【正文】 》等； ②全國(guó)人大常委會(huì)通過(guò)的法律，如：《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》，《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》等； ③國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)，如：《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》等； ④司法解釋，如：“最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》若干問(wèn)題的解釋”、《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償?shù)臋?quán)問(wèn)題的批復(fù)》、《最高人民法院關(guān)于人民法院執(zhí)行執(zhí)行設(shè)定抵押的房屋的規(guī)定》等。不少報(bào)告沒(méi)有獨(dú)立、客觀、公正原則。最高最佳使用是指法律上許可、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證、能使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值達(dá)到最大的一種最可能的使用。衡量、判斷標(biāo)準(zhǔn)如下： (1)法律上的許可性。要展開(kāi)——如層高大的沿街商鋪加層可增收益 (2)技術(shù)上的可能性。如建筑、設(shè)備技術(shù)的改造。即在各種可能的使用方式中，選擇收入現(xiàn)值大于支出現(xiàn)值的方式，尋求以經(jīng)濟(jì)上有限投資而能獲得最大收益的使用方式。使估價(jià)對(duì)象的價(jià)值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中，達(dá)到最大的一種。即以房地產(chǎn)內(nèi)部構(gòu)成要素的組合是否均衡來(lái)判定。 (6)與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。 (7)可持續(xù)發(fā)展性。即研究房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展變化趨、使未來(lái)利益最大化的使用方式。 估價(jià)方法選取應(yīng)注意的問(wèn)題： (1)估價(jià)報(bào)告估價(jià)思路先于估價(jià)方法； (2)估價(jià)方法選擇主要取決于三方面：估價(jià)對(duì)象性質(zhì)或用途、估價(jià)目的和市場(chǎng)發(fā)育狀況； (3)不要表述與估價(jià)方法選取無(wú)關(guān)的內(nèi)容； (4)在本部分要注意與技術(shù)報(bào)告中的“估價(jià)方法適用性分析”的協(xié)調(diào)性。 估價(jià)結(jié)果應(yīng)注意的問(wèn)題： (1)要注明估價(jià)對(duì)象的具體名稱； (2)要注明估價(jià)時(shí)點(diǎn)的具體日期； (3)當(dāng)估價(jià)項(xiàng)目為多個(gè)單體房屋或設(shè)施時(shí)，應(yīng)分別寫出其單價(jià)和相應(yīng)總價(jià)或列表分別說(shuō)明；（4）對(duì)于利用某種估價(jià)方法取得相應(yīng)估價(jià)結(jié)果，應(yīng)描述確定結(jié)果的合理性理由；（5）對(duì)于通過(guò)幾種估價(jià)方法取得的結(jié)果，在確定估價(jià)最終結(jié)果時(shí)，應(yīng)說(shuō)明利用簡(jiǎn)單算術(shù)平均法權(quán)重相同的理由，或應(yīng)說(shuō)明利用加權(quán)算術(shù)平均法權(quán)重不同的理由；（6）結(jié)合不同估價(jià)目的對(duì)估價(jià)結(jié)果確定需要說(shuō)明的理由。（十二）估價(jià)人員 要求：人員姓名、個(gè)人情況內(nèi)容要齊全、準(zhǔn)確； 人員情況內(nèi)容描述應(yīng)注意的問(wèn)題 (1)應(yīng)注明執(zhí)行估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師的姓名、資格、注冊(cè)號(hào)并簽名； (2)應(yīng)注明協(xié)助估價(jià)的人員姓名、資格（職稱）并簽名； (3)有重要專業(yè)幫助的，要注明幫助估價(jià)的專業(yè)人員的姓名、資格(職稱)、幫助內(nèi)容并簽名。如平面布置、空間利用、功能效果、主要樓層用途、面積、交通與便捷情況；(3)區(qū)位狀況：一般狀況介紹多，分析少、不具體；(4)沒(méi)有權(quán)益狀況分析。如周邊景觀環(huán)境與設(shè)施等；市場(chǎng)背景描述與分析不得要領(lǐng)(1)沒(méi)有按三方面要求去分析；(2)描述內(nèi)容扯得太遠(yuǎn)；(3)與本次估價(jià)的估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)市場(chǎng)類型結(jié)合不緊密。 估價(jià)方法適用性分析存在的問(wèn)題(1)與結(jié)果報(bào)告中的“估價(jià)方法”內(nèi)容相同； (2)沒(méi)有進(jìn)行估價(jià)技術(shù)路線表述； (3)因沒(méi)有進(jìn)行估價(jià)方法排查，故宜選用多種估價(jià)方法的而只選用一種方法； (4)未對(duì)已選用的估價(jià)方法闡明充分理由； (5)未對(duì)未選用的估價(jià)方法的說(shuō)明具體理由。①形狀不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析：較規(guī)則形狀的情形、不規(guī)則形狀的情形；②臨街狀況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；③地質(zhì)情況不同對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；④土地可分割或合并對(duì)土地的利用及價(jià)值的影響分析；⑤不同用途估價(jià)對(duì)象對(duì)土地實(shí)物狀況利用的一般要求。①結(jié)構(gòu)類型不同對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析：如耐久性、可改造性、估價(jià)對(duì)象不同用途對(duì)建筑物建筑結(jié)構(gòu)的要求等；②平面形式與交通對(duì)建筑物的利用及價(jià)值影響分析；③不同裝飾裝修建筑物的利用及價(jià)值影響分析；④維護(hù)使用狀況（建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備）現(xiàn)狀描述與使用分析，要全面、翔實(shí)、具體；⑤折舊分析要與建筑結(jié)構(gòu)、裝修裝修、設(shè)施設(shè)備實(shí)際狀況較緊密的結(jié)合；⑥外部狀況描述與分析要進(jìn)行酌情分析。①結(jié)合法律與法規(guī)，分析估價(jià)對(duì)象使用的合法性；②結(jié)合估價(jià)對(duì)權(quán)益狀況分析在已確定用途、年限條件下對(duì)價(jià)值的影響；③權(quán)益狀況不同與估價(jià)方法運(yùn)用分析；④估價(jià)目的不同，權(quán)益狀況對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響分析；估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析(1)估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述，要求要求全面、翔實(shí)、針對(duì)性強(qiáng)，內(nèi)容包括：①位置狀況包括：坐落、方位、距離、朝向、樓層等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；②交通狀況包括：道路狀況、出入可利用交通工具、交通管制、停車方便程度等，不能缺項(xiàng)；③周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、人文環(huán)境、景觀等，不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；④外部配套設(shè)施狀況包括基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施, 不缺項(xiàng)、描述清楚、準(zhǔn)確；(2)區(qū)位狀況分析，要求客觀、透徹、與估價(jià)對(duì)象類型針對(duì)性要強(qiáng)。（三）市場(chǎng)背景的描述與分析市場(chǎng)背景的描述與分析的要求(1)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)、當(dāng)?shù)毓纼r(jià)對(duì)象細(xì)分房地產(chǎn)市場(chǎng)及相關(guān)影響因素的描述與分析要簡(jiǎn)明、準(zhǔn)確、透徹，針對(duì)性強(qiáng)。.進(jìn)一步講，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中要從宏觀、細(xì)分二個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)層面分析。 第二層面是當(dāng)?shù)乇绢惣?xì)分的房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。以住宅為例：(1)全國(guó)1年來(lái)住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建商品住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房住宅價(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的同比變化、環(huán)比變化；(2)影響全國(guó)住房?jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：全國(guó)GDP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資狀況、住宅投資狀況、全國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積；住宅面積總供給與總需求、宏觀政策影響、全國(guó)人均可支配收入水平、住房竣工量、住房銷售量、保障房建設(shè)情況、住房空置率等；(3)當(dāng)?shù)?年來(lái)住房?jī)r(jià)格的變化狀況：包括新建住宅市場(chǎng)價(jià)格、二手房?jī)r(jià)格、經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格變化、同比變化、環(huán)比變化；(4)影響當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格變化的相關(guān)因素：當(dāng)?shù)谿DP增長(zhǎng)、房地產(chǎn)投資完成狀況、住宅完成投資狀況、當(dāng)?shù)厝司≌ㄖ娣e；當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)政策影響、當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胨?、全年住宅竣工量、住房銷售量、住宅在建規(guī)模、保障房建設(shè)情況，外地人購(gòu)房數(shù)量、均價(jià)、占當(dāng)?shù)刈≌N售比例，住房空置率等； 本地本類房地產(chǎn)狀況描述與分析(過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái))(1)本地本類房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)狀況，是市場(chǎng)分析的重點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)利用權(quán)威性數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確的文字進(jìn)行描述。 (3)本類房地產(chǎn)市場(chǎng)需求分析：所在城市人均居住水平的提高增加的需求；住房投資增加的需求；收入水平的提高增加的需求；城市化水平快速發(fā)展增加的需求；拆遷房屋增加的被動(dòng)需求；舊危房淘汰增加的需求；年輕結(jié)婚增加的需求；外地人購(gòu)房增加的需求；存量住宅轉(zhuǎn)換其他用途房屋增加的需求；住宅成套率的提高等。國(guó)家及本地社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政策因素描述與分析(1)重大發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整對(duì)房?jī)r(jià)的影響(2)金融政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(3)稅收政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(4)土地政策對(duì)房?jī)r(jià)的影響(5)住房保障政策變化對(duì)房?jī)r(jià)的影響。五、估價(jià)對(duì)象最高最佳利用分析（一）合法性分析合法性分析的內(nèi)容；估價(jià)對(duì)象的最高最佳利用在法律法規(guī)、產(chǎn)權(quán)、城市規(guī)劃、合同約定等方面的合法性； 合法性分析方法與思路。（二）估價(jià)對(duì)象利用前提分析。 保持現(xiàn)狀前提 該利用前提基本判斷：指估價(jià)中經(jīng)分析認(rèn)為估價(jià)對(duì)象仍保持現(xiàn)狀、繼續(xù)按目前狀況利用的情形。 該前提價(jià)值量判斷：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值≥推倒重建時(shí)新建房地產(chǎn)價(jià)值－現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用－建造新建筑物費(fèi)用－建造期間經(jīng)濟(jì)損失 按保持現(xiàn)狀利用為前提和房地產(chǎn)的基本類型： （1）新投入使用的房地產(chǎn)。裝修后能達(dá)到甚至超過(guò)原設(shè)計(jì)的效果。如老字號(hào)店、品牌店等。 (2)房屋結(jié)構(gòu)體系的安全性：1)根據(jù)用途、安全、耐久性選擇結(jié)構(gòu)型式；2)根據(jù)重要程度選擇結(jié)構(gòu)型式；3)結(jié)合層數(shù)、高度、跨度、空間尺寸選擇結(jié)構(gòu)型式；4)按抗震性能要求選擇結(jié)構(gòu)類型； (3)建筑平面設(shè)計(jì)的適用性：1)建筑物功能與平面布置的關(guān)系（如平面交通、各類房間安排、潔污分區(qū)；2）不同用途、檔次、面積、層數(shù)的房屋的平面布置；3)商業(yè)零售項(xiàng)目在很大程度上取決于業(yè)態(tài)分布位置、規(guī)模和人流的安排；4）工業(yè)項(xiàng)目在很大程度上取決于工藝流程、原材料與產(chǎn)品的專業(yè)運(yùn)輸、企業(yè)間協(xié)作等；5)各類房屋室內(nèi)平面的交通合理性，如人流組織、物流安排，要按最不利狀況考慮等。公式：房地產(chǎn)現(xiàn)狀價(jià)值≥新建房地產(chǎn)價(jià)值－現(xiàn)有建筑物拆除費(fèi)用－建造新建筑物費(fèi)用－ 拆除舊建筑物、建造新年建筑物期間的經(jīng)營(yíng)損失 當(dāng)上述條件成立時(shí)，才能以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為前提進(jìn)行估價(jià)。裝飾裝修改造前提 該前提基本判斷：是指將估價(jià)對(duì)象建筑物裝飾裝修改造，但再不轉(zhuǎn)換用途利用最為有利的情形。 該前提價(jià)值量判斷：估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造后價(jià)值增加額≥估價(jià)對(duì)象裝飾裝修改造所需費(fèi)用進(jìn)一步展開(kāi)講。一種方案是對(duì)一幢閑置多年的房地產(chǎn)建筑物適當(dāng)改造并進(jìn)行裝飾裝修后