【正文】 和使用者有著某些共同聯(lián)系或特征的區(qū)域。有助于確定某一財產(chǎn)所謂的最有效和最佳用途。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。大類結(jié)構(gòu)：鋼結(jié)構(gòu)、 鋼混結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、簡易結(jié)構(gòu)。 ⑸可比實例的交易類型應(yīng)與估價目的相吻合。 ⑺可比實例的成交價格應(yīng)是正常成交價格，或可修正為正常成交價格。應(yīng)對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。 ? 要努力發(fā)現(xiàn)銷售價格中是否包括動產(chǎn)。在大型的房地產(chǎn)收益交易中，有些動產(chǎn)常常包括在銷售中。家庭轉(zhuǎn)讓？虧本出售？承租人購買？臨近財產(chǎn)的業(yè)主購買？ ? 在收益性評估和商業(yè)評估中，銷售數(shù)據(jù)還應(yīng)包括有關(guān)財產(chǎn)收益和費用方面的信息。這些可能包括： 土地大小、形狀、地形、土壤等。 建筑的年限及其設(shè)計和建設(shè)的質(zhì)量。 ? 建筑的條件及其現(xiàn)代化質(zhì)量。 ? 財產(chǎn)方面的問題，包括從房間面積偏小、嚴重失修、電線不足、屋頂滲透等方面的問題。政府、民間、市場限制。 ? *應(yīng)檢查銷售財產(chǎn)周圍的財產(chǎn)，看其年限、價值、質(zhì)量、條件與用途是否與財產(chǎn)標的周圍的財產(chǎn)有根本不同。（社區(qū)的生命周期及房地產(chǎn)的外部性問題） ? （ 5）市場條件：應(yīng)考慮市場在銷售時處于什么狀態(tài) ? （ 6）有多少筆銷售實例 ? 對于每項評估，所需可比實例的數(shù)量并不固定。（統(tǒng)計方法） 數(shù)據(jù)來源：政府記錄、報刊、交易會、當(dāng)事人等。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實例進行現(xiàn) 場檢查。 ⑵通過其他信息來源對已獲得的數(shù)據(jù)進行交叉檢查。 技巧（吸引力排序）；局限性：所有銷售交易和財產(chǎn)特征都應(yīng)與被評估的財產(chǎn)大致類似；此外，該技巧嚴重依靠評估師的直覺來判斷哪一宗銷售財產(chǎn)對買主更具吸引力。 比較的四要素：銷售條款、銷售時間、位臵因素、物理因素 ? 銷售條款 —— 銷售條款可以確定銷售價格 ? (2)對銷售進行比較和調(diào)整的程序 ? 包括兩個步驟： ； 所發(fā)現(xiàn)的差異。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構(gòu)成了主要影響） ? ? 注意幾個問題：一是銷售調(diào)整應(yīng)該是合理的。 ? （ 3）調(diào)整的原則 ? （及其價格）進行調(diào)整使其更接近財產(chǎn)標的。 ? 。 ? 。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷售條款、時間和市場條件、位臵、物理特征。 5個方面：⑴統(tǒng)一付款方式；⑵統(tǒng)一采用單價；⑶統(tǒng)一幣種與貨幣單位； ⑷統(tǒng)一面積內(nèi)涵；⑸統(tǒng)一面積單位。 融資安排：計息方式、付款期限、利息、融資提供形式、特殊條款。 例：由于房地產(chǎn)價值量大，成交價格往往采用分期付款的方式進行，但付款 方式不同，使得實際價格會不同。 *盡管成交價格都為 80萬元，但實際價格不一樣。 應(yīng)該知道融資是由買方提供還是由賣方提供或由第三方提供，以及融資利率 是否為市場利率。（ 增量融資資本問題 ） 特殊條款：是否有銷售提前償還條款、可變利率條款等。 ⑴有利害關(guān)系人之間的交易； ⑵急于出售或急于購買的交易； ⑶交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易； ⑷交易雙方或某一方有特別動機或偏好的交易； ⑸交易稅費非正常負擔(dān)的交易；（） ⑹相鄰房地產(chǎn)的合并； ⑺交易方式的差異。 修正公式： 交易實例在成交日期的價格 *交易日期修正系數(shù) =在估價時點時的價格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)價格指數(shù) /交易案例價格指數(shù) 一般采用房地產(chǎn)價格指數(shù)來進行修正。 例：評估某宗房地產(chǎn) 2022年 9月末的價格，可比實例成交價 3000元 /平方米，成 交日期 2022年 10月，另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格 2022年 6月末到 2022年 2月末平 均每月比上月上漲 %， 2022年 2月末到 2022年 9月末平均每月上漲 2%。只有滿足這一要求，才能如實反映商品價格的變動。 （ 3）位臵和物理 —— 房地產(chǎn)狀況修正 是將交易案例在其房地產(chǎn)狀況下的價格調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格。 ⑴區(qū)位狀況： 繁華程度 、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨 路狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素。 ⑶實物狀況： 土地：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況； 建筑物：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布臵、工程質(zhì)量等 修正方法： ⑴直接比較修正：一般采用評分的辦法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準，將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較打分。 注意事項： ⑴ 可比實例狀況，無論是區(qū)位、權(quán)益還是實物狀況，都應(yīng)是其成交時的狀況，而不是估價時點或其他時候可能發(fā)生變化后的狀況。 收益法 收益還原法是對土地、房屋、或其他具備收益性資產(chǎn)進行估價的基本方法。 適用范圍：以獲取收益為目的不動產(chǎn)的估價。 有效毛收入是由潛在毛收入扣除空臵、拖欠租金（延遲支付和不付租金）以及其他原因造成的收入損失后所得到的收入。 運營費用率＝運營費用 247。對于某些類型的房地產(chǎn)，其運營 費用率有一個相對固定的范圍。 ⑵ 不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種 情況： ①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。 租賃收入包括有效毛收入和租賃保證金、押金等的利息收入。 *注意租金收入中是否含有動產(chǎn)的租金收入。 美文欣賞 ②直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的求取 直接經(jīng)營型房地產(chǎn)的最大特點就是房地產(chǎn)所有者又是經(jīng)營者，房地產(chǎn)租金與經(jīng)營 者利潤沒有分開，需要從利潤中將屬于房地產(chǎn)租金的部分剝離出來。 ，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。 ③自用或尚未使用房地產(chǎn)凈收益的求取 此類凈收益的求取可以比照同一市場上有收益的類似房地產(chǎn)的有關(guān)資料按上述相應(yīng)的方式計算凈收益，或直接比較得出凈收益。 ⑶ 實際收益與客觀收益 實際收益是指在現(xiàn)狀下實際取得的收益，一般不能用來估價，因為具體經(jīng)營者的經(jīng)營能力等影響實際收益很大。 所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益， 除有租約限制的以外 ，都應(yīng)采用正?？陀^的數(shù)據(jù)。 ⑸收益年限的確定 對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。 風(fēng)險 收益 認識到資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率，實際上就把握了求取資本化率的方法，即估價時所選用的資本化率，應(yīng)等同于與獲取估價對象產(chǎn)生的凈收益具有同等風(fēng)險投資的收益率。 不同資本化率下的評估價格 凈收益（萬元） 資本化率（ %） 評估價格（萬元） 5 4 5 5 5 6 5 8 5 10 5 12 確定方法： ⑴收益價格比較法 。 ⑵安全利率調(diào)整率（累加法）：以安全利率為基礎(chǔ)，再加上風(fēng)險調(diào)整值作為資本化率的方法。找出不同類型投資的收益率并按照風(fēng)險值大小從高到低進行排序制成圖表，然后將估價對象與這些類型的風(fēng)險程度進行分析比較，根據(jù)估價對象的投資風(fēng)險確定其所在圖表中的位臵從而確定其收益率的方法。 r=M*rM+(1M)rE M貸款價值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價值的比率； rM抵押貸款收益率，通常為抵押貸款利率； rE自有資金所要求的收益率 例子： 待估房地產(chǎn)為一 24層寫字樓，鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，占地面積 2500平方米，建筑總面積 26000平方米，土地使用期 50年， 1998年落成，要求評估 2022年 5月的收益現(xiàn)價。 適用范圍：既無收益又行少發(fā)生交易的房地產(chǎn)價格的評估。 估價程序 成本法 經(jīng)濟耐用年限 確定 重置成本、重建 成本確定 折舊計算 D 成本價格測算 V=CD 評估價 房地產(chǎn)價格構(gòu)成 下面以取得土地建成房屋銷售這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)類型為例，并從便于各構(gòu)成項目估算的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。 ⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。 ⑵開發(fā)成本：是在取得開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設(shè)所需的直接費用、稅金等。 在實際中主要包括以下幾部分：勘察設(shè)計和前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑安裝工程費、公