房地產(chǎn)定價ppt課件(已修改)
2025-05-24 08:22 本頁面
【正文】 第五章 房地產(chǎn)定價 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格分析 一、房地產(chǎn)商品的價格構(gòu)成 （一）房地產(chǎn)成本 房地產(chǎn)成本是房地產(chǎn)價格的主要組成部分，商 品房的成本由六項費用組成 土地征用及拆遷補償費或批租地價 指因開發(fā)房地產(chǎn)而征用土地所發(fā)生的各項費 用，包括征地費、安置費以及原有建筑物的拆 遷補償費等。 前期工程費 指土地、房屋開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可 行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平 整等費用。 基礎(chǔ)設(shè)施費 指土地、房屋開發(fā)過程中發(fā)生的供水、供 電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、綠 化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施以及道路等基礎(chǔ)設(shè)施費用。 房屋建筑安裝工程費 指土地房屋開發(fā)項目在開發(fā)過程中按建筑安 裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工 程費和設(shè)備費。 配套設(shè)施費 指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開 發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費用 ，如鋼爐房、水塔、居委會、派出所、幼托 、消防、自行車棚、公廁等設(shè)施支出。 開發(fā)間接費 指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部獨立核算單位及開發(fā) 現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費用， 包括現(xiàn)場管理機構(gòu)人員工資、福利費、折舊 費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費 等。 （二）銷售費用 銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需 的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。 （三）稅金 包括營業(yè)稅、城市維護建設(shè)費、教育附加費 （四）貸款利息 （五）投資利潤 二、房地產(chǎn)價格的影響因素 成本是樓盤定價的下限 需求是樓盤定價的上限 產(chǎn)品的差異性越大（建筑風(fēng)格、景觀、戶型 等），則壟斷性越強，競爭力也越強，反之 ，產(chǎn)品同質(zhì)性越大，則被替代性越強，競爭 力也越弱。 三、房地產(chǎn)產(chǎn)品的定價目標(biāo) 案例： 北京城建集團開發(fā)的北京望京小區(qū)其定價目標(biāo) 就是提高市場占有率。由于該小區(qū)超大規(guī)模的綜合 開發(fā) (入住 30萬人口，建筑面積 800萬平方米 )，可攤 薄基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套等成本，降低單位開發(fā)成 本，擴大市場占有率，從而增加企業(yè)利潤。 例如新鴻基地產(chǎn)在香港市場上采取的就是穩(wěn)定高價 策略，其優(yōu)質(zhì)高檔物業(yè)的定位也逐漸為市場所認同 2022年萬科總裁郁亮表示，萬科本輪降價是順應(yīng)市 場，保證成交量。郁亮強調(diào)一個成交量低迷的市 場，不是一個健康的市場，必須要讓它活躍起來。 從現(xiàn)階段看，萬科把生存放在第一位。 第二節(jié) 房地產(chǎn)定價方法 一、成本導(dǎo)向定價法 單位產(chǎn)品價格 =單位產(chǎn)品成本 （ 1+加成率） 如某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，開發(fā)成本為 1800元 /㎡ ，加成率為 20%,則該樓盤售價為：1800 （ 1+20%）元 /㎡ =2160元 /㎡ 案例：房地產(chǎn)的成本利潤率到底有多高？ 廣州龍光項目總建筑面積約 28萬平方米，以 10%造別墅計，別墅建筑面積 ，即便以 單價 /平方米計，可回款 。除去 1300 元 /平方米的地價，即便建設(shè)成本高達 3000元 /平方 米，銷售利潤率也能達到 70%以上、成本利潤率則超 過 240%。如果加上限價房部分，該項目回款總值可 超過 14億元，平均銷售利潤率至少在 33%以上。 它是在項目投資總額的基礎(chǔ)上，按照目標(biāo)收 益率的高低計算售價。其計算步驟為： （ 1）確定目標(biāo)收益率 （ 2）確定目標(biāo)利潤 目標(biāo)利潤 =總投資額 目標(biāo)收益率 （ 3）計算售價 單位產(chǎn)品價格 =（總投資 +目標(biāo)利潤） /預(yù)計銷量 如某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某一樓盤，總開發(fā)成本 為 ，投資回收期為 4年，預(yù)計銷售 20 萬平方米，問該小區(qū)的平均售價為多少？ 解：目標(biāo)投資利潤率 =1/4 100%=25% 目標(biāo)利潤 =15000萬元 25%=3750萬元， 每平方米價格 =（總成本 +目標(biāo)利潤） /預(yù) 計銷量 =（ 15000萬元 +3750萬元） /20萬平方米 =9375元 /平方米 是一種以企業(yè)總成本與總收入保持平衡為依據(jù) 來確定價格的方法。 銷量 價格 =固定成本 +單位變動成本 銷量 價格 =固定成本 /銷量 +單位變動成本 例如某房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)某樓盤，固定成本 30000萬元，預(yù)計銷量 35萬平方米，產(chǎn)品的單 位變動成本為 2022元 /㎡ ，則該產(chǎn)品的盈虧平 衡點價格 =30000萬元 /35萬 ㎡ +2022元 /㎡ =2857（元） 二、競爭導(dǎo)向定價法 即企業(yè)按照市場同類產(chǎn)品價格水平來定價 的定價方法。 適合于：壟斷競爭市場、完全競爭市場、 供不應(yīng)求的市場 例如 2022年以前，房地產(chǎn)行業(yè)的確是暴利， 蓋個房子就能賣出去，房價跟著市場走就是了。 即根
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