房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目評(píng)估-文庫吧在線文庫
【正文】 地產(chǎn)市場最為活躍的地區(qū)。 從上述商品房供求及開竣工面積統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，渝北區(qū)房地產(chǎn)市場活躍，但由于近年來開發(fā)力度較大，在項(xiàng)目開發(fā)周期的作用下，市場供應(yīng)呈進(jìn)一步放量增長的趨勢，預(yù)計(jì)市場競爭將更為激烈。 本項(xiàng)目全費(fèi)用建筑面積單方成本約為 2363元 /m2。并測算各項(xiàng)費(fèi)用） 1）土地費(fèi)用 本項(xiàng)目土地成本 7863萬元，其中綜合價(jià)金 7634萬元，契稅 229萬元，合計(jì) 7863萬元。 7）管理費(fèi)用 參照企業(yè)目前每年的管理費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，按建安工程費(fèi)的 2%提取，計(jì)取為 181萬元。 投資估算與融資方案評(píng)估 （二）融資方案評(píng)估 （簡述項(xiàng)目的資金籌措方案） 該項(xiàng)目總投資 21644萬元，其中項(xiàng)目資本金9650萬元，預(yù)售收入投入 7994萬元，銀行貸款4000萬元，此次申請(qǐng)建行貸款 4000萬元。 ? 出租部分的院落式商街平均租金按 35元 /m2 （二）貸款償還期計(jì)算 1）獨(dú)立項(xiàng)目 （對(duì)于除貸款項(xiàng)目外無其他在建項(xiàng)目，僅以貸款項(xiàng)目投產(chǎn)后自身效益中的可用部分用于還貸，填列 《 項(xiàng)目貸款償還期計(jì)算表 》 ，測算項(xiàng)目貸款償還期作為貸款償還期指標(biāo)） 該項(xiàng)目申請(qǐng)建行貸款 4000萬元，評(píng)估測算以本項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)銷售收入后可用于還款的凈現(xiàn)金流并重點(diǎn)鎖定住宅的銷售收入作為還款來源，計(jì)算得出項(xiàng)目貸款償還期為 。 財(cái)務(wù)效益評(píng)估 不確定性分析 （一）盈虧平衡分析： 銷售率盈虧平衡點(diǎn) : C/(PT)S＝ %。 對(duì)方答復(fù)： 能滿足我行的上述要求。 （四）風(fēng)險(xiǎn)防范措施 （評(píng)估人員在對(duì)項(xiàng)目不確定性進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，須對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)作出判斷并盡可 能提出防范風(fēng)險(xiǎn)，控制項(xiàng)目不確定性的措施） 1）在四證齊全、項(xiàng)目資本金先行到位的前提下發(fā)放項(xiàng)目貸款； 2）加強(qiáng)項(xiàng)目跟蹤監(jiān)控，貸款具體支用的額度應(yīng)與項(xiàng)目建設(shè)形象進(jìn)度相 匹配，防止貸款資金被混用、挪用； 3）嚴(yán)格執(zhí)行我行房地產(chǎn)封閉貸款管理辦法，及時(shí)掌握項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度和 銷售進(jìn)度，保證項(xiàng)目銷售收入與銷售進(jìn)度同步進(jìn)入我行歸集帳戶； 4）落實(shí)足值、有效的抵押； 5）應(yīng)要求 xx地產(chǎn)公司承諾，在我行貸款本息未全部清償前，不得減少 公司 ；已經(jīng)用于前期項(xiàng)目的股東借款約 2300萬元不得提前抽回。 銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 銀行效益與風(fēng)險(xiǎn)防范措施評(píng)估 （三）客戶以往在我行的信用情況 （須詳細(xì)列出客戶與重要關(guān)系人在我行的全部貸款記錄，包括合同號(hào)、發(fā)放日期、期限、回收日期、回收方式、備注。 不確定性分析 2）進(jìn)行單因素敏感性分析 投資利潤率 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 貸款償還期 基本方案 % 44 % 經(jīng)營收入上升 5% % 763 % 經(jīng)營收入上升 10% % 1,482 % 經(jīng)營收入下降 5% % 675 % 經(jīng)營收入下降 10% % 1,395 % 總投資上升 5％ % 754 % 總投資上升 10％ % 1,553 % 總投資下降 5％ % 841 % 總投資下降 10％ % 1,636 % 分析： 總投資和經(jīng)營收入對(duì)本項(xiàng)目項(xiàng)目敏感性影響程度均較高，相比之下，由于建設(shè)期較短、前期建設(shè)投資大，因此項(xiàng)目總投資對(duì)動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響更為敏感。 ? 項(xiàng)目自身不盈利或盈利能力不足的情況下，借款人用整體效益償還債務(wù)的能力： 經(jīng)測算，若項(xiàng)目建設(shè)及銷售按計(jì)劃進(jìn)行，項(xiàng)目自身產(chǎn)生的效益能夠償還本項(xiàng)目貸款。 物業(yè)類型 院落式商街 車位 出租收入（萬元） 1483 1985 租期 20年 20年 出租率 90% 80% ?自營收入 ：無 財(cái)務(wù)效益評(píng)估 （一）盈利能力分析 （綜合企業(yè)開發(fā)經(jīng)營期現(xiàn)金流入流出情況，填列 《 項(xiàng)目全部投資現(xiàn)金流量表 》 。 ? 院落式商街成本 ： 1616萬元。 11）其他費(fèi)用 其他費(fèi)用為 141萬元。 3）基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 重點(diǎn)參照同類項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行測算，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)為 726萬元。因此，本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的綜合市場競爭力。 “ xx? ”一期在售均價(jià)為 3500/m2。 項(xiàng)目市場情況評(píng)估 （三）房地產(chǎn)經(jīng)營方式評(píng)估 （主要分析項(xiàng)目采取租售、自營等不同經(jīng)營方式的市場情況） ?住宅和小區(qū)臨街商鋪采用出售的方式經(jīng)營 ?車位預(yù)計(jì)開發(fā)商將采取銷售和出租兩種方式 項(xiàng)目市場情況評(píng)估 （四）市場情況評(píng)估 1）供求情況 2023年 15月，商品房竣工面積 ，同比減少%。根據(jù)該項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度以及項(xiàng)目的營銷計(jì)劃，計(jì)劃在 2023年 11月
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