房地產(chǎn)估價技術(shù)報告(已修改)
2025-08-01 00:57 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告一、個別因素分析：委估房地產(chǎn)位于東川區(qū)銅都鎮(zhèn)新街村(原糖廠院內(nèi))，東川工業(yè)園區(qū)碧谷鎮(zhèn)凱通路岔路口附近，距離東川區(qū)政府約2．5公里，距離東川火車站約3公里，宗地四至為：宗地東臨凱通路延長線、南臨老糖廠宿舍區(qū)、西臨云南奧宇鋅業(yè)有限公司、北臨東川工業(yè)園區(qū)土地。由于地處東川工業(yè)園區(qū)內(nèi)，區(qū)域內(nèi)交通條件、基礎設施條件較好，產(chǎn)業(yè)聚集度較優(yōu)，周邊有云南奧字鋅業(yè)有限公司、昆明宇翔紙業(yè)有限公司、碧谷鎮(zhèn)政府等。 ㎡，形狀呈長方形，地形規(guī)整，土地開發(fā)程度宗地紅線內(nèi)外達到“五通一平”(通給水、通排水、通電、通信、通路及宗地內(nèi)場地平整)，為東川區(qū)銅都鎮(zhèn)II級工業(yè)用地。估價對象土地地上建筑物主要有：1幢為云南長宇清真食品有限公司辦公樓，2層磚混結(jié)構(gòu)，外墻為涂料，內(nèi)部均為中等裝修；2幢、6幢為冷藏倉庫、熟食倉庫及生產(chǎn)車間，單層磚混結(jié)構(gòu)，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進行裝修；5幢為生產(chǎn)車間、包裝車間、風干車間及檢驗室等，單層磚木結(jié)構(gòu)，內(nèi)部按食品生產(chǎn)要求進行裝修。建筑物均建成于2 006年，勘估時建筑質(zhì)量狀況良好，使用正常，委估地塊土地使用權(quán)終止日期為2 056年12月4日，到評估基準日土地剩余使用年限為46．33年。二、區(qū)域因素分析東川是昆明市所轄五區(qū)之一，擁有人口30．2萬，國土面積1858．79平方公里，東鄰會澤，南接尋甸，西連祿勸，北與四川省會東縣隔金沙江相望。境內(nèi)最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。區(qū)政府所在地距昆明距離1 5 7公里，距四川西昌31 6公里。東川自古就有“天南銅都”之美譽，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時，稱為“京銅”、“云銅”。東川礦產(chǎn)資源豐富，為我國六大產(chǎn)銅基地之一，到目前探明的礦產(chǎn)資源主要有銅、鐵、磷、金、鉛礦等，銅金屬儲量335萬噸，占全省儲量的三分之一，位居全國第三；東川轎子雪山以“雄、奇、險、峻”被譽為“滇中第一山”；紅土地以大奇大美的神韻聞名遐邇；小江流域為世界典型暴雨泥石流區(qū)，被稱為“泥石流的天然博物館”；小江兩岸是昆明市最大的熱帶作物區(qū)，素有“天然溫室”之美稱。 2004年4月l 3日，省委、省政府決定建立東川再就業(yè)特區(qū)，以特殊的優(yōu)惠政策吸引資金、人才、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)項目，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)群，充分實現(xiàn)工業(yè)興區(qū)。東川將以團結(jié)進取，奮力拼搏，開拓創(chuàng)新的勇氣和信心，把再就業(yè)特區(qū)建成工業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，農(nóng)業(yè)獨具特色，商貿(mào)旅游活躍，城市功能完善，具有亞熱帶風光特色的昆明新區(qū)，“天南銅都”將再現(xiàn)新輝煌。 建立東川再就業(yè)特區(qū)土地優(yōu)惠政策： 一、再就業(yè)特區(qū)建設需要的土地，以盤活存量土地和現(xiàn)有的建設用地為主；特區(qū)建設需要的新增農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標，納入昆明市土地利用年度計劃統(tǒng)籌安排，若昆明市農(nóng)用地計劃指標不足，由省國土資源廳負責按項目予以追加。二、再就業(yè)特區(qū)的建設用地審批納入城市建設統(tǒng)一管理，省、市國土資源部門在用地指標、用地審批方面給予優(yōu)先安排，并由專人負責落實，免收征地管理費。三、再就業(yè)特區(qū)內(nèi)土地出讓金等國有土地收益，按收支兩條線的原則，定向用于特區(qū)的城市基礎設施建設和農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)。四、再就業(yè)特區(qū)的新增建設用地有償使用費，除30％上繳中央財政外，其余定向用于東川區(qū)的土地開發(fā)整理和復墾項目。三、市場背景分析： 云南地處祖國西南邊陲，既因其獨特的高原風光、熱帶雨林和奇景薈萃的溶洞、石林等自然綜合資源，又因其多姿多彩的民族風情、歷史悠久的文物古跡等眾多人文綜合資源，使其成為國內(nèi)著名的綜合勝地，并蜚聲于世界。昆明是云南政治、經(jīng)濟、文化中心和交通樞紐，省會所在地，是中國架設第三座歐亞大陸橋的戰(zhàn)略通道，是國務院首批公布的4個歷史文化名城之一，以其獨特的自然條件、人文景觀及歷史文化遺跡著稱于世，是國內(nèi)及東南亞地區(qū)的綜合熱點城市之一。實際居住人口，已達到58 3萬人，其中城市人口292萬人，交通及居住條件還需要進一步加強，客觀上使昆明的土地長期需求看好。昆明還被國務院批準為享受沿海開發(fā)城市優(yōu)惠政策的城市。通過積極的招商5『資，吸5l了廣大國內(nèi)外客商前來投資，極大地加快了昆明市經(jīng)濟的發(fā)展。東川區(qū)位于云南省東北部，是昆明市所轄五區(qū)之一，擁有人口302萬，國土面積1，858平方公里，境內(nèi)最高海拔4，344米，最低海拔695米，東與會澤縣相鄰，西與祿勸縣接壤，南與昆明尋甸相連，北與四川?。簳|縣隔金沙江想望。區(qū)政府所在地距離昆明1 50公里(高速路)，從昆明到東川乘車約1．5至2小時左右，距離昆明新國際機場100公里，是出滇入川的最近通道。東川準軌鐵路支線連接貴昆線，全長81公里。距離東川100公里的大型水電站白鶴灘電站將開工建設，電站建成，東川境內(nèi)金沙江水位將上升1 00多米，東川將出現(xiàn)高峽出平湖的壯麗景觀。2 004年4月1 3日，云南省委省政府決定設立云南省東川再就業(yè)特區(qū)，給予全省乃至全國最優(yōu)惠的政策。東川自古就有“云南銅都”之美譽，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時，稱為“京銅”、“云銅
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