房地產(chǎn)評估辦法(參考版)
2025-04-20 13:57本頁面
【正文】 。耐用年限是由結(jié)構(gòu)、質(zhì)量等決定的自然壽命。建筑物的折舊年限是建筑物價值轉(zhuǎn)移的年限，它與耐用年限既有聯(lián)系又有區(qū)別。磚混結(jié)構(gòu)二等：2%。二、殘值率：生產(chǎn)用房30年，腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。磚木結(jié)構(gòu)二等：生產(chǎn)用房30年，受腐蝕的生產(chǎn)用房20年，非生產(chǎn)用房40年。 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) (包括框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、簡體結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等)。鋼結(jié)構(gòu)：生產(chǎn)用房70年，受腐蝕的生產(chǎn)用房50年，非生產(chǎn)用房80年。這類房屋需要及時拆除或翻修。 4. 嚴重損壞房（3成新以下） 房屋年久失修，結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴重漏雨，裝修嚴重變形破損，油漆老化見底，設(shè)備陳舊不齊全，管道嚴重堵塞，水衛(wèi)、電照的管線、器具和零部件殘缺及嚴重損壞，需進行大修、改建的房屋。 2. 基本完好房（6成新） 結(jié)構(gòu)構(gòu)件安全完好, 基本牢固，齊全完整，管道通暢，現(xiàn)象良好，使用正常；少量部件有輕微損壞，稍微超過設(shè)計允許值，但已穩(wěn)定，屋面或板縫局部滲漏，裝修設(shè)備的個別部位或零件有影響使用的破損，油漆缺乏保養(yǎng)，通過在原有構(gòu)件或部位上進行修補或涂抹等修繕，即可恢復使用功能的房屋。八、如何確定房屋的完損等級？ 房屋的成新度，是用來檢查房屋維修保養(yǎng)情況的一個標準，是確定房屋實際新舊程度和估算房屋折舊的一個重要依據(jù)。４．２．３ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合一般損壞標準，或者有少量項目完損程度符合基本完好標準的，可評為一般損壞房。４．２ 其他結(jié)構(gòu)房屋完損等級評定方法：４．２．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標準的，可評為完好房。４．１．４ 凡符合下列條件之一者可評為嚴重損壞房：４．１．４．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合嚴重損壞標準。４．１．３．２ 在裝修、設(shè)備部分中有一、二項完損程度符合嚴重損壞標準，其余符合一般損壞以上標準。４．１．２．３ 結(jié)構(gòu)部分除基礎(chǔ)、承重構(gòu)件、屋面外，可有一項和裝修或設(shè)備部分中的一項符合一般損壞標準，其余符合基本完好以上標準。４．１．２ 凡符合下列條件之一者可評為基本完好房：４．１．２．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合基本完好標準。４．１．１ 凡符合下列條件之一者可評為完好房：４．１．１．１ 結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備部分各項完損程度符合完好標準。３．４．３．４ 特種設(shè)備：嚴重損壞，已無法使用。３．４．３．２ 電照：設(shè)備陳舊殘缺，電線普遍老化、零亂，照明裝置殘缺不齊，絕緣不符合安全用電要求。３．４．２．５ 細木裝修：木質(zhì)腐朽、蛀蝕、破裂，油漆老化見底。３．４．２．３ 內(nèi)抹灰：嚴重空鼓、裂 縫、剝落。３．４．２ 裝修部分：３．４．２．１ 門窗：木質(zhì)腐朽，開關(guān)普遍不靈，榫頭松動、翹裂，鋼門、窗嚴重變形銹蝕，玻璃、五金、紗窗殘缺，油漆剝落見底。ａ． 平屋面保溫層、隔熱層嚴重損壞，卷材防水層普遍老化、斷裂、翹邊和封口脫開，瀝青流淌，剛性防水層嚴重開裂、起殼、脫落，塊體防水層嚴重松動、腐蝕、破損；ｂ． 平瓦屋面瓦片零亂不落槽，嚴重破碎、風化，瓦出線破損、脫落，脊瓦嚴重松動破損；ｃ． 青瓦屋面瓦片零亂，風化、碎瓦多、瓦壟不直、脫腳，節(jié)筒俯瓦嚴重脫落殘缺，灰梗脫落，屋脊嚴重損壞；ｄ． 鐵皮屋面嚴重銹爛，變形下垂；ｅ． 石灰爐渣、青灰屋面大部凍鼓、裂縫、脫殼、剝落，油氈屋面嚴重老化，大部損壞。３．４．１．４ 屋面：嚴重漏雨。３．４．１．３ 非承重墻：有嚴重損壞，強度不足。３．４．１．２ 承重構(gòu)件；明顯損壞，強度不足。３．３．３．４ 特種設(shè)備：不能正常使用。３．３．３．２ 電照：設(shè)備陳舊，電線部分老化，絕緣性能差，少量照明裝置有損壞、殘缺。３．３．２．５ 細木裝修；木質(zhì)部分腐朽、蛀蝕、破裂；油漆老化。３．３．２．３ 內(nèi)抹灰：部分空鼓、裂縫、剝落。３．３．２ 裝修部分：３．３．２．１ 門窗：木門窗部分翹裂，榫頭松動，木質(zhì)腐朽，開關(guān)不靈；鋼門、窗部分鐵脹變形、銹蝕，玻璃、五金、紗窗部分殘缺；油漆老化翹皮、剝落。ａ． 平屋面保溫層、隔熱層較多損壞，卷材防水層部分有空鼓、翹邊和封口脫開，剛性防水層部分有裂縫、起殼，塊體防水層部分有松動、風化、腐蝕；ｂ． 平瓦屋面部分瓦片有破碎、風化，瓦出線嚴重裂縫、起殼、脊瓦局部松動、破損；ｃ． 青瓦屋面部分瓦片風化、破碎、翹角，瓦壟不順直，節(jié)筒俯瓦破碎殘缺，灰梗部分脫落，屋脊抹灰有脫落，瓦片松動；ｄ． 鐵皮屋面部分咬口或嵌縫不嚴實，鐵皮嚴重銹爛；ｅ． 石灰爐渣、表灰屋面，局部風化脫殼、剝落，油氈屋面有破洞。ａ． 預制墻板的邊、角有裂縫，拼縫處嵌縫料部分脫落，有滲水，間隔墻層局部損壞；ｂ． 磚墻有裂縫、弓凸、傾斜、風化、腐蝕，灰縫有酥松，勒腳有部分侵蝕剝落；ｃ． 石墻部分開裂、弓凸、風化，砂漿酥松，個別石塊脫落；ｄ． 木、竹、蘆簾墻體部分嚴重破損，土墻稍有傾斜，硝堿。ａ． 鋼筋混凝土構(gòu)件有局部變形、裂縫，混凝土剝落露筋銹蝕、變形、裂縫值稍超過設(shè)計規(guī)范的規(guī)定，混凝土剝落面積占全部面積的１０％以內(nèi)，露筋銹蝕；ｂ． 鋼屋架有輕微傾斜或變形，少數(shù)支撐部件損壞，銹蝕嚴重，鋼筋混凝土屋架有剝落，露筋、鋼桿有銹蝕；木屋架有局部腐朽、蛀蝕，個別節(jié)點連接松動，木質(zhì)有裂縫、變形、傾斜等損壞，鐵件銹蝕；ｃ． 承重墻體（柱）、砌塊有部分裂縫、傾斜、弓凸、風化、腐蝕和灰縫酥松等損壞；ｄ． 木結(jié)構(gòu)局部有傾斜、下垂、側(cè)向變形、腐朽、裂縫、少數(shù)節(jié)點松動、脫榫，鐵件銹蝕；ｅ． 竹構(gòu)件個別節(jié)點松動，竹材有部分開裂、蛀蝕、腐朽、局部構(gòu)件變形。３．３ 一般損壞標準３．３．１ 結(jié)構(gòu)部分３．３．１．１ 地基基礎(chǔ)：局部承載能力不足，有
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