【正文】 1 2 7 *估價 機構(gòu) 估價方內(nèi)容包括估價機構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級、資質(zhì)證書編號、資質(zhì)證書有效期、工商營業(yè)執(zhí)照注冊號，缺少其中之一的，每項扣 ，直至扣完。 1 5 *估價假設(shè)和 限制 條件 (1)假設(shè)條件沒按“必要、充分、合理、有依據(jù)”要求列明的，扣 1～ 2分； (2)限制條件針對性不強的，扣1～ 2分。 1 3 *致 估價 委托人函 (1)致函內(nèi)容包括：估價對象、估價目的、估價時點、估價結(jié)果、致函日期。 房地產(chǎn)估價報告評審標準 2021 年 6 月 1 目 錄 一、房地產(chǎn)估價報告評審標準（表 1） 1 二、房地產(chǎn)估價 方法評審 標準 市場法 評審標準（表 1— 1） 6 收益法 評審標準 （表 1— 2） 7 成本法 (房地 )評審標準 （表 1— 3— 1） 9 成本法 (建筑物 )評審標準 （表 1— 3— 2） 11 成本法 (土地 )評審標準 （表 1— 3— 3） 12 假設(shè)開發(fā)法（ DFC 法 ） 評審標準 （表 1— 4— 1） 13 假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng) 法 ）評審標準 （表 1— 4— 2） 14 基準地價系數(shù)修正法 評審標準 （表 1— 5） 15 抵押估價 評審標準 （表 1— 6） 16 四、房地產(chǎn)估價報告評審結(jié)果匯總表（表 2） 17 五 、房地產(chǎn)估價 方法評 審工作表 市場法評審工作表 （表 3— 1） 18 收益法評審工作表（表 3— 2） 19 成本法 (房地 )評審工作表（表 3— 3— 1） 20 成本法 (建筑物 )評 審工作表（表 3— 3— 2） 21 成本法 (土地 ) 評 審工作表（表 3— 3— 3） 22 假設(shè)開發(fā)法（ DFC 法 ）評審工作表（表 3— 4— 1） 23 假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng) 法 ）評審工作表（表 3— 4— 2） 24 基準地價系數(shù)修正法 評審工作表（表 3— 5） 25 抵押估價 評審標準（表 3— 6） 26 六 、 重要內(nèi)容缺失、 原則性錯誤與質(zhì)量嚴重缺陷內(nèi)容 27 1 表 1 房地產(chǎn)估價報告評審標準 (100 分 ) 報告序號 評審 人 序號 評審項目 扣分項目分值及說明 標 準 分 扣 分 扣分 說明 1 封 面 (1)封面內(nèi)容包括，標題、估價項目名稱、委托人、估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、估價作業(yè)日期、報告編號，缺少項目之一的，每項扣 分，直至扣完： (2)表述不準確、不清楚。 1 2 目 錄 有下列之一的，每項扣 ，直至扣完： (1)沒有標明“目錄”二字； (2)結(jié)果報告缺一級標題； (3)技術(shù)報告缺一級標題； (4)組成內(nèi)容名稱前后不一致； (5)附件具體內(nèi)容未列示或不詳細的； (6)頁碼沒有標注，或頁碼標注前后不一致的。缺少其中之一的，每項扣 ，直至扣完； (2)表述不準確； 2 4 *注冊房地產(chǎn) 估價師聲明 (1)未列明現(xiàn)場查看估價人員姓名的，扣 ： (2)重要專業(yè)幫助內(nèi)容、人員未說明的 ，扣 。 5 6 *估價 委托人 缺少委托人單位名稱或個人姓名，扣 1分。 1 8 *估價目的 (1)估價目的表述不準確，扣 1分； (2)估價目的表述模糊，未對應(yīng)其經(jīng)濟行為，扣 1分。 4 10 *估價時點 估價時點 確定不正確 ，扣 1分； 1 11 *價值類型與定義 (1)價值類型 未明確或不準確的 ，扣 2分； (2)價值定義內(nèi)涵 （ 價值構(gòu)成、使用 條件 限制） 表述 不完整、不規(guī)范 的 ，扣 ～ 2分。 2 13 *估價原則 (1)估價原則 包括 獨立客觀公正原則、合法原則 、 最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則 ，每缺少一項扣 .5分； (2)估價原則表述不準確，扣。 2 15 *估價結(jié)果 (1)估價結(jié)果 （包括 幣種、 總價、單價 及總價 大寫 ） 表述不 完整的，扣 1分。 2 16 *實物狀況 土地實物狀況描述與分析 (1)土地實物狀況包括：名稱、用途、面積、四至、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī)劃限制條件等，每缺少一項扣，最多扣 1分； (2)實物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對性不強的，扣 1分。 17 *權(quán)益狀況 描述 與 分析 (1)建筑物所有權(quán)、使用權(quán)、他項權(quán)利設(shè)立情況及 其他特殊情況、描述不全面、不翔實的，扣 ～ 1分； (2)土地所有權(quán)、使用權(quán)、使用管制、目前使用情況、他項權(quán)利設(shè)及其他特殊情況界定不明晰，使用年限界定不合理，扣～ 1分。 4 20 *最高最佳使用分析 (1)未進行合法性分析，扣 2 分，合法性分析不深入，扣 1分； (2)未進行五個最高最佳使用前提表述的，扣 ； (3)未進行三個原理應(yīng)用表述、分析的，扣 ； (4)未進行四個估價方法應(yīng)用分析或分析不具體的，扣 ～ 1分。 2 5 22 *估價測算 過 程 詳見表 11～ 15，按《估價方法評審標準》評審。 2 24 *附件 (1)附件包括估價委托書、估價對象位置圖、內(nèi)外部狀況圖片、權(quán)屬證明、估價中引用的其他專用文件資料、估價機構(gòu)資質(zhì)證明與工商營業(yè)執(zhí)照、估價師資質(zhì)證明等，每缺少一項扣 分； (2)內(nèi)外部狀況圖片不完整，扣。 (裝訂質(zhì)量本次評審不做要求 ) 5 100 得分 6 表 1— 1 市場法評審標準 (36 分 ) 序 號 評審項目 評 審 標 準 標 準 分 扣分項目分值及說明 1 可 比 實 例 真實性 可比實例≥ 3 個。 3 (1)可比實例 名稱、坐落不明確的，扣 3分； (2)可比實例 成交價格內(nèi)涵不清楚，扣1～ 3分； (3)可比實例 狀況描述 不完整 、不清晰 ，扣 1～ 3分； (4)可比實例可比 性不強的 ，扣 1～ 3分 。 3 信息完備性 信息翔實、齊全，內(nèi)容清楚。 3 2 交 易情況 修 正 交易情況清楚；與正常交易情況價格差異分析合理；修正系數(shù)合理，理由充分。 (2)修正 系數(shù) 確定 合理 性較差 ，扣 1分； (3)修正 系數(shù)確定 較合理，但理由不 充分，扣 。 3 (1)成交日期（至少到月）表述不明確，扣 3分； (2)價格指數(shù)與市場狀況描述不一致，扣1分； (3)調(diào)整 系數(shù) 確定無理由， 扣 2分； (4)調(diào)整 系數(shù) 確定 理由 不充分 ， 扣 ～1分 。 6 (1)因素選擇不全或針對性差 ,扣 ～3分 ； (2)因素差異分析不足，扣 ～ 3分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 ～ 3分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 ～ 3分。 3 (1)因素（年限、容積率等）不全或不明確的 ,扣 ～ 2分 ； (2)因素差 異分析不足，扣 ～ 2分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 ～ 2分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 ～ 2分。 6 (1)因素選擇不全或針對性差 ,扣 ～3分 ； (2)因素差異分析不足，扣 分； (3)調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 分； (4)子因素權(quán)重值不合理，扣 分。 4 (1)計算公式選用正確， 無計算過程或計算過程不清晰， 扣 3分； (2)選用 公式 中 字母含義說明不準確或未說明的，扣 2分； (3)估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1分； (4)計算過程中數(shù)字精確度不夠 或不 合理的，扣 1分。 限制 租約限制處理合理，理由充分。 有效出租面積 或可 出租 面積比 率 有效出租面積 或可出租面積比 率確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理 。 空置率與 租 金 損失 空置率與租金損失 確定過程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場 依據(jù) 充分 。 有效毛收入 自營型 經(jīng)營收入 確定 商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)明確或生產(chǎn)性質(zhì)明確；經(jīng)營收入與支出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分；經(jīng)營收入確定合理。 2 其他收入確定 其他收入來源說明 1 其他收入來源未明確的，扣 1分。 6 (1)運營 費用構(gòu)成 內(nèi)容 不完整、不合理，扣 1～ 3分；