【正文】 如以一年期國債利率為無風(fēng)險(xiǎn)利率，再考慮風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù) (這個(gè)較難確定，可以考慮用前若干年的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格增長指數(shù)平均值為基礎(chǔ)進(jìn)行測算 )，二者之和即為還原利率； 進(jìn)行大量的市場調(diào)查，取得各區(qū)域有代表性的房地產(chǎn)的市場正常售價(jià)和正常租金，以此為基礎(chǔ)進(jìn)行測算，求得一個(gè)還原利率； 參考不動產(chǎn)抵押貸款利率； 可取上述兩者平均數(shù)。 房地產(chǎn)評估的剩余法 58 （ 1）確定評估方法 現(xiàn)已知樓價(jià)的預(yù)測值和各項(xiàng)開發(fā)成本及費(fèi)用，可采用假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行評估，計(jì)算公式為： 地價(jià)＝樓價(jià)－建筑費(fèi)－專業(yè)費(fèi)－利息－銷售稅費(fèi)－利潤 （ 2）計(jì)算樓價(jià) 樓價(jià)＝ 2022 9000＝ 45000000（元） （ 3）計(jì)算建筑費(fèi)和專業(yè)費(fèi) 建筑費(fèi)＝ 3000 2022 ＝ 15000000（元） 專業(yè)費(fèi)＝建筑費(fèi) 10％ ＝ 15000000 10％ ＝ 1500000（元） 房地產(chǎn)評估的剩余法 59 （ 4）計(jì)算銷售費(fèi)用和稅費(fèi) 銷售費(fèi)用＝ 45000000 ％＝ 1125000（元） 銷售稅費(fèi)＝ 45000000 ％＝ 2925000（元） （ 5）計(jì)算利潤 利潤＝（地價(jià)＋建筑費(fèi)＋專業(yè)費(fèi)） 10％ ＝（地價(jià)＋ 16500000） 10％ （ 6）計(jì)算利息 利息＝地價(jià) [（ 1＋ 6％） 2－ 1]＋（ 15000000＋ 1500000） [（ 1+6％） 11] ＝ 地價(jià)＋ 990000 房地產(chǎn)評估的剩余法 60 （ 7）求取地價(jià) 地價(jià)＝ 地價(jià) 地價(jià) 990000 地價(jià)＝ 21810000/＝ 17824452（元） （ 8）評估結(jié)果 單位地價(jià)＝ 17824452/2022＝ 8912（元 /平方米） 樓面地價(jià)＝ 8912/＝ 3565（元 /平方米） 房地產(chǎn)評估的剩余法 61 一 、 基準(zhǔn)地價(jià)的涵義 是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估的商業(yè) 、住宅 、 工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格 。 該寫字樓建成后即出售 ， 預(yù)計(jì)售價(jià)為9000元 /平方米 ， 銷售費(fèi)用為樓價(jià)的 ％ ， 銷售稅費(fèi)為樓價(jià)的 ％ ， 當(dāng)?shù)劂y行年貸款利率為 6％ ， 開發(fā)商要求的直接成本利潤率為 10％ 。 注意： （ 1） 正確選擇最佳開發(fā)形式 （ 2） 正確預(yù)期賣樓價(jià) （ 3） 正確預(yù)期各項(xiàng)成本以及注意成本 、 費(fèi)用與收益發(fā)生的時(shí)間 ， 必要時(shí)需折現(xiàn) 。 經(jīng)收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析 ， 土地的價(jià)格與容積率的關(guān)系是：容積率在 4～ 5之間 ， 容積率增加 ， 地價(jià)增加 2%。 上述表中的比較是以待估宗地的區(qū)域因素為標(biāo)準(zhǔn) ， 即待估宗地的區(qū)域因素分值為 100，則： 交易實(shí)例 B區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/86＝ 交易實(shí)例 C區(qū)域因素修正系數(shù)＝ 100/93＝ 房地產(chǎn)評估的市場法 54 關(guān)于面積因素的修正 :由于待估宗地的面積大于 3個(gè)交易實(shí)例的面積 ， 對商業(yè)用地而言 ， 面積大些便于充分利用 ， 經(jīng)過分析確定 ， 面積因素使得待估宗地的價(jià)格會比各交易實(shí)例價(jià)格高 3%。 進(jìn)行交易時(shí)間修正 根據(jù)調(diào)查 ， 2022年 10月以來 ， 土地價(jià)格平均每月上漲 1%， 則： 交易實(shí)例 A交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 114/100＝ 交易實(shí)例 B交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 112/100＝ 交易實(shí)例 C交易時(shí)間修正系數(shù)＝ 107/100＝ 進(jìn)行區(qū)域因素修正 交易實(shí)例 A與待估對象處于同一區(qū)域 ， 無需作區(qū)域因素修正 。 評估人員通過收集有關(guān)數(shù)據(jù)資料 ， 選出 3個(gè)交易實(shí)例作為比較參照物 ，交易實(shí)例的有關(guān)情況如下表所示 。 （ 六 ） 確定被估房地產(chǎn)價(jià)格 將各調(diào)整值算術(shù)平均或加權(quán)平均 ， 確定評估值 。 被估房地產(chǎn)價(jià)格＝交易實(shí)例單價(jià) 時(shí)間因素修正系數(shù) 交易情況修正系數(shù) 區(qū)域修正系數(shù) 房地產(chǎn)狀況修正系數(shù) 容積率修正系數(shù) 土地使用年期修正系數(shù) 二 、 適用對象及條件 （ 一 ） 市場條件： 充分發(fā)育活躍的房地產(chǎn)市場能夠找到至少 3個(gè)交易案例 （ 二 ） 被評估對象： 具有廣泛交易性的房地產(chǎn) 49 三 、 市場法操作步驟及因素修正 （ 一 ） 勘察被估房地產(chǎn) （ 二 ） 收集與選擇房地產(chǎn)交易實(shí)例 交易實(shí)例應(yīng)符合的條件： 與被房地產(chǎn)用途相同 、 所處地區(qū)相同 、 結(jié)構(gòu)相同 、 價(jià)值類型相同籌資條件相似 ， 接近評估基準(zhǔn)日 ， 正常交易 （ 或可修正 ） 。 )( 3 5 8 8 3 6%)71(11%72 4 7 7 4 044元???????????V單價(jià)＝ ＝ （ 元 ） 評估結(jié)果 本宗土地使用權(quán)在 2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格為 ， 單價(jià)為每平方米 。 計(jì)算總收益 總收益應(yīng)該為客觀收益而不是實(shí)際收益 。 試根據(jù)以上資料評估該宗地2022年 3月的土地使用權(quán)價(jià)格 。 該建筑物占地面積 500平方米 ， 建筑面積為900平方米 ， 現(xiàn)用于出租 ， 每月平均實(shí)收租金為 3萬元 。 44 例 4６ 某房地產(chǎn)公司于 2022年 3月以有償出讓方式取得一塊土地 50年使用權(quán) ， 并于 2022年 3月在此地塊上建成一座磚混結(jié)構(gòu)的寫字樓 ， 當(dāng)時(shí)造價(jià)為每平方米 2022元 ， 經(jīng)濟(jì)耐用年限為 55年 ， 殘值率為 2％ 。 12,000 ＝ 8,703元 評估結(jié)果 經(jīng)評估 ， 該寫字樓房地產(chǎn)在 2022年 5月的價(jià)值為104,434,671元 ， 單價(jià)為每平方米 8,703元 。 房地產(chǎn)評估的收益法 40 估算年有效毛收入 年 有 效 毛 收 入 ＝ 365 12,000 （ 1 － 10% ） ＝9,855,000元 估算年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 （ 1） 年管理費(fèi)＝ 9,855,000 %＝ 344,925元 （ 2） 年維修費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 864,000元 （ 3） 年保險(xiǎn)費(fèi)＝ 4,800 12,000 %＝ 115,200元 （ 4） 年稅金＝ 9,855,000 （ 12%＋ 6%） ＝ 1,773,900元 （ 5） 年?duì)I運(yùn)費(fèi)用＝ 344,925＋ 864,000＋ 115,200＋ 1,773,900 ＝ 3,098,025元 房地產(chǎn)評估的收益法 41 估算凈收益 年凈收益＝年有效毛收入－年?duì)I運(yùn)費(fèi)用 ＝ 9,855,000－ 3,098,025 ＝ 6,756,975元 計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格 房地產(chǎn)的剩余收益期為 45年 ， 則： 房地產(chǎn)價(jià)格＝ 6,756,975247。 據(jù)調(diào)查 ， 當(dāng)?shù)赝愋蛯懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫? ， 空置率在 10%左右 ， 每年需支付的管理費(fèi)用一般為年租金的%， 維修費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 房產(chǎn)稅為租金收入的 12%， 其他稅為租金收入的 6%， 保險(xiǎn)費(fèi)為建筑物重置價(jià)的 %， 資本化率確定為 6%。 目前 ， 該類型建筑的重置價(jià)格為每平方米 4,800元 。 但是在計(jì)算凈收益時(shí)應(yīng)扣除建筑物的折舊費(fèi)和土地費(fèi)用的攤銷 。 房地產(chǎn)評估的收益法 37 （三）收益期的確定 單獨(dú)評房 —— 建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 單獨(dú)評地 —— 土地使用權(quán)年限 ????