(fā)生了房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移 ,交換雙方又取得了實(shí)物形態(tài)的收入 ,按照規(guī)定屬于征收土地增值稅的范圍。 同時(shí)符合兩個(gè)條件： 房地產(chǎn)出租 ,出租人取得了收入 ,但沒有發(fā)生房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓 ,不屬于征收土地增值稅的范圍。 房地產(chǎn)評估增值 ,沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)讓 ,不屬于征收土地增值稅的范圍。 9. 以繼承 、 贈(zèng)與方式轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的 ， 不屬于征稅范圍 。 。 以法律判決或相關(guān)證明為依據(jù)確認(rèn)繼承的真?zhèn)?。 以下兩種贈(zèng)與行為不屬于征稅范圍： （ 1） 房產(chǎn)所有人 、 土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán) 、 土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接瞻養(yǎng)義務(wù)人 。 其中 ,社會(huì)團(tuán)體是指中國青少年發(fā)展基金會(huì) ,希望工程基金會(huì) 、 宋慶齡基金會(huì) 。 四、土地增值稅納稅義務(wù)人 土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán) ,并取得收入的單位和個(gè)人。 土地增值稅的的納稅人有以下特點(diǎn)： ，不論中國公民與外籍個(gè)人 第二節(jié) 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入的確定 土地增值稅的 計(jì)稅依據(jù) 是轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán) 、 地上的建筑物及附著物所取得的增值額 。 ? 計(jì)算增值額需要把握兩個(gè)關(guān)鍵：一是轉(zhuǎn)