【文章內(nèi)容簡介】 認(rèn)，土地按地段等級結(jié)合用途分類確認(rèn)，如武漢市，在按產(chǎn)權(quán)關(guān)系分為直管房、自管房和私房的基礎(chǔ)上，按用途分為商業(yè)、工業(yè)、居住及其他用地等類別。 　?。?）對象房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn) 　　房地產(chǎn)數(shù)量的確認(rèn)，中心是確定房屋建筑面積、土地面積。評估申報上的面積與實際面積往往出現(xiàn)差異，評估人員往往不可能具體地計算測量，而只是以目測或步測，憑經(jīng)驗來測定。當(dāng)發(fā)現(xiàn)整幢建筑或其他設(shè)施漏列時，應(yīng)建議委托方補充填報。房地產(chǎn)估價人員對面積可不負(fù)責(zé)任，但為避免糾紛，最好在估價依據(jù)中列明“依照委托方填報的面積評估”的字樣。若申報面積不實，應(yīng)以實測面積經(jīng)委托方認(rèn)可，作為估價依據(jù)。 　　 　　權(quán)屬關(guān)系的確認(rèn)是在核實房地實物有元及其狀態(tài)之后，確認(rèn)其歸屬關(guān)系。權(quán)屬關(guān)系一般分為所有權(quán)和使用權(quán)，但在具體確認(rèn)過程中，由房地經(jīng)營的多樣性可派生出多種權(quán)利關(guān)系。評估應(yīng)明確確認(rèn)房地產(chǎn)的一切權(quán)利關(guān)系，核實其權(quán)利關(guān)系是否存在及與其委托說明內(nèi)容是否一致。 　　(1)所有權(quán)的確認(rèn) 　　主要是查對產(chǎn)權(quán)證明。對于土地，主要是區(qū)分國有地和集體所有地；對于房屋，主要是區(qū)分直管房（市房產(chǎn)局管理的房產(chǎn)）、自管房（各單位自己管理的房產(chǎn)）和私房（或個人所有）產(chǎn)權(quán)。 　　(2)用益權(quán)的確認(rèn) 　　主要是查對房地產(chǎn)的使用與經(jīng)營收益權(quán)利，包括土地的使用權(quán)、地面收益權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。　　　　(3)擔(dān)保物權(quán)的確認(rèn) 　　擔(dān)保物權(quán)主要是指用房地作為建立債權(quán)債務(wù)關(guān)系的擔(dān)保條件，如抵押權(quán)。 　　(4)限制性權(quán)利的確認(rèn) 　　主要是查對房地產(chǎn)經(jīng)營、使用、轉(zhuǎn)租等方面的限制性權(quán)利。有限制性權(quán)禾臨房地產(chǎn)，在所有權(quán)與使用權(quán)相對分離時，其價格會發(fā)生收益結(jié)構(gòu)性變化。如所有者出租房地產(chǎn)，承租方無轉(zhuǎn)租權(quán)，則承租權(quán)的轉(zhuǎn)讓價格會降低。對房地產(chǎn)權(quán)利關(guān)系的確認(rèn)實質(zhì)是對整體房地產(chǎn)的完全價格按權(quán)屬關(guān)系進行分割，權(quán)利愈充分，其價格構(gòu)成因素就愈多。在當(dāng)前的房地產(chǎn)估價中，應(yīng)特另注意所有權(quán)、使用權(quán)、抵押擔(dān)保權(quán)及與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)的確定，查實國家主管機關(guān)簽發(fā)的權(quán)屬證明及當(dāng)事人雙方簽訂的契約，區(qū)分權(quán)利范圍及其對等利益關(guān)系。 　　 　　房地產(chǎn)財務(wù)狀況的確認(rèn)主要是核實房地產(chǎn)的原始價值、凈值；使用過程擴建、改建、修繕的追，毗值；地產(chǎn)的使用權(quán)利期、費用支付額、土地改造投資、與房地產(chǎn)相關(guān)聯(lián)的債權(quán)與債務(wù)等。確認(rèn)主要依據(jù)是：國家有關(guān)房地產(chǎn)財務(wù)管理的辦法。財務(wù)狀況的確認(rèn),應(yīng)與財務(wù)部門聯(lián)系，核對申報表數(shù)字與財務(wù)帳卡所列是否相符，并詢問當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)財務(wù)管理辦法。 　?。ǘ?、現(xiàn)場查勘方法 　　現(xiàn)場查勘是房地產(chǎn)估價的一項深入調(diào)查研究工作，應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，并講究工作方法。特另提對大中型企業(yè)全部房地產(chǎn)的評估，其工作方法可歸結(jié)為以下程序。 　　 　　＠取得有關(guān)資料。包底總平面圖、典型房屋的竣工圖及其竣工決算資料、申報表填報資料。 　?。来_定參與人員。包括委托方房產(chǎn)管理人員、建筑工程技術(shù)人員、財務(wù)人員各一人，評估人員若干人。 　　＠研究資料根據(jù)總平面圖確定勘察線路，對重點房屋和邊界作出標(biāo)記。 　　 　?。榔詹?。核對帳物，清點房產(chǎn)棟號、建設(shè)年限、結(jié)構(gòu)類別，對重列、漏列作好記錄。 　?。乐攸c勘察。選定結(jié)構(gòu)相似、建設(shè)期相近的有代表性的房屋進行詳細勘察。對記錄不詳者，進行實地測量，作好記錄。 　?。烙涗洀S區(qū)園林等環(huán)境狀態(tài)。如區(qū)內(nèi)小景點、樹木及綠化、建筑小品等。 　?。懒私鈴S區(qū)發(fā)展規(guī)劃及所需拆除、改建建筑。 　?。缹σ芽⒐し课萁ㄖ?、在建工程，未列入申報內(nèi)容的作好記錄。 　　 　　＠列出確認(rèn)的房地產(chǎn)。確認(rèn)其面積、房屋結(jié)構(gòu)、完好狀態(tài)，尚可使用年限。 　?。罋w類房屋。根據(jù)建設(shè)年代、結(jié)構(gòu)特征、建筑形式和用途歸類。 　　＠確定典型房屋，作為估價基礎(chǔ)房屋。 　?。啦閷Ψ课萁ㄖ⒐D紙，了解隱蔽工程，包括房屋結(jié)構(gòu)、墻體厚度、地下基礎(chǔ)及水電、設(shè)備管線等情況。 　　＠對在建工程，尚未辦理竣工決算工程進行清理，并與財務(wù)部了核定，避免重復(fù)計算。 　　＠列出尚未清楚的問題，進步調(diào)查了解核實。房地產(chǎn)估價程序（一）房地產(chǎn)估價是一項復(fù)雜的經(jīng)濟活動，要想使評估活動高效、準(zhǔn)確、公正，必須使活動過程遵循一套嚴(yán)謹(jǐn)、科學(xué)的工作程序。這套工作程序是進行房地產(chǎn)估價所必須經(jīng)過的工作階段，反映了各階段之間的內(nèi)在聯(lián)系，是人們對估價對象形成立師認(rèn)識的思維歷程，是經(jīng)過千百萬次工作實踐總結(jié)出來的客觀規(guī)律。按照房地產(chǎn)估價程序進行評估可以提高效率，減少失誤，確保質(zhì)量。房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務(wù)受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務(wù)費。 操作一、估價申請和業(yè)務(wù)受理 　　進行房地產(chǎn)價格評估時，當(dāng)事人應(yīng)向有關(guān)的專業(yè)評估機構(gòu)提出書面申請，并填寫評估委托書。評估申請書或評估委托書應(yīng)寫明的事項包括： （1）當(dāng)事人的姓名、住址、職業(yè)等（法人或其他組織名稱、隸屬關(guān)系、所在地址、法定代表人姓名、職務(wù)等）； （2）評估標(biāo)的物的名稱、類型、面積、地理位置和環(huán)境條件等； （3）申請評估的原因和用途； （4）房屋產(chǎn)權(quán)人、土地作用人的領(lǐng)勘人； （5）委托評估的要求。除了評估申請書（委托書）以外，申請人還要向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)提供各種有關(guān)證明資料，如房屋所有權(quán)證，土地使用證，買方單獨委托評估時房地產(chǎn)權(quán)人出具的同意評估的證明，設(shè)計和施工圖紙，使用期維修、保險及其他費用資料等。 　　房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)在收到評估委托人的申請書和有關(guān)證明及資料后，要在一個有限的時間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項業(yè)務(wù)的決策并通知申請人。估價者在作出接受委托的決策前要對委托人和評估標(biāo)的物的基本情況進行初步了解，來界定有關(guān)估價的一些重要問題。這些問題主要包括；估價目的、估價對象、估價的作業(yè)日期等。 （1）估價目的。房地產(chǎn)價格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。房地產(chǎn)估價的目的可以有很多，如：房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、補償、入股、清產(chǎn)、交換、訴訟、課稅、投資決策、統(tǒng)計等。由于估價目的的不同使價格類型也有所不同，如買賣交易價格、抵押價格、租賃價格、典當(dāng)價格、課稅價格、征用價格等。不同的估價目的，對估價的精度要求不同，對市場價格實現(xiàn)的各種條件限定不同，所采用的估價方法也有所區(qū)別。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。 （2）估價對象。作為具體要評估的房地產(chǎn)到底是土地還是建筑物，或是建筑物與土地合一，或是其中的某一部分，這是受理估價委托時必須明確的基本事項。除I要對估價對象的大類加以明確外，還要對估價對象的一些基本情況進行初步了解。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。 （3）估價的作業(yè)日期。所謂估價的作業(yè)日期，是指從何時開始估價至何時完成估價作業(yè)，即進行估價的起止日期。完成估價的日期一般是委托估價者提出的，估價者應(yīng)盡量滿足這一要求。但當(dāng)估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價格時，估價者應(yīng)向委托人說明原因，商定一個較合適的時間。確定了完成估價的日期，估價人員必須按期保質(zhì)地完成估價，以確保自身的信譽。從理論上講，估價活動是受委托而進行的活動，應(yīng)嚴(yán)格按照委托人的要求去做。委托人常會出于自身或局部利益的考慮對估價者提出諸多具體要求，估價者在進行估價可行性分析時，一方面要搞清對方的意圖，另一方面要考慮委托人的要求是否有背于估價行業(yè)的行為準(zhǔn)則，是否超越了自己的業(yè)務(wù)能力，對有異議的要求，可以通過溝通與協(xié)商來謀求雙方達成共識。估價合同簽訂前，雙方應(yīng)說明收費標(biāo)準(zhǔn)和付款形式。如經(jīng)審查分析，不能接受此項業(yè)務(wù)委托，應(yīng)盡快通知委托人并說明理由。估價者決定接受委托后，可通知委托人填寫正式的估價委托書并辦理有關(guān)手續(xù)，簽訂委托合同。合同必須對估價的各種具體要求、委托人提供的有關(guān)證件與資料、估價費用、估價時點、估價完成日期等作出明確規(guī)定。