【正文】 管理不善的企業(yè)將面臨被淘汰的命運(yùn)，而優(yōu)秀企業(yè)將順利渡過這次危機(jī)，而質(zhì)量管理將是這些企業(yè)的主要管理手段之一。在此背景下，本文以房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理為研究對象，對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中普遍存在的質(zhì)量問題根源進(jìn)行分析和探討，對質(zhì)量 管理方法進(jìn)行研究，在此基礎(chǔ)上提出對策建議，為房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行參 考和借鑒。 1936年，美國在控制洪水的水利工程中推出了工程項(xiàng)目管理學(xué)中的 “效益與費(fèi)用比 ”的基本準(zhǔn)則。到了上世紀(jì) 60年代，美國在著名的 “阿伯羅 計(jì)劃中通過立案、規(guī)劃、評價(jià)、實(shí)施開發(fā)出著名的 “矩陣 ”管理技術(shù)。如 1983年美國出版了由 30多位教授專家和高級管理人員撰寫的《項(xiàng)目管理手冊》。進(jìn)入 90年代，項(xiàng)目管理科學(xué)有了很大的發(fā)展，學(xué)術(shù)研究空前活躍。近些年來，項(xiàng)目管理在各個(gè)國家得到廣泛重視和推廣。 1961年菲根堡姆提出全面質(zhì)量管理理論，將質(zhì)量控制擴(kuò)展到產(chǎn)品壽命循環(huán)的全程，強(qiáng)調(diào)全體員工都參與質(zhì)量控制。田博士認(rèn)為，產(chǎn)品質(zhì)量首先是設(shè)計(jì)出來的，其次才是制造出來的。全面質(zhì)量管理的管理對象不僅為產(chǎn)品質(zhì)量，還包括成本、交貨期、人員素質(zhì)等的質(zhì)量。全面質(zhì)量管理不僅利用數(shù)理統(tǒng)計(jì)方法，而且結(jié)合專業(yè)技術(shù)、經(jīng)營管理方一法和人員教育培訓(xùn)等，建立一整套質(zhì)量管理方法體系，使之更有針對性地進(jìn)行質(zhì)量管理。聯(lián)邦政府設(shè)立的建筑技術(shù)研究院主要任務(wù)是審批各單位土木建筑方面的創(chuàng)造發(fā)明和科研成果，頒發(fā)科研成果及產(chǎn)品生產(chǎn)許可證，負(fù)責(zé)起草建筑法和質(zhì)量管理規(guī)定，實(shí)際上是國家管理立法和科研成果的把關(guān)單位。進(jìn)行新工藝、新材料、新結(jié)構(gòu)性能及防火、化學(xué)等方面的安全技術(shù)研究工作。這樣聯(lián)邦政府把技術(shù)立法和科學(xué)技術(shù)研究緊密結(jié)合起來，保證標(biāo)準(zhǔn)制定工作建立在可靠的科學(xué)技術(shù)基礎(chǔ)上。德國政府還公布了有關(guān)建筑結(jié)構(gòu)、給排水、消防工程、安全與技術(shù)、質(zhì)量保證、建筑施工等方面的驗(yàn)收規(guī)范共 10余類 90余種，對于有關(guān)建筑材料、構(gòu)件、結(jié)構(gòu)部位進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)督檢查均作了規(guī)定。 第一章 緒論 3 美國 Pulte Homes 地聲公司在項(xiàng)目正式施工過程中，預(yù)先設(shè)定好工程項(xiàng)目質(zhì)量管理方法和解決問題的措施。實(shí)行設(shè)計(jì)簽認(rèn)制度有利于分清設(shè)訪和施工責(zé)任，保證施工與設(shè)計(jì)相符從 而達(dá)到提高工程施工質(zhì)量的目的；二是采取單價(jià)預(yù)定措施，招標(biāo)文件中專門將現(xiàn)在沒有，但將來有可能發(fā)生的設(shè)計(jì)變更和簽證所包含的項(xiàng)目列出清單，每一項(xiàng)給一個(gè)很小的量，列明項(xiàng)目的單價(jià)，要求投標(biāo)者將這部分的造價(jià)列人總投標(biāo)價(jià)中，如實(shí)際不發(fā)生，這部分價(jià)款也不收回，如若發(fā)生變更或簽證，則只能按此單價(jià)計(jì)算增加工程造價(jià)，這樣可以避免雙方將來可能在這方面發(fā)生糾紛，造成投資失控和影響工程進(jìn)度。 國內(nèi)項(xiàng)目質(zhì)量管理研究現(xiàn)狀 我國的項(xiàng)目管理實(shí)踐活動(dòng)的歷史比較早，最早可以追溯到萬里長城的修建以及宋朝丁謂修復(fù)皇宮等。從那時(shí)起，我國就開始在某些國防科研部門有計(jì)劃的引入了大型科技項(xiàng)目的管理理論和方法。這些都是我國推行項(xiàng)目管理的一些探索與嘗試，但并未在真正意義上應(yīng)用，真正意義上的項(xiàng)目管理出現(xiàn)在工程項(xiàng)目管理中。這是我國第一次運(yùn)用項(xiàng)目管理方式進(jìn)行項(xiàng)目實(shí)施與建設(shè)，并且在實(shí)際的應(yīng)用中取得了比較令人滿意的成果，為今后項(xiàng)目管理的推廣與方展提供了實(shí)踐基礎(chǔ)。同時(shí)有關(guān)項(xiàng)目管理理論與方法的研究課題也廣泛開展起 來，并產(chǎn)生了大批的研究成果，形成了一定的項(xiàng)目管理理論基礎(chǔ)。 潘蜀健 (2021)81認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)的控制，就是對房地產(chǎn)開發(fā)的的全過程進(jìn)行有效管理，開發(fā)商通過對各種各樣的組織機(jī)構(gòu)，從不同的角度進(jìn)行引導(dǎo)和控制。 第一章 緒論 4 張建坤、周虞康 (2021)[9]認(rèn)為能否進(jìn)行高效的項(xiàng)目控制體 現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的綜合能力，成功地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往在項(xiàng)目控制上有著獨(dú)特的方式，但他們必須遵從進(jìn)度控制、投資控制和質(zhì)量控制的一般規(guī)律。 王建 (2021)[11]提出，模擬項(xiàng)目管理辦 法，虛擬總公司為業(yè)主，由專業(yè)技術(shù)人員組成的工程項(xiàng)目部為項(xiàng)目具體實(shí)施單位，進(jìn)行內(nèi)部項(xiàng)目管理試點(diǎn)?？辈煸O(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，工程質(zhì)量為根本，在保證安全和質(zhì)量的前提下增加效益。 王楚洲 (2021)[12]認(rèn)為，房地產(chǎn)的項(xiàng)目管理就是運(yùn)用項(xiàng)目管理的理論、模式和方法對房地產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)和使用進(jìn)行全過程和全方位的計(jì)劃、控制和協(xié)調(diào)，從而保證房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到既定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、費(fèi)用濺本 )標(biāo)準(zhǔn)和進(jìn)度標(biāo)準(zhǔn)等目標(biāo)，并實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素在房地產(chǎn)項(xiàng)目上的優(yōu)化配置，為用戶提供按合同標(biāo)準(zhǔn)的房地產(chǎn)產(chǎn)品和相應(yīng)服務(wù)。 丁士昭 (2021)[14]認(rèn)為，房地產(chǎn)項(xiàng)目管理最基本的方法論是通過對工程進(jìn)度目標(biāo)的逐層分解，在項(xiàng)目實(shí)施的過程中對工程進(jìn)度目標(biāo)進(jìn)行動(dòng)態(tài)的跟蹤和控制，如果有必要通過組織措施、管理措施、經(jīng)濟(jì)措施和技術(shù)措施進(jìn)行糾偏，調(diào)整進(jìn)度目標(biāo)。對 項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行管理主要體現(xiàn)在 3方面，即： (1)進(jìn)行優(yōu)化組合即對投入項(xiàng)目進(jìn)行適當(dāng)搭配以協(xié)調(diào)地發(fā)揮作用； (2)進(jìn)行動(dòng)態(tài)管理，作為優(yōu)化配置和優(yōu)化組合的重要手段，其基本內(nèi)容是按照項(xiàng)目的內(nèi)在規(guī)律，有效地計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)、控制各要素，使之在項(xiàng)目運(yùn)營中合理流動(dòng)，在動(dòng)態(tài)中尋求平衡； (3)合理高效地利用資源，從而實(shí)現(xiàn)提高項(xiàng)目管理綜合效益，促進(jìn)整體優(yōu)化的目的。其研究的主要內(nèi)容包括： 第一章：緒論，論述文章研究背景、研究方法和研究意義，論述國內(nèi)外房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的研究現(xiàn)狀。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特征 、房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的過程以及房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理 第三章 富地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀。 第四章 富地集團(tuán)房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目質(zhì)量管理措施。 第五章 建立質(zhì)量管理保證體系，形成組織保障、技術(shù)保障、制度保障、文化保障、優(yōu)化外包一系列體系，形成房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展特色。通過對富地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理進(jìn)行分析，加以國內(nèi)外研究對比，得出適用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的質(zhì)量管理模式和方法。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是指為達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)，投入一定的資本，在一定的約束條件下，經(jīng)過決策與實(shí)施的必要程序從而形成固定資產(chǎn)的一次性事業(yè)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的特征 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目除具有一般項(xiàng)目的特征外，還有比一般項(xiàng)目更獨(dú)特的特征 :產(chǎn)品固定(地理位置使用功能等 )。生產(chǎn)的露天性 。耐用期限長 。 房地 產(chǎn) 項(xiàng) 目是一個(gè)過程，同時(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目也是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)結(jié)構(gòu)，從項(xiàng)目策劃、編制建議書開始到可行報(bào)告、規(guī)劃方案、初步設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、物業(yè)移交等一系列的工作。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理是指應(yīng)用項(xiàng)目管理的理論、觀點(diǎn)、方法，對工程建設(shè)項(xiàng)目的決策和實(shí)施的全過程進(jìn)行全面的管理。 (1) 房地產(chǎn)項(xiàng)日管理具有如下特征 : ① 實(shí)現(xiàn)投資者的投資目標(biāo)和期望 投資者將資金投入到一個(gè)有科學(xué)依據(jù)、有投資前景的工程項(xiàng)目中，項(xiàng)目業(yè)主就應(yīng)保證工程項(xiàng)目按預(yù)定計(jì)劃建成和投入使用，這是業(yè)主實(shí)現(xiàn)投資收益的重要前提，也是工程項(xiàng)目的業(yè)主對工程項(xiàng)目管理的目的之一。為了保證投資者的預(yù)期收益，必須對工程項(xiàng)目投資進(jìn)行有效的控制。 (2) 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理與其他項(xiàng)目管理的區(qū)別 : 第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理概述 7 ① 項(xiàng)目管理的實(shí)施者不同房地 產(chǎn) 項(xiàng) 目管理的實(shí)施者是房地產(chǎn)開發(fā)公司，與施工單位項(xiàng)目管理和政府性工程項(xiàng)目管理的實(shí)施者不同。 ② 房地產(chǎn) 項(xiàng)目管理對象不同。房地產(chǎn)項(xiàng)目包括項(xiàng)目的概念階段、設(shè)計(jì)階段、實(shí)施階段、收尾階段、銷售階段和物業(yè)管理的前期介入階段。 ③ 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的角度不同。 ② 選擇好咨詢機(jī)構(gòu)。 ③ 組織對工程項(xiàng)目建議書和可行性研究報(bào)告進(jìn)行評審，與有關(guān)投資者和貸款方進(jìn)行溝通，落實(shí) 項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)條件。 (2) 項(xiàng)目準(zhǔn)備階段的主要任務(wù) ① 取得項(xiàng)目選址、資源利用、環(huán)境保護(hù)等方面的批準(zhǔn)文件，原料、燃料、水、電、運(yùn)輸?shù)确矫娴膮f(xié)議文件。 ③ 及時(shí)辦理有關(guān)設(shè)計(jì)文件的審批工作。 ⑤ 組織開展設(shè)備采購與工程施工招標(biāo)及評標(biāo)等工作，擇優(yōu)選定合格 的承包商，簽訂合同。 ⑦ 選派合格的現(xiàn)場代表，選定適宜的工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)。主要有 : ① 辦理需由業(yè)主出面的項(xiàng)目批準(zhǔn)手續(xù)，如 :施工許可證以及施工過程中可能損壞道路、管線、電力、通訊等公共設(shè)施取得法律、法規(guī)規(guī)定的申請批準(zhǔn)手續(xù)等。 ③ 解決施工現(xiàn)場與城鄉(xiāng)公共道路的通道，以及專用條款約定的應(yīng)由業(yè)主解決的施 工場地內(nèi)主要交通干道，滿足施工運(yùn)輸?shù)男枰? ⑤ 協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)與施工、監(jiān)理與施工等方面的關(guān)系，組織承包方和咨詢設(shè)計(jì)單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底。 ⑦ 組織或者委托監(jiān)理工程師對施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行審查。 ⑨ 聘請監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促監(jiān)理工程師及時(shí)到位，履行職責(zé)。 (4) 收尾階段的主要任務(wù) ① 組織水、電、消防空調(diào)等設(shè)備系統(tǒng)試運(yùn)行。 ③ 辦理工程移交手續(xù)。 ⑤ 安排有關(guān)管理與技術(shù)人員的培訓(xùn)，并及時(shí)接管。一是跟市場競爭有關(guān)。在市場化程度不高的時(shí)候?qū)こ藤|(zhì)量的重視程度一般，例如只要有圖紙就能賣樓的時(shí)候?qū)|(zhì)量的要求就不高。二是時(shí)間緯度。改革開放以后，一些開發(fā)商開始建造住宅，成為建設(shè)的主體時(shí)，第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理概述 9 原來的政府監(jiān)督就跟不上市場發(fā)展了。 隨著中國市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，一些外資大牌地 產(chǎn)企業(yè)己經(jīng)陸續(xù)進(jìn)入中國地產(chǎn)市場的競爭。而美國、澳大利亞、日本等國家的地產(chǎn)企業(yè)也以合作或者參股的形式進(jìn)入內(nèi)地地產(chǎn)市場 .國內(nèi)地產(chǎn)發(fā)展時(shí)間只有十幾年時(shí)間，無論從資金實(shí)力還是管理水平與國外企業(yè)都有著很大的差距。面對這種情況，作為房地產(chǎn)企業(yè)如何提高項(xiàng)目管理水平，提高產(chǎn)品的質(zhì)量，從而提高企業(yè)品牌度和美譽(yù)度成了企業(yè)竟?fàn)幜Φ年P(guān)鍵，甚至是大浪淘沙后能否存 活的所在。具體地說，也就是組織企業(yè)全體職工和有關(guān)部門參加，綜合運(yùn)用現(xiàn)代科學(xué)和管理技術(shù)成果，控制影響產(chǎn)品質(zhì)量的全過程和各因素，經(jīng)濟(jì)的研制生產(chǎn)和提供用戶滿意的產(chǎn)品的系統(tǒng)。顧客的含義不僅 包括外部購買組織產(chǎn)品和服務(wù)的人，也包括內(nèi)部顧客，他們向組織中的其他人提供服務(wù)并與之發(fā)生相互作用。全面質(zhì)量管理是一種永遠(yuǎn)不能滿足的承諾， “非常好 ”還不夠，質(zhì)量總能得到改進(jìn)，它專注于質(zhì)量和持續(xù)改進(jìn)活動(dòng)。這種質(zhì)量不僅與最終產(chǎn)品有關(guān)，而且與生產(chǎn)產(chǎn)品的全部過程以及服務(wù)等均有關(guān)系 . ④ 精確地度量。 ⑤ 向雇員權(quán)。全面質(zhì)量管理的成功決定于對顧客需求的變化做出迅速而持續(xù)的反映 。全面質(zhì)量管理不僅關(guān)注最后生產(chǎn)產(chǎn)品的質(zhì)量，而且還要注重形成產(chǎn)品的各項(xiàng)工作的質(zhì)量。于房地產(chǎn)企業(yè)而言，就是要強(qiáng)化工作質(zhì)量對產(chǎn)品質(zhì)量重要性的認(rèn)識(shí)，在緊抓開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的同時(shí)，還要注意和不斷提高房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)中各項(xiàng)工作的質(zhì)量。 第二章 房地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理概述 10 ② 全過程性。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，也就是不僅要抓好建筑施工階段 (含房屋的預(yù)售工作 )的質(zhì)量管理工作，還要做好前期準(zhǔn)備階段 (包括項(xiàng)目決策與策劃、各種行政申請和審批、設(shè)計(jì)和施工的招標(biāo)等 )、房屋銷售階段以及售后服務(wù)階段等影響房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)整體質(zhì)量的各階段的質(zhì)量管理工作。全面質(zhì)量管理認(rèn)為產(chǎn) 品質(zhì)量不再只是傳統(tǒng)的質(zhì)量監(jiān)督管理人員的職責(zé)所在，而是企業(yè)全體人員包括領(lǐng)導(dǎo)人員、工程技術(shù)人員、管理人員和工人等都應(yīng)參加質(zhì)量管理，并對產(chǎn)品質(zhì)量各負(fù)其責(zé)。 房地產(chǎn)項(xiàng)目管理的重要性還在于房屋的使用壽命。這與消費(fèi)者要求不是一回事，消費(fèi)者可能只要求 70年的使用期，但從歷史角度看它應(yīng)該有更長的使用期。歐洲很多國家沒有多少新建筑，花在建造新房上的費(fèi)用是微乎其微的。第三章 富地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀 11 第三章 富地集團(tuán)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理現(xiàn)狀 富地集團(tuán)管理現(xiàn)狀及問題分析 富地集團(tuán)于 1965年在香港注冊， 1993年投入 3300萬美金批租收購 原上海展覽館 —銀城大廈； 1996年投資 8000萬美金在上海市中心黃浦區(qū)河南南路復(fù)興東路進(jìn)行舊區(qū)改造，簡稱著名的富地花園住宅社區(qū)，受到了國家建設(shè)單位領(lǐng)導(dǎo)、市領(lǐng)導(dǎo)和社會(huì)各界人士的好評，被評為優(yōu)秀小區(qū)； 2021年又投入 4000萬美金進(jìn)行富地花園第二期的建設(shè)，已建成外灘皇家豪宅； 2021年在蘇州又開發(fā)了 8000畝的高檔別墅區(qū)，共分為六期的建設(shè)；2021年天池雅筑五期的建設(shè)，于 2021年 8月全面交房，之前進(jìn)行過四期的天池建筑開發(fā)， 2021年已是擁有 20億港元的中大型企業(yè)集團(tuán)。按項(xiàng)目生命周期，項(xiàng)目的質(zhì)量管理從規(guī)劃及設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)階段、工程實(shí)施階段、工程收尾階段管理四個(gè)方面進(jìn)行分析，富地集團(tuán)質(zhì)量管理存在以下問題 : (1)規(guī)劃、設(shè)計(jì)方案欠缺優(yōu)化 美國學(xué)者邁克 對于開發(fā)商及其建筑師、規(guī)劃師來說密切關(guān)注市場是其從競爭對手那里分享市場份額的重要手段。規(guī)劃設(shè)計(jì)階段業(yè)主方的參與和管理缺乏深度和精度，沒有對設(shè)計(jì)進(jìn)行有效優(yōu)化。由于規(guī)劃設(shè)計(jì)工作考慮不周全，業(yè)主人員也沒有專業(yè)人員進(jìn)行這項(xiàng)工作等問題的出現(xiàn)，使圖紙?jiān)O(shè)計(jì)發(fā)生了失誤。在施工單位選擇方面存在明顯的重價(jià)格、輕資質(zhì)的問題。這個(gè)情況業(yè)主方在招標(biāo)時(shí)其實(shí)已經(jīng)清楚，但是由于該公司報(bào)價(jià)最低，且答應(yīng)墊付工程款到主體封頂。在整個(gè)施工過程中該施工單位施工質(zhì)量粗糙，技術(shù)力量薄弱，業(yè)主方與監(jiān)理公司投入了大量的精力幫助其完成工作。其施工質(zhì)量的粗糙對樓房的銷售也帶來了一些負(fù)面影響，例如由于其屋面防水施工工序安排不合理，造成防水層被破壞，下雨天時(shí)室內(nèi)屋面出現(xiàn)滲水，讓幾位本來己基本達(dá)成購房意愿的顧客在看房后失去購房意向。由于主體階段的工程款都是施工單位墊付，導(dǎo)致協(xié)調(diào)成本增加，施工單位經(jīng)常不配合業(yè)主方人員對其質(zhì)量和現(xiàn)場安全文明施工情況進(jìn)行的批評和指導(dǎo)，并經(jīng)常額外要求本屬合同內(nèi)工作內(nèi) 容的工程量簽證，給業(yè)主方的工作帶來一定的麻煩。材料商的供貨能力、墊資能力、材料質(zhì)量參差不齊，沒有體現(xiàn)出集團(tuán)的整體優(yōu)勢。 (3) 工程實(shí)施階段缺乏全面質(zhì)量管理 ① 重視事后整改，輕視事中及事前控制 富地集團(tuán)在工程實(shí)施管理中，沒有事先質(zhì)量控制的意識(shí)和概念，只是在施工單位施工完后才能發(fā)現(xiàn)問題，做事后補(bǔ)救，造成成本的增加和工期