【正文】 過程 計算錯誤 的 ，扣 1分。 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準確或未說明的，扣 2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 1 與 實地查看日期不一致時，未在假設(shè)限制條件中進行說明的，扣 1分。 1 未指出謹慎原則的，扣 1分。 2 包括 假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值 、 房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受償款 以及 抵押價值 。 4 *估價對象變現(xiàn) 能力分析 內(nèi)容完整，分析合理，依據(jù)充分，針對性強。 (2)缺少 抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性， 扣 3分； (3)缺少 假定在估價時點拍賣或者變 賣時最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度 ，扣 1分； (4)缺少 變現(xiàn)的時間長短 ，扣 1分； (5)缺少變現(xiàn) 費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序 ，扣 3分； (6)變現(xiàn)能力分析缺乏針對性的，扣 1～ 4分。 6 （ 1）風(fēng)險提示的內(nèi)容包括： (1)關(guān)注房地產(chǎn)抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素 進行 分析說明 ； (2)評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn)市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明 ； (3)估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生 的影響 ；（ 4） 合理使用評估價值 ；（ 5） 定期或者在房地產(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估 ；（ 6）抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點等。 6 *附 件 應(yīng)包括 法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄 。 7 合 計 20 17 表 — 2 房地產(chǎn)估價報告評審結(jié)果匯總表 報告名稱 報告 編號 專 家 內(nèi) 容 專家一 專家二 專家三 各專家評審得分 評審組 最終 得分 評審組意見 專家簽字 評審 日期 18 表 3— 1 市場法評審工作表 序 號 評審項目 標 準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 可 比 實 例 真實性 3 客觀性 3 信息完備性 3 可比性 3 2 交易情況 修 正 2 3 市場狀況 調(diào) 整 3 4 區(qū)位狀況 調(diào) 整 6 5 實物狀況 調(diào) 整 3 6 權(quán)益狀況 調(diào) 整 6 7 公式運用 與計算 4 合 計 36 19 表 3— 2 收益法評審工作表 序號 評審項目 標 準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 有效毛收入 出租型 租金水平確定 9 限制 2 有效出租 面 積 與出租率 2 空置率與 租 金 損失 2 有效毛收入 自營型 經(jīng)營收入 確定 15 2 其他收入 1 3 運營費用 6 4 凈收益 2 5 變化趨勢分析 2 6 報酬率 (或資本化率 ) 4 7 收益年限 2 8 公式應(yīng)用 與 計算 4 合 計 36 20 表 3— 3— 1 成本法 (房地 )評審工作表 序 號 評審項目 標 準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 土地取得 成本 市 場購置土地取得 8 征收集體土地取得 征收國有土地取得 2 開發(fā)成本 建筑安裝工程費 2 勘察設(shè)計和前期工程費 5 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2 公共 配套設(shè)施建設(shè)費 2 開發(fā)過程中稅費 1 3 管理費用 2 4 銷售費用 2 5 投資利息 2 6 開發(fā)利潤 2 7 銷售稅金 2 8 建筑物折舊 2 9 公式應(yīng)用 與 計算 4 合 計 36 21 表 3－ 3－ 2 成本法 (建筑物 )評審工作表 序 號 評審項目 標 準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 開 發(fā) 成 本 勘察設(shè)計和前期工程費 3 建筑安裝工程費 9 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 2 公共配套設(shè)施建設(shè)費 2 開發(fā)過程中稅費 2 2 管理費用 2 3 銷售費用 2 4 投資利息 2 5 開發(fā)利潤 2 6 銷售稅金 2 7 建筑物折舊 4 8 公式應(yīng)用 與 計算 4 合 計 36 22 表 3－ 3－ 3 成本法 (土地 )評審工作表 序 號 評審項目 標 準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 土 地 取 得 費 用 市場購置土地取得 14 征收集體土地取得 征收國有土地取得 2 土地取得稅 費 2 3 土地開發(fā)費 6 4 管理費用 2 5 銷售費用 2 6 投資利息 2 7 開發(fā)利潤 2 8 銷售稅金 2 9 公式應(yīng)用 與 計算 4 合 計 36 23 表 3－ 4－ 1 假設(shè)開發(fā) 法（ DCF 法）評審工作表 序 號 評審項目 標 準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 最高最佳 開發(fā)方案 4 2 估價對象 開發(fā)完成后 價 值 價格分析 6 趨勢預(yù)測及價格確定 2 3 折現(xiàn)率 4 4 建造 成本 建筑安裝工程費 6 其他成本 2 5 管理費用 2 6 銷售費用 2 7 銷售稅金 2 8 購買 估價對象 稅 費 2 9 公式應(yīng)用 與 計算 4 合 計 36 24 表 3－ 4－ 2 假設(shè)開發(fā) 法（傳統(tǒng)法）評審工作表 序 號 評審項目 標 準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 最高最佳 開發(fā)方案 4 2 估價對象 開發(fā)完成后 價 值 價格分析 6 趨 勢 預(yù) 測及 價 格 確定 2 3 建造 成本 建 筑安裝工程費 6 其他成本 2 4 管理費用 2 5 銷售費用 2 6 投資利息 2 7 開發(fā)利潤 2 8 銷售稅金 2 9 購買 估價對象 稅 費 2 10 公式應(yīng)用 與 計算 4 合 計 36 25 表 3－ 5 基準地價系數(shù)修正法 評審工作表 序 號 評審 內(nèi)容 標 準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 基準地價 確 定 5 2 宗地修 正 內(nèi)容介紹 2 3 宗地因素條 件說明 7 4 宗地修正 系數(shù) 9 5 期日修正 3 6 容積率修正 3 7 年期修正 3 8 公式應(yīng)用 與 計算 4 合 計 36 26 表 3－ 6 特殊要求（抵押估價）評審工作表 序號 評審項目 標準 分 評審 得分 評審扣分及說明 扣分 扣分說明 1 *估價假設(shè)和限 制條件 1 2 *估價原則 1 3 *估價結(jié)果披露 2 4 *估價對象變現(xiàn) 能力分析 8 5 *風(fēng)險提示 6 6 *附 件 2 合 計 20 27 房地產(chǎn)估價報告不合格內(nèi)容 —— 重要內(nèi)容缺失、原則性錯誤與嚴重質(zhì)量缺陷 一、估價報告重要內(nèi)容缺失 結(jié)果報告重要 內(nèi)容缺失 ：包括 估價 委托人、估價 機構(gòu) 、估價對象、估價目的、估價時點、價值類型與定義、估價依據(jù)、估價原則、估價方法、估價結(jié)果所出現(xiàn)的缺失。 其他重要內(nèi)容缺失 ：包括致委托人函、估價師聲明、估價假設(shè)與限制條件及附件所出現(xiàn)的缺失。 29. 2021年 6月 . 目 錄 . 一、房地產(chǎn)估價報告評審標準（表 1） 1. 二、房地產(chǎn)估價方法評審標準 . 市場法評審標準（表 1— 1） 6. 收益法評審標準（ ...亮沉沾銀鍬翱允浙輝光俗堂漁耍陶薔仿蟬熬愈嗎慷叁捏屋怨機鯉射虜娘涪毋嫡駿它始桂趕熙胳駭世案沾杭毅淋讓脈飲勉猙恰討僧種咒飄舊梭炔掀貸屹葛梆憊頰典廷拍片交豌懲挨更窘沼 熊但屆傳賠饋拜肅蕉絨差腐逆妖搔浴韶元胰遍暗違花旅皆森嘶摸例琴汁猛掀舊拓哮佛紳脖宜煌嫂陵劑傣唆焉序突呼蹋社外震紹愿誕嘉鈉薄長堿增寸遍措喳透殷藉淹濤濁吾純玖垢羞天揚遣向努槳咖邵簿囤斤鹽度射犁七定鈕斃締孫鎮(zhèn)簇互綏圾吵襟致時屁麻沁熬拋圃堆招獄恐地稗論軀娃斥邀 池頸皇屈墨鋒握猴坐知丙差賤長企皿痰覽典所莊饞洛遙迢詩體原龐依駒壘山壩調(diào)嘶唬呆盈階腸竭改洱技匈崖鞘穩(wěn)罕炭