【正文】 ，由房產(chǎn)公司代扣代繳個(gè)人所得稅。如因延期交房支付的違約金，不屬解除合同之類，不代扣個(gè)人所得稅。十、房地產(chǎn)企業(yè)土地使用稅是否計(jì)入開發(fā)成本？稅收沒有特別的規(guī)定，所以遵循新的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和會(huì)計(jì)制度的規(guī)定。十一、甲供材的涉稅問題稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)甲供材關(guān)注的重點(diǎn)：（1）甲方供材的發(fā)票都可以直接在開發(fā)企業(yè)所得稅、土地增值稅前扣除。（2）甲方供材是否按規(guī)定由施工企業(yè)足額繳納了營業(yè)稅；開發(fā)企業(yè)是否重復(fù)列支成本。（3）材料和設(shè)備的區(qū)別，甲供設(shè)備施工方不繳納營業(yè)稅。財(cái)稅[2003]16號(hào)：其他建筑安裝工程的計(jì)稅營業(yè)額也不應(yīng)包含設(shè)備價(jià)值，具體設(shè)備名單可由省級(jí)地方稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)各自實(shí)際情況列舉。甲供材料，發(fā)票如何開具？（1）銷售自產(chǎn)貨物并施工——自產(chǎn)貨物發(fā)票+工程發(fā)票（特殊混合銷售）（2）商貿(mào)公司銷售外購并施工——全額貨物發(fā)票（一般混合銷售）（3）建筑公司銷售外購并施工——全額工程發(fā)票（包工包料）以上：同一納稅主體銷售貨物同時(shí)施工，區(qū)分貨物來源及企業(yè)經(jīng)營主業(yè)（可能一票或者是兩票）十一、售樓處、樣板房、地下停車場所稅務(wù)處理房地產(chǎn)企業(yè)主體外修建臨時(shí)性建筑物作為售樓部、樣板房 建造及裝修費(fèi)應(yīng)計(jì)入開發(fā)間接費(fèi)用核算扣除。土地增值稅清算，應(yīng)按開發(fā)費(fèi)用處理，而不是開發(fā)成本。售樓部、樣板房內(nèi)的資產(chǎn)，如空調(diào)、電視機(jī)等資產(chǎn)性購置支出不得在銷售費(fèi)用中列支，應(yīng)做固定資產(chǎn)，折舊在管理費(fèi)用中列支。利用開發(fā)產(chǎn)品作為售樓部和樣板房房地產(chǎn)企業(yè)在主體內(nèi)利用開發(fā)產(chǎn)品修建臨時(shí)售樓部、樣板房的，其發(fā)生設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入并準(zhǔn)予扣除。租入并裝修的售樓處，租金、裝修費(fèi)用計(jì)銷售費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)利用規(guī)劃配套設(shè)施作為售樓部、樣板房 設(shè)計(jì)、建造、裝修等費(fèi)用，按以下原則處理：（1）建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（2）建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會(huì)公共事業(yè)的，其成本、費(fèi)用可以扣除。（3）建成后有償轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)計(jì)算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費(fèi)用。停車場所的稅務(wù)處理企業(yè)單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。（攤?cè)腴_發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅成本）簡化處理后，停車位的銷售以及出租取得的收入屬于凈收入，沒有成本配備了。作為可售面積的地下車庫，是成本對(duì)象。（可辦理產(chǎn)權(quán)的地下車庫，作為可售面積）從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)定規(guī)定對(duì)停車場所進(jìn)行界定： 與房屋一體的帶產(chǎn)權(quán)停車場所，應(yīng)當(dāng)作為開發(fā)成本核算； 單獨(dú)建造的停車場所，應(yīng)當(dāng)作為成本對(duì)象單獨(dú)核算； 利用地下人防設(shè)施形成的停車場所，應(yīng)當(dāng)作為公共配套設(shè)施進(jìn)行稅務(wù)處理。十二、房地產(chǎn)開發(fā)特殊預(yù)提費(fèi)用的稅務(wù)處理問題所得稅匯算前，房地產(chǎn)開發(fā)特殊預(yù)提費(fèi)用的稅務(wù)處理。（一）出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)飄發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%。（二）公共配套設(shè)施尚未建造成尚未完工的，可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用。必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件。（三）應(yīng)向政府直交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。物業(yè)完善費(fèi)用是指按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項(xiàng)基金。出包工程結(jié)算款的預(yù)提處理。（1）預(yù)提條件（同時(shí)符合）：A出包工程已全部完成（預(yù)提時(shí)點(diǎn)：完工）B出包工程結(jié)算正在辦理，綠化不能預(yù)提（綠化是基礎(chǔ)設(shè)施，不屬建筑安裝工程）。C可能結(jié)算的金額有充分的證明依據(jù)。D未全額取得發(fā)票。（2）預(yù)提金額確定：未開票金額在出包合同金額扣除甲供材料金額后余額10%以內(nèi)的部分，依以下計(jì)算所得取孰小數(shù)確定： 未開票金額＝出包工程合同總金額已開票額；（出包工程合同總金額甲供材料金額）*10%公共配套設(shè)施成本的預(yù)提（1）預(yù)提條件（同時(shí)符合）：A已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件； B尚未建造或尚未完工的；C企業(yè)提取該項(xiàng)費(fèi)用應(yīng)以政府相關(guān)部門出具的《預(yù)算價(jià)格審批表》為依據(jù)。（2）預(yù)提金額的確定：公共配套設(shè)施預(yù)提成本＝預(yù)算造價(jià)已實(shí)際發(fā)生的公共配套設(shè)施成本報(bào)批報(bào)建費(fèi)、物業(yè)完善費(fèi)的預(yù)提物業(yè)完善費(fèi)用：應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公共維修基金或其他專項(xiàng)基金。（1）預(yù)提條件：A開發(fā)產(chǎn)品已完工（未完工產(chǎn)品不得預(yù)提）B應(yīng)向政府上交而未交。（2）預(yù)提金額確定： 依政府相關(guān)文件規(guī)定，或相關(guān)政府部門發(fā)出的“繳費(fèi)通知書”確定（3）跟蹤結(jié)算管理： 政府相關(guān)文件規(guī)定上交期限的，預(yù)提期限依規(guī)定的期限確定。十三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在匯算清繳期內(nèi)沒有取得相關(guān)支出的發(fā)票處理 企業(yè)在結(jié)算計(jì)稅成本時(shí)其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得合法憑據(jù)未取得的，不得計(jì)入計(jì)稅成本，除了前述三項(xiàng)費(fèi)用在匯算清繳前可以按規(guī)定預(yù)提。后又取得，允許追補(bǔ)，但追補(bǔ)期限不得超過5年，但得做專項(xiàng)申報(bào)說明?！鄭u地稅十四、房地產(chǎn)企業(yè)向境外支付設(shè)計(jì)費(fèi)商標(biāo)使用費(fèi)等涉稅問題以該單位或者個(gè)人的簽收單據(jù)為合法有效憑證，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)簽收單據(jù)有疑義的，可以要求其提供境外公正機(jī)構(gòu)的確認(rèn)證明。第四篇：所得稅匯算清繳賬務(wù)處理企業(yè)所得稅匯算清繳涉及到哪些賬務(wù)處理呢？企業(yè)所得稅匯算清繳根據(jù)《企業(yè)所得稅暫行條例》的規(guī)定，企業(yè)所得稅按年計(jì)算，分月或分季預(yù)繳。按月（季）預(yù)繳（一般是分季度預(yù)繳），公司年終匯算清繳所得稅的會(huì)計(jì)處理如下： 1．按月或按季計(jì)算應(yīng)預(yù)繳所得稅額： 借：所得稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅貸：銀行存款，全年應(yīng)交所得稅額減去已預(yù)繳稅額，正數(shù)是應(yīng)補(bǔ)稅額： 借：以前損益調(diào)整貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅 ： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅貸：銀行存款 ： 借：利潤分配未分配利潤貸：以前損益調(diào)整，如果計(jì)算出全年應(yīng)納所得稅額少于已預(yù)繳稅額： 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅（其他應(yīng)收款應(yīng)收多繳所得稅款）貸：以前損益調(diào)整 ： 借：以前損益調(diào)整貸：利潤分配未分配利潤 ： 借：銀行存款貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交企業(yè)所得稅（其他應(yīng)收款應(yīng)收多繳所得稅款），用以抵繳下預(yù)繳所得稅： 借：所得稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅（其他應(yīng)收款應(yīng)收多繳所得稅款）： 借：所得稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅 借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交所得稅貸：資本公積 借：本年利潤貸：所得稅第五篇：匯算清繳后補(bǔ)繳企業(yè)所得稅賬務(wù)處理匯算清繳后補(bǔ)繳企業(yè)所得稅賬務(wù)處理方案一：傳統(tǒng)做法——調(diào)整以前損益一、預(yù)繳稅額多繳了(全年應(yīng)納所得稅額少于已預(yù)繳稅額)匯算清繳后，全年應(yīng)納所得稅額少于已預(yù)繳稅額借：應(yīng)交稅金應(yīng)交企業(yè)所得稅貸：以前損益調(diào)整結(jié)轉(zhuǎn)以前損益調(diào)整借：以前損益調(diào)整貸：利潤分配未分配利潤調(diào)整“利潤分配”有關(guān)數(shù)額(如沒有計(jì)提盈余公積金，不需要該筆分類)借：利潤分配未分配利潤貸：盈余公積法定盈余公積盈余公積法定公益金：退稅或者抵稅(1)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)退還多繳稅款：借：銀行存款貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅(2)對(duì)多繳所得稅額不辦理退稅，用以抵繳下預(yù)繳所得稅借：所得稅貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅二、補(bǔ)繳企業(yè)所得稅匯算清繳，全年應(yīng)交所得稅額減去已預(yù)繳稅額，正數(shù)是應(yīng)補(bǔ)稅額：匯算清繳后，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅借：以前損益調(diào)整貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅繳納匯算清應(yīng)繳稅款借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得貸：銀行存款結(jié)轉(zhuǎn)以前損益調(diào)整借：利潤分配未分配利潤貸：以前損益調(diào)整調(diào)整“利潤分配”有關(guān)數(shù)額(如沒有計(jì)提盈余公積金，不需要該筆分類)借：盈余公積法定盈余公積盈余公積法定公益金貸：利潤分配未分配利潤三、報(bào)表的調(diào)整調(diào)整本資產(chǎn)負(fù)債表“應(yīng)交稅費(fèi)”、“盈余公積”、“未分配利潤”項(xiàng)目的年初數(shù)。調(diào)整本利潤分配表“年初未分配利潤”項(xiàng)目的金額。四、疑問：沒有了“以前損益調(diào)整”科目《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南——會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定：“以前損益調(diào)整”科目核算企業(yè)本發(fā)生的調(diào)整以前損益的事項(xiàng)以及本發(fā)現(xiàn)的重要前期差錯(cuò)更正涉及調(diào)整以前損益的事項(xiàng)。企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表日至財(cái)務(wù)報(bào)告批準(zhǔn)報(bào)出日之間發(fā)生的需要調(diào)整報(bào)告損益的事項(xiàng)，也在本科目核算?！耙郧皳p益調(diào)整”科目結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。也就是說“以前損益調(diào)整”在會(huì)計(jì)報(bào)表上沒有體現(xiàn)，只是一個(gè)過渡科目，結(jié)轉(zhuǎn)后應(yīng)無余額。方案二：大膽簡單的做法——進(jìn)當(dāng)期損益：前提是補(bǔ)繳稅額對(duì)于會(huì)計(jì)報(bào)表“影響不重大”一、預(yù)繳稅額多繳了：全年應(yīng)納所得稅額少于已預(yù)繳稅額匯算清繳后，全年應(yīng)納所得稅額少于已預(yù)繳稅額借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅貸：所得稅費(fèi)用多預(yù)繳稅額兩種情況處理：退稅或者抵稅(1)經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核批準(zhǔn)退還多繳稅款：借：銀行存款貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅(2)對(duì)多繳所得稅額不辦理退稅，用以抵繳下預(yù)繳所得稅借：所得稅費(fèi)用貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅二、補(bǔ)繳企業(yè)所得稅匯算清繳后，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅借：所得稅費(fèi)用貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅貸：銀行存款三、稅法和會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定的疑問和支持來年企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí)，要不要進(jìn)行納稅調(diào)整【例】企業(yè)2014年5月份對(duì)2013所得稅進(jìn)行匯算清繳，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅5萬元，屬于影響非重大，如果將該“補(bǔ)繳企業(yè)所得稅5萬元”計(jì)入2014的當(dāng)期損益，即直接進(jìn)“所得稅費(fèi)用”科目，在2015年15月份對(duì)2014所得稅進(jìn)行匯算清繳，需不需對(duì)該補(bǔ)繳的2013的企業(yè)所得稅費(fèi)用，進(jìn)行納稅調(diào)整嗎?答：不需要。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》(中華人民共和國主席令第63號(hào))第八條規(guī)定：企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的、合理的支出，包括成本、費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》(國務(wù)院令第512號(hào))第三十一條規(guī)定：企業(yè)所得稅法第八條所稱稅金，是指企業(yè)發(fā)生的除企業(yè)所得稅和允許抵扣的增值稅以外的各項(xiàng)稅金及其附加。也就是說，企業(yè)所得稅不允許在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除，更不用說調(diào)整了！另說：如果企業(yè)所得稅稅費(fèi)能在稅前扣除，企業(yè)也就沒有辦法算出企業(yè)所得稅了，計(jì)算過程是死循環(huán)。會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)變更和會(huì)計(jì)差錯(cuò)更正》中的規(guī)定根據(jù)該準(zhǔn)則規(guī)定，會(huì)計(jì)差錯(cuò)分為三種情況進(jìn)行更正：(1)本期發(fā)現(xiàn)的與本期相關(guān)的會(huì)計(jì)差錯(cuò)，應(yīng)調(diào)整本期相關(guān)項(xiàng)目。此類情況不使用“以前損益調(diào)整”科目。(2)本期發(fā)現(xiàn)的與前期相關(guān)的非重大會(huì)計(jì)差錯(cuò)，如影響損益，應(yīng)直接計(jì)入本期凈損益，會(huì)計(jì)報(bào)表其他相關(guān)項(xiàng)目也應(yīng)作為本期數(shù)一并調(diào)整。如不影響損益，應(yīng)調(diào)整本期相關(guān)項(xiàng)目。此類情況不使用“以前損益調(diào)整”科目。(3)本期發(fā)現(xiàn)的與前期相關(guān)的重大會(huì)計(jì)差錯(cuò)，如影響損益，應(yīng)根據(jù)其對(duì)損益的影響數(shù)調(diào)整差錯(cuò)發(fā)現(xiàn)當(dāng)期的期初留存收益，會(huì)計(jì)報(bào)表其他相關(guān)項(xiàng)目的期初數(shù)也應(yīng)一并調(diào)整；如不影響損益，應(yīng)調(diào)整會(huì)計(jì)報(bào)表相關(guān)項(xiàng)目的期初數(shù)。此類情況應(yīng)使用“以前損益調(diào)整”科目。也就是說，影響不重大，應(yīng)直接計(jì)入本期凈損益，會(huì)計(jì)報(bào)表其他相關(guān)項(xiàng)目也應(yīng)作為本期數(shù)一并調(diào)整。方案三：錯(cuò)誤的做法——直接進(jìn)利潤分配未分配利潤如：補(bǔ)繳企業(yè)所得稅匯算清繳后，補(bǔ)繳企業(yè)所得稅借：利潤分配未分配利潤貸：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅：借：應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交企業(yè)所得稅貸：銀行存款注：《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南——會(huì)計(jì)科目和主要賬務(wù)處理》規(guī)定：“利潤分配”科目是核算企業(yè)利潤的分配(或虧損的彌補(bǔ))和歷年分配(或彌補(bǔ))后的積存余額、“利潤分配”科目應(yīng)當(dāng)分別“提取法定盈余公積”、“提取任意盈余公積”、“應(yīng)付現(xiàn)金股利或利潤”、“轉(zhuǎn)作股本的股利”、“盈余公積補(bǔ)虧”和“未分配利潤”等進(jìn)行明細(xì)核算。也就是不能直接進(jìn)“利潤分配”科目。