【文章內(nèi)容簡介】 中初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術水平。XX房地產(chǎn)有限公司主要領導人基本情況如下： 法人代表：，男，39歲，碩士。總經(jīng)理：，男，39歲，碩士。副總經(jīng)理：，男，47歲，博士。財務部經(jīng)理：，男，28歲三、信用狀況評價該公司在工行支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元，其中工行支行借款7000萬元，中行支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分行審核評定其2002信用等級為未評級。四、資產(chǎn)負債分析：企業(yè)財務狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負債表。公司的資產(chǎn)負債狀況及主要經(jīng)濟指標如下表：資產(chǎn)負債及償債能力指標簡表(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月 總資產(chǎn)***1335 總負債***3482 流動資產(chǎn)***1172 流動負債01044213482 所有者權益200013567852 資產(chǎn)負債率（%）88%94%63% 流動比率（%）255%157% 速動比率（%）112%77%（一）、資產(chǎn)負債趨勢分析：下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負債變化趨勢(與上一年比較): 資產(chǎn)負債橫向變動趨勢表(單位:萬元)項目2000年2001年2002年9月 資產(chǎn)增長絕對數(shù)1639097985463 增長百分比2686%57%20% 負債增長絕對數(shù)149901044211960 增長百分比149900%69%47% 權益增長絕對數(shù)14006446496 增長百分比233%32%479% 從上表可以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快,2000年末比1999年末增長了2868%,2001年較2000年末增長了57%，2002年9月總資產(chǎn)較2001年下降20%，負債較同期下降47%，主要是該公司2000年4月代集團在XX建行貸款15000萬元，投入“花園”開發(fā)項目，2002年3月集團將“花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了XX建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9月的負債較同期減少11960萬元，減少47%，相應的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%。由于資產(chǎn)減少的比例小于負債減少的比例，因此企業(yè)所有者權益呈現(xiàn)增長趨勢,企業(yè)的財務狀況越來越好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加,對負債的依賴程度減小。（二）、資產(chǎn)負債比例分析 項目2000年2001年2002年9月 資產(chǎn)負債率（%）88%94%63% 流動比率（%）255%157% 速動比率（%）112%77% 資產(chǎn)負債率2000年是88%，2001年是94%，2002年9月是63%，由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，%。企業(yè)的流動比率2001年是255%，2002年9月是157%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，%。企業(yè)的速動比率2001年是112%，2002年9月是77%，雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，％。因此企業(yè)的長期和短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負債率較低，盈利能力大幅提高，，說明企業(yè)有較強的付息能力。三）、資產(chǎn)負債增減變化原因分析：通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負債簡表單位：萬元項目2000年2001年2002年9月項目2000年2001年2002年9月 總資產(chǎn)***1335總負債***3482 流動資產(chǎn)***1172一、流動負債01044213482 其中：貨幣資金4214972241其中短期借款085009000 應收帳款007759應付帳款00 短期投資000其他應付013434728 其他應收款1659311252424預收帳款07870 預付帳款0337 存貨01492710711 其他000 長期負債***二、長期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權益200013567852 其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本200020002000 固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無形及遞延資產(chǎn)1454未分配利潤06445852 變動說明:應收帳款:2002年較2001年增加7759萬元，全部是應收客戶購房款。其他應收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團投資“花園”的15000萬元收回。存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn)入經(jīng)營成本部分。其它應付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500萬元。預收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預收房款確認為收入。長期負債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團在XX建行貸款的15000萬元，提前歸還。五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入23650萬元，實現(xiàn)利潤5852萬元，%。下表是該企業(yè)近三年盈利指標。單位：萬元項目2000年2001年2002年9月 銷售收入06123650 利潤總額06445852 銷售利潤率(%)%% %% %% % % 從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元，%，%，%，資金運用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較長。該公司的“”項目2001年3月才開始進入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001年幾乎沒有銷售收入，所以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“”項目于2001年12月28日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故此次主要對公司2002年9月末利潤表進行分析。從結(jié)構上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，%。結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于“”項目為聯(lián)排別墅和復式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%，以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度較好。從比率上分析，%（介于良好值和平均值之間）、%（行業(yè)優(yōu)秀值）、（行業(yè)優(yōu)秀值）。從銷售利潤率可以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時也說明企業(yè)具有較強的營銷能力和償還債務的能力。六、現(xiàn)金流量分析下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表（單位：萬元）： 項目行次金額2000年2001年2002年9月一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量1 現(xiàn)金流入20644235762 現(xiàn)金流出***0 經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額416002794016152二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量5 現(xiàn)金流入610013 現(xiàn)金流出7013724 投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額81013711三、籌資活動有關的現(xiàn)金流量9 現(xiàn)金流入***0 現(xiàn)金流出110184816398 籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額1216400815214398五、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額*** 企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力。七、信用狀況評價該公司至評估基準日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表： 項目存款貸款備注工行支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息 行支行1420 行支行3182000無拖欠本息 營業(yè)部920 銀行10010 納稅專戶1300 合計22409000 經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，XX房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸款卡年審時，被中國人民銀行分行營業(yè)管理部指定的資信評估機構評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。八、企業(yè)前景評價XX房地產(chǎn)有限公司作為集團公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術力量和經(jīng)濟實力。該公司開發(fā)的第一個項目為“”高檔住宅小區(qū)?！啊庇?001年8月正式開發(fā)，2001年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在XX市激烈的市場競爭中，“”（按實際到帳計算）的銷售佳績。因此XX根植于這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。第三章 項目建設條件評價一、項目建設必要性“”居住小區(qū)項目，位于XX市東南部錦江區(qū)鄉(xiāng)永興村三、四組（村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)400米，過九眼新橋至順江路可直達一環(huán)路和內(nèi)環(huán)線。其西靠府河，東靠石牛堰，南臨其他項目待建工地，北臨望江公園，與XX大學隔河相望，該項目地理位置優(yōu)越，交通便利。該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（其中銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。，綠化率53%。XX房地產(chǎn)有限公司依托這個強大的母體和借用多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的”是XX市唯一的大規(guī)模的聯(lián)排別墅和復式別墅住宅小區(qū)，也是集團決心在XX樹立的樣板工程。XX市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合XX市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，XX作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇XX作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟效益和良好的品牌效應。二、項目建設內(nèi)容、規(guī)模和建設方案根據(jù)XX市計劃委員會對“”項目建設規(guī)模申請的批復，該項目總占地163,648平方米（含代征地41,024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16,044平方米），會所2,820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。該項目設計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復式別墅也有屋后花園和屋頂花園，做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，綠化率53%，戶型和面積為： 建筑套型建筑面積戶數(shù)占比例 % % % % % % 合計403100% 該項目建筑設計方案由新加坡建筑城市設計公司和XX建筑設計有限公司設計，并經(jīng)XX市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設計方案簡介如下：“”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng)球場等組成；各幢建筑物之間設有綠地，綠化率達53%。小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復式別墅在樓前有露天車位解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影響。“”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土層，抗震設防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當，使用方便，采光通風良好。整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃，入戶門為高級防盜門，車庫為自動感應門，露臺鋪設防滑地磚，統(tǒng)一安裝護欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。三、項目實施進程評價該項目經(jīng)XX市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有： XX市計委：成計投資[2000]449號“關于XX房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原商品住宅項目建議書的批復”；XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2002]第1845號《定點通知書》；XX市計委：成計投資[2001]272號“關于XX房地產(chǎn)有限公司、國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)商品住宅項目可行性研究報告暨調(diào)整建設規(guī)模申請的批復”；XX市國土局：成國土錦[2000]出讓合同第號《國有土地使用權出讓合同》；XX市規(guī)劃局：成規(guī)管[2000]第號《建設用地規(guī)劃許可證》； XX市國土局：成國用2001字第號《國有土地使用證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]號《建設工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建管[2001]號《建設工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]號《建設工程規(guī)劃許可證》； XX市規(guī)劃局：成規(guī)建筑[2002]號《建設工程規(guī)劃許可證》； XX市建委：，, , ,號《施工許可證》。XX市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預售證第號、號、號、號、成房（2001）預售證第號、、號《商品房預售許可證》。小區(qū)于2001年8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工程建設還在進行之中，預計在2002年12月完工交房。四、項目建設條件評價“”小區(qū)建設用地為城市建設規(guī)劃用地，由XX道建設指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)XX市國土局批準轉(zhuǎn)讓給XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開