房地產(chǎn)泡沫測(cè)量ppt課件(存儲(chǔ)版)
【正文】 iit pPP⑤ 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 區(qū)域房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究 系數(shù) a0（常數(shù)項(xiàng)） a1（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額） a2（扣除在校學(xué)生的總?cè)丝跀?shù)） a3（可支配收入） a4（一年期貸款利率） λ 1 λ 2 下表為蘇州住宅價(jià)格泡沫模型檢驗(yàn)系數(shù)，各個(gè)解釋變量基本通過(guò)了顯著性檢驗(yàn)，表明這四個(gè)解釋變量確實(shí)對(duì)住宅價(jià)格有顯著的影響。假設(shè)住宅價(jià)格由上述市場(chǎng)實(shí)質(zhì)因素所共同決定，式 ③ 轉(zhuǎn)化為以下回歸估計(jì)式： tttttttttt PPPprayaeacaap ??????????????11*121143210 ??其中， ct為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額的增長(zhǎng)率， et為扣除在校學(xué)生的總?cè)丝诘脑鲩L(zhǎng)率， yt為可支配收入的增長(zhǎng)率， rt 為一年期貸款利率， Φt為誤差項(xiàng)，且為與歷史信息無(wú)關(guān)的呈正態(tài)分布的時(shí)間序列。 第四，人民幣是否繼續(xù)升值。 ? 從房地產(chǎn)的信用角度進(jìn)行分析，設(shè)計(jì)各種指標(biāo)來(lái)測(cè)量房地產(chǎn)泡沫的程度。 中國(guó)的房地產(chǎn)對(duì)于政策極度敏感，可稱為“政策性周期” 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 區(qū)域房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究 ? 提高報(bào)告的專業(yè)度 —— 以區(qū)域經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看城市房地產(chǎn)發(fā)展。 健康的市場(chǎng)也會(huì)滋生不健康的價(jià)格，短期的樂(lè)觀市場(chǎng)不代表長(zhǎng)期的市場(chǎng)走勢(shì)，市場(chǎng)的普遍表現(xiàn)為短期的波動(dòng)、長(zhǎng)期的平衡。但是，與虛擬經(jīng)濟(jì)膨脹的原因相同，房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生同樣是由于出于投機(jī)目的的虛假需求的膨脹，所不同的是，由于房地產(chǎn)價(jià)值量大，這種投機(jī)需求的實(shí)現(xiàn)必須借助銀行等金融系統(tǒng)的支持。 ① 不動(dòng)產(chǎn)基值＝純收益 /（安全資產(chǎn)利率＋風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償率－租金預(yù)期上漲率） 即從收益還原價(jià)值角度來(lái)測(cè)量，最大的難點(diǎn)是房地產(chǎn)未來(lái)收益具有不確定性與難以估計(jì)性 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 區(qū)域房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究 在有效市場(chǎng)的假說(shuō)中，市場(chǎng)信息的流動(dòng)是迅速而有效的，即今天的價(jià)格變化不受昨天價(jià)格的影響。其中貸款利率與房?jī)r(jià)呈正相關(guān)，可能與我國(guó)政府對(duì)利率的調(diào)節(jié)滯后于房?jī)r(jià)的變化有關(guān)。由于可支配收入增長(zhǎng)與 GDP增長(zhǎng)具有高度正相關(guān)性，因此 GDP指標(biāo)可不入選。顯然，在其它條件相同的情況下，二手房?jī)r(jià)要低于一手新房的價(jià)格，擁有“完全產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn)價(jià)格要高于“不完全產(chǎn)權(quán)”的房地產(chǎn) 個(gè)別因素 博思堂 團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造價(jià)值 區(qū)域房地產(chǎn)泡沫測(cè)度研究 中國(guó)樓市要繼續(xù)上漲，需要幾個(gè)必備的前提條件 第一，由城市化與流動(dòng)性過(guò)剩而來(lái)的經(jīng)濟(jì)周期能夠一直持續(xù)下去，中國(guó)經(jīng)濟(jì)一直處于擴(kuò)張通道，高價(jià)房始終具有投資價(jià)值
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