成本法在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用-文庫(kù)吧
2025-02-27 10:50 本頁(yè)面
【正文】 化：新開(kāi)發(fā)的土地；新建的房地產(chǎn)；舊的房地產(chǎn)。 新開(kāi)發(fā)的土地和新建的房地產(chǎn)采用成本法估價(jià)一般不存在這就問(wèn)題，但應(yīng)考慮工程質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計(jì)、周圍環(huán)境、房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等而予以適當(dāng)?shù)脑鰷p價(jià)調(diào)整。 ? 二、適用于新開(kāi)發(fā)土地的基本公式 ? 新開(kāi)發(fā)土地價(jià)格＝取得待開(kāi)發(fā)土地的成本 +土地開(kāi)發(fā)成本+管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? 上述新開(kāi)發(fā)土地的基本公式在具體情況下還會(huì)有具體形式。如成片開(kāi)發(fā)完成后的熟地的分宗估價(jià)公式：新開(kāi)發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)＝ (取得開(kāi)發(fā)區(qū)用地的總成本 +土地開(kāi)發(fā)總成本 +總管理費(fèi)用 +總投資利息 +總銷售費(fèi)用 +總銷售稅費(fèi) +總開(kāi)發(fā)利潤(rùn) )247。 開(kāi)發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積 用途、區(qū)位等因素調(diào)整系數(shù) ? 三、適用于新建房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 新建房地價(jià)格＝土地取得成本 +土地開(kāi)發(fā)成本 +建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) 第三節(jié) 成本法的基本公式 ? (新建房地價(jià)格公式中不含土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本及歸屬于土地的管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)利潤(rùn) )，即 ? 新建建筑物價(jià)格 =建筑物建造成本 +管理費(fèi)用 +投資利息 +銷售費(fèi)用 +銷售稅費(fèi) +開(kāi)發(fā)利潤(rùn) ? 三、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式 ? ? 舊房地價(jià)格＝房地的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格 +建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊 ? ? 舊建筑物價(jià)格＝建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格－建筑物的折舊 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? 一、重新購(gòu)建價(jià)格的概念 ? ，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 ? (1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。 ? (2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格。 ? (3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格 ,土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。因此，建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格中未扣除建筑物的折舊，而土地的增減價(jià)因素一般已考慮在其重新購(gòu)建價(jià)格中。 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? ? 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格根據(jù)建筑物重新建造方式的不同，分為重置價(jià)格 (成本 )和重建價(jià)格 (成本 )。 ? 建筑物重置價(jià)格 (replacement cost of building)是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。 ? 建筑物重建價(jià)格 (reproduction cost of building)是指采用估價(jià)對(duì)象原有的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象相同的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格 (所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn) )。 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? 建筑物的重置價(jià)格 ,宜用于一般建筑物和因年代久遠(yuǎn)、已缺少與舊有建筑物相同的建筑材料 ,或因建筑技術(shù)變遷 ,使得舊有建筑物復(fù)原建造有困難的建筑物的估價(jià)。建筑物的重建價(jià)格 ,宜用于有特殊保護(hù)價(jià)值的建筑物的估價(jià)。 ? 重置價(jià)格通常要比重建價(jià)格低。 ? 二、重新購(gòu)建價(jià)格的求取思路 ? 求取房地的重新購(gòu)建價(jià)格有兩大路徑 :一是將房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分 ,先求取土地的重新購(gòu)建價(jià)格 ,再加上建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。二是不將房地分為土地和建筑物兩個(gè)相對(duì)獨(dú)立的部分 ,而是模擬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程 ,在分析房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成基礎(chǔ)上采用成本法求取。 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? 三、重新購(gòu)建價(jià)格的求取方法 ? 建筑物的重置價(jià)格和重建價(jià)格，可采用成本法、市場(chǎng)比較法求取，或通過(guò)政府確定公布的房屋重置價(jià)格扣除可能包含的土地價(jià)格后的比較修正來(lái)求取 。具體方法有 : ? ? 單位比較法 (parativeunit method)是以估價(jià)對(duì)象建筑物為整體 ,選取某種與該建筑物造價(jià)密切相關(guān)的計(jì)量單位為比較單位 ,通過(guò)調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)類似建筑物的單位造價(jià) ,并對(duì)其作適當(dāng)?shù)男拚齺?lái)求取建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。有單位面積法和單位體積法。 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? (1)單位面積法 ? 單位面積法 (squarefoot method)是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝幻娣e造價(jià) ,對(duì)其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整 ,然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的面積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。主要適用于造價(jià)與面積關(guān)系較大的房屋。 ? (2)單位體積法 ? 單位體積法 (cubicfoot method)與單位面積法相似 ,是根據(jù)當(dāng)?shù)亟诮ǔ傻念愃平ㄖ锏膯挝惑w積造價(jià) ,對(duì)其作適當(dāng)?shù)男拚?、調(diào)整 ,然后乘以估價(jià)對(duì)象建筑物的體積來(lái)估算建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格。主要適用于造價(jià)與體積關(guān)系較大的建筑物。 建筑物基準(zhǔn)重置價(jià)格表 基準(zhǔn)日期 : 年 月 日 價(jià)格單位 :元 /M2 鋼結(jié)構(gòu) 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) 磚混結(jié)構(gòu) 磚木結(jié)構(gòu) 簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 普通住宅 高檔公寓 別 墅 大型商場(chǎng) 中小商店 辦 公 樓 星級(jí)賓館 招 待 所 標(biāo)準(zhǔn)廠房 倉(cāng) 庫(kù) 影 劇 院 體 育 館 加 油 站 其 他 第四節(jié) 重新購(gòu)建價(jià)格 ? ? 分部分項(xiàng)法 (unitinplace method)是先假設(shè)將估價(jià)對(duì)象建筑物分解為各個(gè)獨(dú)立的構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程 ,然后測(cè)算各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量 ,再調(diào)查了解估價(jià)時(shí)點(diǎn)各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的單位價(jià)格或成本 ,最后將各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或成本后相加 ,來(lái)估算建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的方法。 ? 需注意 :(1)應(yīng)結(jié)合各個(gè)構(gòu)件或分部分項(xiàng)工程的特點(diǎn)使用計(jì)量單位 。(2)既不要漏項(xiàng)也不要重復(fù)計(jì)算。 分部分項(xiàng)法 項(xiàng) 目 數(shù)量 單位成本 金額（元） 基礎(chǔ)工程 150m3 200元／ m3 30000 墻體工程 160m2 400元／ m2 64000 樓地面工程 150m2 200元／ m2 30000 屋面工程 150m2 300元／ m2 45000 給排水工程 25000 供暖工程 15000 電氣工程 20230 直接費(fèi)合計(jì) 229000 承包商間接費(fèi)、利潤(rùn)和稅金 8% 18320 工程承發(fā)包價(jià)格 247320 開(kāi)發(fā)商管理費(fèi)、利息和稅費(fèi) 20% 49464 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格 296784 第四節(jié)
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