【正文】 5)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1～3分。(6)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯(cuò)誤，計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤的，屬于不合格內(nèi)容。小 計(jì)30表141 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（動(dòng)態(tài)分析法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題及其扣分1估價(jià)前提和最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式估價(jià)前提和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式明確，符合規(guī)劃條件和最高最佳利用要求。3(1)未說(shuō)明估價(jià)前提（業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)）的，扣2分。(2)未描述開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的，扣3分。(3)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式不具體的（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與規(guī)模），～3分。點(diǎn)評(píng)注意評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求，共分三分面；專門標(biāo)明三個(gè)估價(jià)前提；表明弄好經(jīng)營(yíng)方式，即是估價(jià)前提條件，也是估價(jià)測(cè)算不同步驟需要明確的。2后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期間明確、合理。1后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不明確或不合理的，扣1分。3開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用比較法、收益法等科學(xué)方法求取，進(jìn)行有依據(jù)的預(yù)測(cè)和分析。5(1)采用成本法等錯(cuò)誤方法求取的，扣5分。(2)采用比較法求取的，價(jià)格依據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹的，扣1～4分。(3)采用收益法求取的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，扣1～4分。(4)未對(duì)當(dāng)前市場(chǎng)狀況進(jìn)行變化趨勢(shì)分析的，扣2分。(5)當(dāng)前市場(chǎng)狀況變化趨勢(shì)分析依據(jù)不充分或不合理的，～1分。4取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成不完整或不正確的，扣1分。(2)稅費(fèi)比率不符合規(guī)定的，扣2分。5建設(shè)成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)等取值依據(jù)充分、客觀合理。5(1)建安工程費(fèi)取值無(wú)來(lái)源依據(jù)的，扣1～3分。(2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣1～3分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2(1)其他成本構(gòu)成不完整的，扣1～2分。(2)取值依據(jù)不充分的，扣1分。6管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。7銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(2)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。8銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅率、費(fèi)率確定正確。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成不完整或不合理的，扣1分。(2)稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。9折現(xiàn)率折現(xiàn)率內(nèi)涵清楚、取值合理，折現(xiàn)時(shí)間正確，理由充分。3(1)折現(xiàn)率內(nèi)涵不清楚或取值理由不充分的，扣2分。(2)折現(xiàn)期取值不合理的，扣2分。10公式選用和計(jì)算過(guò)程計(jì)算公式選用正確，計(jì)算過(guò)程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。3(1)未說(shuō)明動(dòng)態(tài)分析法選擇理由的，扣1分。(2)無(wú)計(jì)算公式或無(wú)計(jì)算過(guò)程的，扣3分。(3)計(jì)算過(guò)程不清晰或不完整的，扣1～2分。(4)計(jì)算公式中字母含義未說(shuō)明或說(shuō)明不準(zhǔn)確的，扣1～2分。(5)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1～3分。(6)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯(cuò)誤，計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤的，屬于不合格內(nèi)容。小 計(jì)30表142 假設(shè)開(kāi)發(fā)法（靜態(tài)分析法）評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題及其扣分1估價(jià)前提和最佳開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式估價(jià)前提和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式明確，符合規(guī)劃條件和最高最佳利用要求。3(1)未說(shuō)明估價(jià)前提（業(yè)主自行開(kāi)發(fā)、自愿轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)或被迫轉(zhuǎn)讓開(kāi)發(fā)）的，扣2分。(2)未描述開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式的，扣3分。(3)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式不具體的（如建設(shè)內(nèi)容與規(guī)模、可銷售或經(jīng)營(yíng)內(nèi)容與規(guī)模），～3分。2后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期期間明確、合理。1后續(xù)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期不明確或不合理的，扣1分。3開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值采用比較法、收益法等科學(xué)方法求取。4(1)采用成本法等錯(cuò)誤方法求取的，扣4分。(2)采用比較法求取的，價(jià)格依據(jù)（可比實(shí)例、市場(chǎng)狀況）不充分且分析不透徹的，扣1～4分。(3)采用收益法求取的，計(jì)算凈收益依據(jù)不充分且分析不透徹的，扣1～4分。4取得稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成明確、合理；稅費(fèi)比率依據(jù)充分。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成不完整或不正確的，扣1分。(2)稅費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。5建設(shè)成本建筑安裝工程費(fèi)建筑工程費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、房屋設(shè)備工程費(fèi)等取值依據(jù)充分、客觀合理。5(1)建安工程費(fèi)取值無(wú)依據(jù)（現(xiàn)行定額、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、市場(chǎng)價(jià)格等）或依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)建安工程費(fèi)取值與估價(jià)對(duì)象狀況（類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等）不符的，扣1～3分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2(1)其他成本構(gòu)成不完整的，扣1～2分。(2)取值依據(jù)不充分，扣1分。6管理費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成合理，費(fèi)率確定依據(jù)充分。2(1)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(2)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。7銷售費(fèi)用費(fèi)用構(gòu)成完整；費(fèi)率選取合理，依據(jù)充分；費(fèi)用計(jì)算正確。2(1)費(fèi)率取值理由不充分的，扣1分。(2)費(fèi)率取值不合理的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。8投資利息利率選擇正確；計(jì)息期限確定合理。2(1)利率選擇不正確的，扣2分。(2)計(jì)息期限確定不合理的，每錯(cuò)一項(xiàng)，扣1分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。9銷售稅費(fèi)稅費(fèi)構(gòu)成合理，稅率、費(fèi)率確定正確。2(1)稅費(fèi)構(gòu)成不完整或不合理的，扣1分。(2)稅率、費(fèi)率不符合規(guī)定的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。10后續(xù)應(yīng)得利潤(rùn)利潤(rùn)率內(nèi)涵清楚，水平合理，理由充分。2(1)利潤(rùn)率內(nèi)涵不清楚或取值理由不充分的，扣1分。(2)利潤(rùn)率取值與估價(jià)對(duì)象類型、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)短不適應(yīng)的，扣2分。(3)計(jì)算基數(shù)不正確的，扣2分。11公式選用和計(jì)算過(guò)程計(jì)算公式選用正確，計(jì)算過(guò)程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。3(1)未說(shuō)明靜態(tài)分析法選擇理由，或選擇理由不充分的，～1分。(2)無(wú)計(jì)算公式或無(wú)計(jì)算過(guò)程的，扣3分。(3)計(jì)算過(guò)程不清晰或不完整的，扣1～2分。(4)計(jì)算公式中字母含義未說(shuō)明或說(shuō)明不準(zhǔn)確的，扣1～2分。(5)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1～3分。(6)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯(cuò)誤，計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤的，屬于不合格內(nèi)容。小 計(jì)30表15 基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)（1個(gè)地價(jià)、6個(gè)調(diào)整、1個(gè)過(guò)程）序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題及其扣分1基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵簡(jiǎn)潔說(shuō)明基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵3(1)基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵包括：基準(zhǔn)日期、土地用途、土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限、土地開(kāi)發(fā)程度、容積率。每缺少一項(xiàng)。(2)說(shuō)明不簡(jiǎn)潔或不清晰、不準(zhǔn)確的?；鶞?zhǔn)地價(jià)修正體系簡(jiǎn)明、完整介紹將基準(zhǔn)地價(jià)調(diào)整為宗地價(jià)格的方法和系數(shù)2(1)調(diào)整方法、系數(shù)介紹不簡(jiǎn)明的，扣1分。(2)調(diào)整方法、系數(shù)介紹不完整的，扣1～2分。(3)未介紹調(diào)整方法的，扣2分。(4)未介紹調(diào)整系數(shù)的，扣2分。土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段確定確定正確，依據(jù)充分。2(1)未采用最適用的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，扣2分。(2)土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段確定錯(cuò)誤的，扣2分。(3)未說(shuō)明土地級(jí)別或地價(jià)區(qū)段確定依據(jù)的，扣1分?；鶞?zhǔn)地價(jià)取值取值合理。2(1)未采用最適用的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，扣2分。(2)基準(zhǔn)地價(jià)取值不合理的，扣2分。2土地市場(chǎng)狀況調(diào)整市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)確定依據(jù)充分、合理，計(jì)算正確。3(1)市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)確定不符合市場(chǎng)背景描述與分析，或依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)市場(chǎng)狀況調(diào)整的計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤的，扣1分。點(diǎn)評(píng)以一下共分六種調(diào)整，應(yīng)按評(píng)審要求進(jìn)行，沒(méi)有交易情況修正；注意各調(diào)整內(nèi)容的評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)要求。3區(qū)位狀況調(diào)整區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)確定依據(jù)充分、合理，計(jì)算正確。3(1)區(qū)位狀況調(diào)整系數(shù)確定不符合宗地狀況說(shuō)明的，或依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)區(qū)位狀況調(diào)整的計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤的，扣1～3分。4容積率調(diào)整容積率調(diào)整系數(shù)確定依據(jù)充分、合理，計(jì)算正確。3(1)容積率調(diào)整系數(shù)確定不符合宗地狀況說(shuō)明，或依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)容積率調(diào)整的計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤的，扣1分。5土地使用期限調(diào)整土地剩余使用期限確定依據(jù)充分，符合法律法規(guī)要求，調(diào)整系數(shù)計(jì)算正確。3(1)土地剩余使用年限確定不符合宗地狀況說(shuō)明，或依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)報(bào)酬率確定理由不充分的，扣1分。(3)報(bào)酬率與其他方法不一致的，扣1分。(4)土地使用期限調(diào)整的計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤的，扣1分。6土地開(kāi)發(fā)程度調(diào)整開(kāi)發(fā)程度調(diào)整內(nèi)容完整，計(jì)算正確。3(1)開(kāi)發(fā)程度調(diào)整系數(shù)確定不符合宗地狀況說(shuō)明，或依據(jù)不充分的，扣1～3分。(2)開(kāi)發(fā)程度調(diào)整內(nèi)容不完整的，每缺少一項(xiàng)，扣1分。(3)開(kāi)發(fā)程度調(diào)整的計(jì)算過(guò)程錯(cuò)誤的，扣1分。7其他因素調(diào)整有說(shuō)明，調(diào)整合理。3(1)說(shuō)明有無(wú)其他因素（如具體用途、土地形狀等）調(diào)整，未說(shuō)明的，扣3分。(2)其他因素調(diào)整不合理的，扣1～3分。8公式選用和計(jì)算過(guò)程計(jì)算公式選用正確，計(jì)算過(guò)程清晰、完整，公式中字母含義明確，計(jì)算正確。3(1)無(wú)計(jì)算公式或無(wú)計(jì)算過(guò)程的，扣3分。(2)計(jì)算過(guò)程不清晰或不完整的，扣1～2分。(3)計(jì)算公式中字母含義未說(shuō)明或說(shuō)明不準(zhǔn)確的，扣1～2分。(4)一般性計(jì)算錯(cuò)誤的，扣1～3分。(5)估價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、估價(jià)參數(shù)虛構(gòu)、編造或嚴(yán)重錯(cuò)誤，計(jì)算公式選用、計(jì)算結(jié)果嚴(yán)重錯(cuò)誤的，屬于不合格內(nèi)容。小 計(jì)30表2 房地產(chǎn)抵押估價(jià)報(bào)告特殊項(xiàng)目評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)(由起初20分增為30分)序號(hào)評(píng)審分項(xiàng)評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分估價(jià)報(bào)告存在的問(wèn)題及其扣分1*估價(jià)對(duì)象的特殊要求應(yīng)有估價(jià)對(duì)象抵押的合法性分析，并分析全面、正確。4(1)未分析說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是否屬于法律法規(guī)規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)的，扣2分。(2)未分析說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不得抵押的財(cái)產(chǎn)的，扣2分。(3)估價(jià)對(duì)象抵押的合法性分析不夠全面、正確的，扣1～4分。點(diǎn)評(píng)要用專門文字說(shuō)明估價(jià)對(duì)象是屬于法律法規(guī)規(guī)定可以抵押的財(cái)產(chǎn)，或是不可以抵押的財(cái)產(chǎn)；估價(jià)對(duì)象抵押的合法性要全面、正確。2*估價(jià)原則及其運(yùn)用的特殊要求說(shuō)明遵循謹(jǐn)慎原則，并運(yùn)用于估價(jià)中。5(1)未說(shuō)明遵循謹(jǐn)慎原則的，扣3分。(2)未說(shuō)明謹(jǐn)慎原則的定義的，扣2分。(3)在可比實(shí)例選取、估價(jià)前提選擇、估價(jià)參數(shù)確定、估價(jià)結(jié)果確定等估價(jià)過(guò)程中存在高估假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值的，每有一處，扣2分。(4)存在低估注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款的，扣2分。3*估價(jià)結(jié)果披露的特殊要求披露內(nèi)容完整。3內(nèi)容包括：假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值，估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款，抵押價(jià)值。每缺少一項(xiàng)，扣2分。點(diǎn)評(píng)披露內(nèi)容完整包括、假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值、估價(jià)師知悉的各項(xiàng)法定優(yōu)先受償款、抵押價(jià)值三項(xiàng)；缺少一項(xiàng)，扣2分。4*估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析與風(fēng)險(xiǎn)提示估價(jià)對(duì)象變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容完整，分析合理，針對(duì)性強(qiáng)。9(1)變現(xiàn)能力分析內(nèi)容包括：估價(jià)對(duì)象的通用性、獨(dú)立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性、區(qū)位、開(kāi)發(fā)程度、價(jià)值大小以及房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況等影響變現(xiàn)能力的因素及其對(duì)變現(xiàn)能力的影響；假定估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)拍賣或變賣時(shí)最可能實(shí)現(xiàn)的價(jià)格與其市場(chǎng)價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)格的差異程度，變現(xiàn)的時(shí)間長(zhǎng)短以及費(fèi)用、稅金的種類和清償順序。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)變現(xiàn)能力分析不具體或缺乏針對(duì)性的，扣1～5分。(3)變現(xiàn)能力分析存在錯(cuò)誤的，扣5分。風(fēng)險(xiǎn)提示風(fēng)險(xiǎn)提示的內(nèi)容完整，分析合理，針對(duì)性強(qiáng)。6(1)風(fēng)險(xiǎn)提示內(nèi)容包括：①關(guān)注房地產(chǎn)抵押價(jià)值未來(lái)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價(jià)值下跌的因素進(jìn)行分析說(shuō)明；②評(píng)估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價(jià)值時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)生的變化予以考慮說(shuō)明；③估價(jià)對(duì)象狀況和房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況因時(shí)間變化對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值可能產(chǎn)生的影響；④抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)關(guān)注點(diǎn)；⑤合理使用評(píng)估價(jià)值；⑥定期或在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格變化較快時(shí)對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行再評(píng)估等。每缺少一項(xiàng)，扣2分。(2)風(fēng)險(xiǎn)提示不具體或缺乏針對(duì)性的，扣1～5分。(3)風(fēng)險(xiǎn)提示存在錯(cuò)誤的，扣5分。5*附件的特殊要求應(yīng)有估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查資料。3缺估價(jià)對(duì)象法定優(yōu)先受償款調(diào)查資料的，扣3分。小 計(jì)30