房地產(chǎn)評估知識(參考版)
2025-06-30 14:42本頁面
【正文】 。不同論著在介紹估價程序時往往存在著某些差異，但異點不是發(fā)議在上述六個基本步驟上，而是由于闡述問題的詳略程度或范圍不同所造成的。明確估價的基本事項與擬定估價作業(yè)計劃，屬于估價的準備階段；實地勘察、搜集與分析相關(guān)資料、運用估價方法估算并決定估價權(quán)，同于估價的實施階段；撰寫估價報告則屬于估價的結(jié)束階段。13．附屬資料。應(yīng)說明估價人員與評估對象有無利害關(guān)系。9．估價結(jié)論。8．估價采用的方法、技術(shù)路線和測算過程。7．評估依據(jù)。6．估價作業(yè)日期。5．估價時點。在報告書的相應(yīng)地方，應(yīng)同時說明根據(jù)此目的在評估過程中考慮了哪些特殊事項。3．估價對象概況。2．受理估價者名稱。1．委托估價者名稱。（三）估價報告書的內(nèi)容6．有關(guān)附件。5．估價分析報告（即技術(shù)報告）。4．估價結(jié)果報告。3．致委托者函。2．目錄。1．封面（寫明報告名稱）。3．混合式估價報告書。其優(yōu)缺點與定型式估價報告書恰好相反。2．自由式估價報告書。如果能針對不同的估價目的和不同類型的房地產(chǎn)，制作相應(yīng)的定型式估價報告書，則可以在一定程度上彌補這一缺點。又稱封閉式估價報告書，是固定格式、固定內(nèi)容，估價人員必須按要求填寫，不得隨意增減。（一）估價報告書的形式估價報告是記述評估成果的文件，為了保證其質(zhì)量，在撰寫時要遵循掌握內(nèi)容全面、格式清晰、簡明扼要、突出評估依據(jù)的原則。但對于比較特殊的估價活動，有時需要估價人員更多地依賴于經(jīng)驗來決定最終估價額。在如何決定最終估價結(jié)果上，有兩種不盡相同的的意見：調(diào)整試算價格的方法主要有三種，如果判明所依據(jù)的資料是可靠的，則還應(yīng)檢查該資料是否與對象房地產(chǎn)的種類及委托估價的目的相符合。因此，在調(diào)整試算價格時，首先應(yīng)當對估算過程所依據(jù)的資料進行檢查。（l）資料的可信程度。試算價格之間所存在的差異，可能是因為所用的估價方法不同，也可能是因為所依據(jù)的資料不同。運用不同方法所估算出來的試算價格是有一定差異的，即使是運用同一估價方法，因所依據(jù)的資料不同，也會得出不同的計算結(jié)果。這種價格，稱為試算價格。（二）運用估價方法進行價格試算2．估價對象的特征及其評估目的和評估前提等。1．各種估價方法的適用范圍。（一）評估方法的選擇各類資料的來源渠道主要是：（四）評估對象的情況對于搜集到的實例資料，應(yīng)整理成表格形式，以便于利用。實例資料，主要包括市場交易實例資料、開發(fā)建造實例資料和房地產(chǎn)運用收益實例資料（如出租房地產(chǎn)的有關(guān)資料）。由于房地產(chǎn)市場的區(qū)域性，區(qū)域市場的資料對評估對象價格的影響更大。但是，當房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預(yù)測方法來確定房地產(chǎn)價格的平均增減量、平均增長速度或價格變化模型。一般來說，沒有固定
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