《房地產(chǎn)泡沫測量》ppt課件(文件)
【正文】 從需求角度考慮，住宅價格受到人口規(guī)模、經(jīng)濟增長水平、收入水平和利率水平等影響，從供給角度，住宅價格則主要受到開發(fā)規(guī)模和利率的影響。我們認為，在一個充滿競爭的房地產(chǎn)市場中，合理的住宅價格由供給和需求實質(zhì)性因素決定，任何由非實質(zhì)性因素和市場過度預期引起的價格波動都會產(chǎn)生泡沫，因此現(xiàn)行價格與由供需因素決定的基價之差即為泡沫，由此構(gòu)建的理論模型為： pt=p*t（ dt（ X） ,st（ Y）） +θt pt為住宅實際價格的變動率， p*t為住宅基值價格的變動率， dt（ X）為住宅需求特征， st（ Y）為住宅供給特征， θ t為類似隨機項的誤差項，表示可能存在的價格泡沫因子。而我國一些城市的房價比高達120240倍以上，廣大居民無能力購買住房 07年蘇州房價收入比 ≈ 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 區(qū)域房地產(chǎn)泡沫測度研究 住房按揭款／居民月收入 該指標是根據(jù)投資信貸的支持來設計的 信貸推動居民的投資需求 該指標反映了信貸對居民住房需求的支持程度，也反映了居民的住房消費水平，代表了房地產(chǎn)泡沫發(fā)展及實現(xiàn)的程度 供樓負擔能力比率（每月供樓款 /家庭月收入）從銀行的角度，只要將借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在 50%以下 (含 50%)，月所有債務支出與收入比控制在 55%以下 (含 55%)，就不至于引發(fā)風險 該指標一般用于西方國家 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 區(qū)域房地產(chǎn)泡沫測度研究 房價上漲的動因 市場供求狀況 經(jīng)濟因素 人口因素 社會因素 行政因素 心理因素 國際因素 一般因素 博思堂 團隊創(chuàng)造價值 區(qū)域房地產(chǎn)泡沫測度研究 房價上漲的動因 建造品質(zhì) —如：“建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級”、“裝修”、“設施與設備”、“建筑質(zhì)量”、“公用面積數(shù)”等因素的優(yōu)劣； 效用品質(zhì) —主要是從建筑物適用性（“軟”品質(zhì)）方面來評價房地產(chǎn)價值，如“朝向”、“樓層”等因素的差異 環(huán)境品質(zhì) —這主要是指建筑物的區(qū)位環(huán)境 ——“地段”地位，生態(tài)環(huán)境 ——“水、大氣、景觀”品質(zhì)等，這是影響房地產(chǎn)價值的兩類最大因素 交易狀況 —這主要指“交易時間”和“產(chǎn)權(quán)狀況”。本身并不是虛擬資產(chǎn)，而是實物資產(chǎn)。 ? 房地產(chǎn)的波動與泡沫有關(guān)，但是，波動絕不等于泡沫，它們的本質(zhì)不同，對波動的判斷標準根本不能用來判斷泡沫。 ? 更多的思考角度，更多的評判標準 ——市場的發(fā)展規(guī)律和短期表現(xiàn)之間的聯(lián)系。博思堂 團隊創(chuàng)造價值 區(qū)域
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