【正文】 則，將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地在評(píng)估時(shí)日地價(jià)的方法。區(qū)政府所在地距離昆明1 50公里(高速路)，從昆明到東川乘車約1．5至2小時(shí)左右，距離昆明新國(guó)際機(jī)場(chǎng)100公里，是出滇入川的最近通道。境內(nèi)最高海拔4344．1米，最低海拔695米，高差3649．1米。東川礦產(chǎn)資源豐富，為我國(guó)六大產(chǎn)銅基地之一，到目前探明的礦產(chǎn)資源主要有銅、鐵、磷、金、鉛礦等，銅金屬儲(chǔ)量335萬(wàn)噸，占全省儲(chǔ)量的三分之一，位居全國(guó)第三；東川轎子雪山以“雄、奇、險(xiǎn)、峻”被譽(yù)為“滇中第一山”；紅土地以大奇大美的神韻聞名遐邇；小江流域?yàn)槭澜绲湫捅┯昴嗍鲄^(qū)，被稱為“泥石流的天然博物館”；小江兩岸是昆明市最大的熱帶作物區(qū)，素有“天然溫室”之美稱。2 004年4月1 3日，云南省委省政府決定設(shè)立云南省東川再就業(yè)特區(qū)，給予全省乃至全國(guó)最優(yōu)惠的政策。加強(qiáng)地價(jià)的管理，合理控制土地的成本，變“生地、毛地”供應(yīng)為“熟地、凈地”供應(yīng)，保證了城市規(guī)劃的落實(shí)，使土地價(jià)值與價(jià)格趨于平衡。 建筑安裝評(píng)估造價(jià)費(fèi)用計(jì)算表建安工程造價(jià)估算表序 號(hào)費(fèi) 用 名 稱計(jì) 算 公 式費(fèi)(稅)率金 額(一)直接費(fèi)①+②+③①人工費(fèi)(1)工程數(shù)量②材料費(fèi)(4)工程數(shù)量③機(jī)械費(fèi)(6) 工程數(shù)量措施費(fèi)按(一)的比例估算%其中：通用措施費(fèi)(占85%) %專業(yè)措施費(fèi)(占15%)%(三)其它項(xiàng)目費(fèi)按(一)的比例估算%(四)管理費(fèi)(三類工程)[①+③] 費(fèi)率%(五)利潤(rùn)(三類工程)[①+③] 費(fèi)率%(六)規(guī)費(fèi)④+⑤+⑥④社會(huì)保障及住房公積金①費(fèi)率%⑤工程定額側(cè)定費(fèi)[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)] 費(fèi)率%⑥意外傷害保險(xiǎn)費(fèi)[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)] 費(fèi)率%(七)稅金[(一)+(二)+(三)+(四)+(五)] 費(fèi)率%(八)建筑工程造價(jià)(一)+(二)+(三)+(四)+(五) +(六)+(七)(九)給排水及電氣照明安裝工程費(fèi)(八) 費(fèi)率%(十)建安工程造價(jià)(八)+(九)(十一)前期費(fèi)(十) 費(fèi)率%其它費(fèi)(十二)資金成本(建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)) 利率1%(十三)重置全價(jià)建安造價(jià)+前期及其它費(fèi)+資金成本建 安 單 價(jià)重 置 單 價(jià)682磚木結(jié)構(gòu)重置單價(jià)取整為：682/平方米②成新率的確定計(jì)算理論成新率=（1已使用年限/設(shè)計(jì)規(guī)定使用年限）100%，由于委估房屋為磚木結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)耐用年限為30年，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用為4年。 理論成新率=(1—4／4 0)1 00％=9 0％ ③現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率采用打分法確定：根據(jù)對(duì)該建筑的實(shí)地詳細(xì)勘察，并向有關(guān)管理人員詢問(wèn)該建筑的相關(guān)情況參照“房屋完損評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)”分項(xiàng)確定建筑的現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率。具體計(jì)算過(guò)程為：首先用市場(chǎng)比較法求取別墅土地的價(jià)值，然后用重置成本法求取建筑物的價(jià)值，兩者相加得出委估房屋房地合一的價(jià)值。東川區(qū)位于云南省東北部，是昆明市所轄五區(qū)之一，擁有人口302萬(wàn)，國(guó)土面積1，858平方公里，境內(nèi)最高海拔4，344米，最低海拔695米，東與會(huì)澤縣相鄰，西與祿勸縣接壤，南與昆明尋甸相連，北與四川?。簳?huì)東縣隔金沙江想望。二、區(qū)域因素分析東川是昆明市所轄五區(qū)之一，擁有人口30．2萬(wàn)，國(guó)土面積1858．79平方公里，東鄰會(huì)澤，南接尋甸，西連祿勸，北與四川省會(huì)東縣隔金沙江相望。 2004年4月l 3日，省委、省政府決定建立東川再就業(yè)特區(qū)，以特殊的優(yōu)惠政策吸引資金、人才、技術(shù)和產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，構(gòu)建產(chǎn)業(yè)群，充分實(shí)現(xiàn)工業(yè)興區(qū)。東川自古就有“云南銅都”之美譽(yù)，東漢以后為歷代王朝提供鑄幣原料，到清代盛極一時(shí)，稱為“京銅”、“云銅”。根據(jù)昆明市東川區(qū)國(guó)土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示，今年?yáng)|川區(qū)土地交易價(jià)格與去年同期相比價(jià)格沒(méi)有發(fā)生較大變化，尤其是工業(yè)用地今年上半年來(lái)交易價(jià)格 變化幅度不大，因此本次估價(jià)期日和各交易案例交易時(shí)的地價(jià)指數(shù)可不作修正。理論成新率=（14/30）100%=%③現(xiàn)場(chǎng)勘查成新率采用打分法確定：磚木結(jié)構(gòu)重置單價(jià)取整為：682元／平方米 ②成新率的確定計(jì)算理論成新率=(1一已使用年限／設(shè)計(jì)規(guī)定使用年限)100％，由于委估房屋為磚木結(jié)構(gòu)生產(chǎn)用房，建筑設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)耐用年限為30年，至評(píng)估基準(zhǔn)日已使用年限為4年。建筑安裝評(píng)估造價(jià)費(fèi)用計(jì)算表建安工程造價(jià)估算表