房地產(chǎn)估價技術報告(文件)
【正文】 日、區(qū)域以及個別因素等差別，修正得出待估土地在評估時日地價的方法。根據(jù)昆明市東川區(qū)國土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年東川區(qū)土地交易價格與去年同期相比價格沒有發(fā)生較大變化，尤其是工業(yè)用地今年上半年來交易價格 變化幅度不大，因此本次估價期日和各交易案例交易時的地價指數(shù)可不作修正。比實例比準價格的算術平均值作為本次評估土地的評估單價，即：土地評估單價=(++)247。①成本法求取房屋建筑物價格：工程直接費參照用云南省多項類似結構的房屋耗材、工時、機械計取直接費值。磚混結構廠房成新率計算表序號分項標準分評定分評定依據(jù)1結構基礎2018未發(fā)現(xiàn)明顯不均勻下沉2承重構件3028可見部分未發(fā)現(xiàn)明顯變形3非承重結構1513墻體基本完好4層面2018防水未見滲漏5地面1514面層存在一定磨損A小計10091權重80%1裝修門窗2523輕度變形受損2外墻2018完好3內(nèi)墻2018一般性蝕落4頂棚2017一般完好，局部老化剝落5其他1513使用正常B小計10089權重10%1設備水衛(wèi)2523基本完好，個別輕微滲漏2電照3029線路裝置基本完好，設備可滿足使用要求3暖通3533設施設備完好4其他108使用正常C小計10093權重10%勘查成新率A+B+C=%④綜合成新率的確定：綜合成新率=勘查成新率6 0％+理論成新率40％ =91％60％+90％4 0％ =91％(取整)⑤磚混結構廠房評估單價=重置單價綜合成新率859元／㎡91％=781．69元／㎡本次評估磚混結構廠房評估單價取整為782元／㎡ (2)磚木結構廠房以委估房屋5幢為例：5幢為云南長宇清真食品有限公司生產(chǎn)車問，單層磚木結構，外墻為涂料，建成于2 006年，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進行裝修，室內(nèi)地面鋪地磚，墻面部分貼墻磚，頂面為塑扣板吊頂，塑鋼窗、通風、采光良好、工程質(zhì)量良好，房產(chǎn)的保養(yǎng)、維護狀況一般。理論成新率=（14/30）100%=%③現(xiàn)場勘查成新率采用打分法確定：磚木結構重置單價取整為：682元／平方米 ②成新率的確定計算理論成新率=(1一已使用年限／設計規(guī)定使用年限)100％，由于委估房屋為磚木結構生產(chǎn)用房，建筑設計經(jīng)濟耐用年限為30年，至評估基準日已使用年限為4年。本次評估磚木結構廠房評估單價取整為6 00元／㎡(3)計算估價對象房屋的總價佑價對象房層價值明細表房屋所有權人產(chǎn)權證號房屋坐落房屋結構建筑面積（㎡）單價（元/㎡）總價（萬元）云南長字清超人良品有限公司昆明市房權證東區(qū)字第00951504號東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街社區(qū)（原糖廠院內(nèi)）一幢磚混782昆明市房權證東川區(qū)字第00951502號東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街社區(qū)（原糖廠院內(nèi)）五幢磚木600昆明市房權證東川區(qū)字第00951506號東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街社區(qū)（原糖廠院內(nèi)）二幢磚混782昆明市房權證東川區(qū)字第00951507號東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街社區(qū)（原糖廠院內(nèi)）六幢磚混782合計計算估價對象房地合一的總價值委估對象總價=土地價值+建筑物價值 =1 32。本次評估磚木結構廠房評估單價取整為6 00元／㎡(3)計算估價對象房屋的總價 根據(jù)對該建筑的實地詳細勘察，并向有關管理人員詢問該建筑的相關情況參照“房屋完損評定標準”分項確定建筑的現(xiàn)場勘查成新率。然后根據(jù)現(xiàn)行使用定額《云南省建筑工程預算定額(2 003)》、《云南省安裝工程消耗量定額(2003)》及與之配套的取費用定額；“云南省工程建設材料、設備價格信息》等詳細預算方法計算得出該類型房屋建筑工程造價并計算建筑的前期工程費用及資金成本等費用最終得出該類房屋建筑重置價值。建筑安裝評估造價費用計算表建安工程造價估算表序號費用名稱計算公式費（稅）率金額（一）直接費①+②+③人工費（1）工程數(shù)量②材料費（4）工程數(shù)量③機械費（6）工程數(shù)量（二）措施費按（一）的比例估算%其中：通用措施費（占85%）%專業(yè)措施費（占15%）%（三）其它項目費按（一）的比例估算%（四）管理費（三類工程）[①+③] 費率%（五）利潤（三類工程）[
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