【文章內容簡介】 資計劃；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③工程建設項目報建申請表。 ：①到市建設行政主管部門領取報建申請表，根據投資計劃填寫清楚并加蓋單位公章。②持投資計劃及申請表報市建設行政主管部門，取得《工程建設項目報建證》。 ：1個工作日。 ：《報建證》工本費：10元。 （二）濟南市建筑市場需辦理的手續(xù) 、監(jiān)理招投標 （1） 承辦部門：招標代理公司或開發(fā)商、市招標辦（監(jiān)督職責） （2）申報資料：①計委計劃批文；②市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書、定點紅線圖、建設工程設計方案規(guī)劃審查意見書；③建設用地規(guī)劃許可證；④建筑工程規(guī)劃許可證；⑤報建證；⑥施工單位應當具備《營業(yè)執(zhí)照》、《資質證書》、《安全資格證書》等證件；⑦從事招標代理、工程造價咨詢及經濟咨詢業(yè)務的中介機構具有相應資格，持有有關證明、證件。 （3）申辦程序：招標單位提出招標申請；市招標辦審查招標單位資格及招標文件；發(fā)布建筑工程招標公告；投標單位提出投標申請；招標單位預審投標單位資格并優(yōu)選投標單位；確定評標和定標方法；向投標單位發(fā)放標書；確定評標組織；投標單位投遞標書；開標、評標、定標；發(fā)布中標公告、取得中標通知書；簽訂、審查鑒證合同；核定工程定額取費標準；分別辦理注冊登記施工隊伍、審查其他事項；集中收繳有關規(guī)費；按照《招投標法》的有關規(guī)定，在市招標辦登記備案。備案資料包括招標情況說明、開發(fā)商的招標文件、中標單位的投標文件、評標的原始記錄、中標通知書。 （4）辦結時限：①審查招標單位資格、招標申請書和招標文件，在三日內完成；②評標、定標，一般工程在三日內完成；大、中型工程在七日內完成，特殊工程可適當延長；③審查合同，在收到送審文本后三日內完成。 （5）收費標準：招標完成后，應繳納下列費用：工程招標管理費,‰；招標公證費，2000元/中標單位。 （6）應注意的事項：如開發(fā)商自行招標，需提前向招標辦申請，經該辦同意后方可實施。 、勞保、質量監(jiān)督、交易信息手續(xù) 造價、勞保、質量監(jiān)督、交易信息手續(xù)在建筑有形市場僅須交納費用即可。辦結時限，1個工作日。其標準分別為：（1）質量監(jiān)督費 ‰ （2）造價管理費 ‰ （3）交易信息費 ‰ 以上費用的計算基數是：建筑面積*收費基數（收費基數的標準參見濟建工字[2002]第16號文，詳見附錄五） （5）勞保統(tǒng)籌費該費用由濟南市建筑工程勞保費管理辦公室收取，收費標準為建安工程總造價的26‰。工程造價3000萬元以內的須一次繳清，3000萬元以上首次須繳付50%以上，分期緩交不超過兩次。 （三）施工許可證的辦理 ：濟南市建設委員會 ：①報建證；②計委立項批文；③市規(guī)劃局建設工程設計規(guī)劃要求通知書及附圖；④施工合同備案登記表；⑤質監(jiān)委托書；⑥監(jiān)理合同鑒證；⑦施工單位安全報監(jiān)書；⑧總包單位中標通知書；⑦建筑工程質量責任卡；⑧施工許可申請表。 ：①開發(fā)商領取、填報《濟南市建設工程施工許可申請表》、《工程質量責任卡》、《質監(jiān)委托書》；②將上述三表連同其它申報資料送建筑有形市場市建委窗口辦理審批手續(xù)；③交納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金后，領取施工許可證。 ：自收到申辦資料，并繳納墻體材料節(jié)能費和散裝水泥保證金之日起，5個工作日內，核發(fā)《建設工程施工許可證》 ：在此階段，需交納墻體材料節(jié)能費，10元/平方米；。 ：①施工許可證實行一個單項建設工程，實行一份施工許可制度；②施工許可證分為正本、副本，正本由開發(fā)商保存，副本由施工企業(yè)保存，作為竣工驗收資料。 7. 施工許可證辦理程序圖（見程序圖四） 第四小節(jié) 房屋預售許可證的取得 一、概述 我國實行商品房預售許可證制度，開發(fā)商進行商品房預售，應當向城市、縣房地產管理部門辦理預售登記手續(xù)，取得《商品房預售許可證》。二、實施程序 ：濟南市拆遷管理辦公室 ：①商品房預售申報表；②土地使用權證書；③按提供預售的商品房計算投入建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已確定施工進度和竣工交付日期的證明材料；④開發(fā)資質等級證書和開發(fā)經營許可證；⑤工程施工合同；⑥預售商品房分層平面圖。 ：拆遷辦收到申請后3日內對申請材料進行初審，并進行現場查勘。，辦理預售許可。 ：收到申報表和申報資料后，7日內辦理完畢。 第五小節(jié) 房屋權屬證書的取得 一、概述 我國實行房屋所有權登記發(fā)證制度，房屋權屬證書是房屋所有人依法擁有房屋并對房屋行駛占有、使用、處分、收益權利的唯一合法憑證。工程竣工驗收合格后，即可辦理新建房屋確權登記手續(xù)。二、實施程序 ：濟南市房產管理局各區(qū)房管局 ：①營業(yè)執(zhí)照或法人代碼證；②土地使用權證；③建設用地規(guī)劃許可證；④建設工程規(guī)劃許可證；⑤建設工程施工許可證；⑥建設工程（質量）竣工驗收證明；⑦房屋平面圖（房屋坐落平面圖、房屋分層分戶平面圖、房屋分戶平面圖）。 ：開發(fā)商到房屋所在區(qū)房管局填寫房產登記申請書，提供規(guī)定的資料進行登記；區(qū)局房管局對申報資料進行初審，并委托市房屋測繪中心到現場勘測丈量、繪制平面圖；符合登記要求的將全部資料一式兩份（原件一份，復印件一份），圖紙一式三份（有共有權人的按共有人數增加圖紙）報市房屋產權登記中心審批簽發(fā)房屋權屬證書。房屋產權登記中心委托區(qū)房管局將權屬證書發(fā)給開發(fā)商。 ：辦理各種房屋權屬登記，負責初審、復審、審批的區(qū)房管局、市房屋產權登記中心等職能部門，應在5個工作日內完成所承擔環(huán)節(jié)的工作事項。對符合規(guī)定條件的申報件，權屬證書應在15個工作日內辦理完畢。 ：房屋初始登記費80元/套，住宅平房及別墅按每證80元計收。每增加一本權屬證書加收10元，地下室不收取登記費。如為自建自用，則不需交納交易手續(xù)費；如進行交易買賣，%計取交易手續(xù)費。 第六小節(jié) 兩書制度 房地產開發(fā)商在商品房交付時，應當向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》?！蹲≌|量保證書》用于明確開發(fā)商應承擔的保修責任，《住宅使用說明書》的作用是向業(yè)主提示合理使用住房的注意事項。 《住宅質量保證書》的內容：；；；；。 《住宅使用說明書》的內容：、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位；；、裝飾注意事項；、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明；、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項的說明；、窗類型，使用注意事項；；、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項說明；；、設備，生產廠家的使用說明書。 應注意的事項： 1.“兩書”的交付時間為：商品房交付的時間； ； 《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》。 第三節(jié) 與市政設施的接駁 一、概述 房地產開發(fā)項目在項目立項，列入固定資產年度投資計劃后，即可與自來水公司、供電公司、熱電公司、煤氣公司、市政養(yǎng)護部門進行接觸商洽，起草協(xié)議，辦理供水、供電、供熱、供氣、排污的手續(xù)，并按規(guī)定支付有關費用。此外，在建設施工過程中，還會涉及到道路挖掘和道路占用等方面的問題，在此一并說明。二、實施程序 1. 與自來水設施的接駁 （1）承辦部門：濟南市自來水公司 （2）申報資料：①用水申請報告；②總平面圖；③施工現場周邊地形圖。 （3）申辦程序：①用水申請報告，到生產技術科辦理申請開戶手續(xù)；②申請手續(xù)批復后，到規(guī)劃設計室辦理勘察、設計事宜；③簽訂協(xié)議并繳納自來水增容費、勘察設計費。④等待工程公司安排施工。 （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議的有關規(guī)定。 （5）收費標準：用于銷售的房屋所用水表按生產標準收取增容費，自來水公司根據建筑物的性質和體量，配備總表，收費標準以總表表徑的大小確定。詳見附表三；勘察費50元/表；設計費可協(xié)商解決，%；施工費用按自來水工程公司出具的施工結算值計取。 （6）應注意的事項：①開發(fā)商用于居民回遷的水表按生活標準收取增容費；②批準開戶的用戶申請只在當年有效，跨年度的需重新辦理申請；③對用戶規(guī)定：一個門牌號只能裝一塊水表，樓房住房只能以單元為單位安裝水表；④由自來水公司總水表供水的用戶，以進戶總水表為界，水表以外的管道及設施歸自來水公司負責維護、管理；水表以內的管道及設施歸用戶或產權單位負責維護管理； ⑤對進戶總水表及表井，用戶有責任進行保護。 （管道煤氣）系統(tǒng)的接駁 （1）承辦部門：濟南市管道煤氣公司 （2）申報資料：①申請開戶書；②標準層1：100平面圖、剖面圖；③1：500地形圖及用氣建筑2個坐標高程點（市測繪院測定的坐標高程點）。 （3）申辦程序：①申請報告，注明開戶的地址、用氣性質、戶數、聯系方式，到用戶處理處辦理申請開戶手續(xù)；②完成開戶手續(xù)后，簽訂天然氣（管道煤氣）工程協(xié)議，由煤氣公司進行現場勘察和設計；③工程施工由煤氣公司負責，在規(guī)定的工期內完成施工任務；④工程竣工后，由管道煤氣公司安檢人員進行通氣點火。 （4）辦結時限：執(zhí)行雙方協(xié)議規(guī)定的有關條款。 （5）收費標準：開戶費：1980元/戶，另外還有總額約為50元/戶的點火通氣費和保險費。此費用通過協(xié)商可減免。 （1）承辦部門：濟南市供電局 （2）申報資料：①項目的立項批文；②有關的用電資料，包括用電地點、電力用途、用電性質、用電設備清單、用電負荷、保安電力、用電規(guī)劃等；③按市供電局規(guī)定的格式填寫的用電申請。 （3）申辦程序：到市供電局服務大廳提交用電申請及其它申辦資料，辦理手續(xù)。簽訂供用電合同（協(xié)議）簽約、繳納相關費用。 （4）辦結時限： 供電企業(yè)對已受理的用電申請，確定供電方案，在下列期限內正式書面通知用戶：①居民用戶最長不超過五天；②低壓電力用戶最長不超過十天；③高壓單電源用戶最長不超過一個月；④高壓雙電源用戶最長不超過二個月。 若不能如期確定供電方案時，供電企業(yè)應向用戶說明原因。用戶對供電企業(yè)答復的供電方案有不同意見時，應在一個月內提出意見，雙方可再行協(xié)商確定。 （5）收費標準： 新裝增容供電工程貼費用戶新裝或增加用電，在供電方案確定后，向市供電局繳納供電貼費。 2002年初，國家計委經貿委聯合下文取消供（配）電工程貼費（參見《供電行業(yè)信息》第182期，中國電力企業(yè)聯合會供電分會秘書處編），濟南市供電局目前的做法是對10KVA以下的，全部取消；10KVA以上，全部緩交；特殊用戶（雙電源、臨時用電）須與市供電局簽訂協(xié)議，待正式文件下來后，再按規(guī)定執(zhí)行。 （6）應注意的事項：①新建受電工程項目在立項階段，開發(fā)商應與供電企業(yè)聯系，就工程供電的可能性、用電容量和供電條件等達成意向性協(xié)議，方可定址，確定項目；②供電方案的有效期，是指從供電方案正式通知書發(fā)出之日起至交納供電貼費并受電工程開工日為止。高壓供電方案的有效期為一年，低壓供電方案的有效期為三個月，逾期注銷。用戶遇有特殊情況，需延長供電方案有效期的，應在有效期到期前十天向供電企業(yè)提出申請，供電企業(yè)應視情況予以辦理延長手續(xù)。但延長時間不得超過前款規(guī)定期限。 （1）承辦部門：濟南市熱電公司各區(qū)分支機構 （2）申報資料：申請報告，注明開戶地址、建筑面積、居住戶數等指標。 （3）申辦程序：①提出申請報告；②經熱電公司同意后，與熱電公司簽訂協(xié)議。 （4）辦結時限：視協(xié)議談判情況而定。 （5）收費標準：采暖開戶費該費用由區(qū)域供熱公司收取，按建筑面積計，110元/平米。該費用的標準與區(qū)域供熱公司有協(xié)商的余地。 （1）承辦部門：濟南市城管局養(yǎng)護處 （2）申報資料：給排水施工圖 （3）申辦程序：執(zhí)圖，到城管局養(yǎng)護處辦理審批手續(xù)。審批結束后，由城管局組織施工。 （4）辦結時限：視具體情況而定。 （5）收費標準：接入市政管網的費用，視具體情況而定。 （6）應注意的事項：該部門執(zhí)行規(guī)章有彈性，收費標準可與其商洽。 （1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （2）申報資料：①臨時占用主、次干路審批表一式五份；②位置示意圖；③平面圖；④臨時設施效果圖一式二份。 （3）申辦程序：①需要占用主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意占用的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要占用主、次干路以外城市道路的，到區(qū)建委辦理審批手續(xù)；③需要占用街頭空地、廣場、道路綠地的，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)；占用道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。 （4）辦結時限：7個工作日 （5）收費標準：視具體情況而定。 7. 道路挖掘審批手續(xù) （1）承辦部門：濟南市城管局市容處 （2）申報資料：①建設工程規(guī)劃許可證；②施工圖紙；③其它有關文件。 （3）申辦程序：①需要挖掘主、次干路機動車道、非機動車道、人行道、隔離帶及其他附屬設施的，應向市公安交通管理部門提出申請。同意挖掘的，申請人持批準書及申報材料到市城管局辦理審批手續(xù)；②需要挖掘主、次干路以外城市道路且面積小于50M178。的，到區(qū)市政工程設施管理部門辦理審批手續(xù)；③需要挖掘街頭空地、廣場、道路綠地的，應向市城管局提出書面申請，按道路分類直接到市城管局與區(qū)建委辦理手續(xù)。挖掘道路綠地的，還應按有關法律、法規(guī)的相關規(guī)定辦理。 （4）辦結時限：7個工作日 （5）收費標準：視具體情況而定。 第三章 房地產開發(fā)項目的策劃分析 在信息技術時代，信息變得如此重要，已和資金、材料、設備和人力等并列為管理的五大資源。隨著房地產市場由賣方市場向買方市場的轉變，房地產市場競爭由價格向非價格競爭發(fā)展，使得對房地產市場營銷信息的需要比過去任何時候都更為強烈。市場調研是選擇投資意向、進行項目可行性研究、確定項目開發(fā)方向重要的基礎性工作。只有通過認真細致、有效的市場調查，才能制定出切實可行的營銷戰(zhàn)略，使企業(yè)立于不敗之地。 第一節(jié)房地產市場調查的內容 　　房地產市場調查，就是以房地產為特定的商品對象，對相關的市場信息進行系統(tǒng)的收集、整理、記錄和分析，進而對房地產市場進行研究與預測。 　　市場調查有廣義和狹義之分。狹義的市場調查是以科學方法收集消費者購買和使用商品的動機、事實、意見等有關資料，并予以研究。例如進行住房市場購買力的調查，只有通過一定數量的各種年齡結構的人員進行抽樣調查，才能分析消費者房地產購買力的情況。廣義的市場調查則是針對商品或勞務，即對商品或勞力從生產者到達消費者這一過程中全部商業(yè)活動的資料、情報和數據作系統(tǒng)的收集、記錄、整理和分析，以了解商品的現實市場和潛在市場。因此，廣義的市場調查不僅是單純研究購買者的心理或行為，而是對營