【正文】 值時(shí)點(diǎn)六）價(jià)值類型第二節(jié)房地產(chǎn)枯價(jià)報(bào)告寫(xiě)作 25(七）佑價(jià)原 r^)枯價(jià)依九）估價(jià)方法十）佑價(jià)結(jié)果十一）注冊(cè)房地產(chǎn)佑價(jià)師參十二）實(shí)地查勘期39。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒(méi)有現(xiàn)實(shí)或潛在的利益，與化價(jià)委托人 及化價(jià)利害關(guān)系人沒(méi)有利害關(guān)系。沒(méi)有人對(duì)本枯價(jià)報(bào)告提供重要專業(yè)報(bào)助。市場(chǎng)供應(yīng)關(guān)系、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)保持德定、未發(fā)生重大變化或?qū)嵸|(zhì)性改變。j卜充合同》（德國(guó)地出合【98】第 86號(hào)補(bǔ)充合同之二號(hào)）規(guī)定的可銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)面積大，此類情況根據(jù)廣州市的規(guī)定 當(dāng)建設(shè)過(guò)程或房地產(chǎn)相始登記時(shí)各用途建筑面積、與原出讓合同各用途建筑面積 不符，或核準(zhǔn)的拆遷面積有所調(diào)整的，按原價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)定進(jìn)行調(diào)整，不進(jìn)行年 限修正，本次仿價(jià)己按該規(guī)定和除了相應(yīng)土地出讓金，若與實(shí)際不符，應(yīng)以國(guó) 土部門(mén)核定為準(zhǔn)。化價(jià)結(jié)果未考虎佑價(jià)對(duì)象及其所有權(quán)人已承擔(dān)的債務(wù)、或有債務(wù)及經(jīng)營(yíng) 決策失誤或市場(chǎng)運(yùn)作失當(dāng)對(duì)其價(jià)值的影響。本報(bào)告專為委托人所使用，未經(jīng)本公司同意，不得向委托人和估價(jià)報(bào)告審查 部門(mén)之外的單位和個(gè)人提供；報(bào)告的全部或部分內(nèi)容不得發(fā)表于任何39。傳價(jià)對(duì)象基本狀況係價(jià)對(duì)象地下2層車(chē)庫(kù)，地上31層，其中：1_5層為裙樓商業(yè)、6層為架 空花園、7 — 30展為2幢住宅塔樓、第31層為設(shè)備層。1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市X X X房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司以出讓方式獲得土地使用權(quán)，完成了柱基礎(chǔ)和主體 結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至今，約于2007年轉(zhuǎn)讓給廣川X X X房地產(chǎn)有限公司，現(xiàn) 使用權(quán)人為廣州X X X房地產(chǎn)有限公司。 土地使用年限住宅剩余58. 2年，商業(yè)剩余28. 2年，地上已建成31層物業(yè)，土 地實(shí)際容積率為12. 37。地下車(chē)庫(kù)地面為水泥砂裝找 平，天花和內(nèi)墻刷乳股本，水電管線明裝，安裝自動(dòng)噴淋和煙感系統(tǒng)。七層 以上住宅地面為水泥紗裝找平，天花和內(nèi)墻刷乳較泰，安裝高級(jí)防蟲(chóng)入戶門(mén)和雙 層中空破璃招合金窗。 開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即所枯價(jià)出的客觀合理價(jià)格應(yīng)是在公開(kāi)市場(chǎng)上 最可能形成或成立的價(jià)格。 .合法原則合法原則要求房地產(chǎn)偉價(jià)應(yīng)以佑價(jià)對(duì)象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。這是因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場(chǎng)中，每位房地產(chǎn)相有者在主觀上都試圖充 分地發(fā)揮房地產(chǎn)的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客現(xiàn)、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，枯價(jià)出對(duì)各方30第一章房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格。謹(jǐn)慎原則在存在不確定因素的情況下，房地產(chǎn)佑價(jià)師做出佑價(jià)相關(guān)判斷時(shí)，應(yīng)當(dāng)保持 必要的謹(jǐn)慎，充分伯計(jì)抵押房地產(chǎn)在處置時(shí)可能受到的限制、未來(lái)可能發(fā)生的風(fēng) 險(xiǎn)和損失，不高信市場(chǎng)價(jià)值，不低伯知悉的法定優(yōu)先受樓款，并在括價(jià)報(bào)告中做 出必要的風(fēng)險(xiǎn)提示。托人提供的相關(guān)資料①〈〈廣州市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》及附件；②《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》及附件；③《建筑工程施工許可證》、《建談工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證》等復(fù)印件；④委托人提供的其它相關(guān)資料。假設(shè)開(kāi)發(fā)法是在化算開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開(kāi) 發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買(mǎi)賣(mài)有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤(rùn)、稅收等 費(fèi)用后，以價(jià)格余額來(lái)確定估價(jià)宗地土地價(jià)格的一種方法。437, 949, 178元（人民幣肆億春什染信攻拾律萬(wàn)攻斤4?任 染拾挪元整），信價(jià)對(duì)象的抵押價(jià)值為165。祐價(jià)對(duì)象變現(xiàn)稅費(fèi)佑價(jià)對(duì)象最終變現(xiàn)價(jià)款一般還須優(yōu)先支付以下交易資用與交易稅責(zé)：(1)交易個(gè)金：約為成交價(jià)格的3%?5%。其它相關(guān)費(fèi)用：如房地產(chǎn)係價(jià)資、法律服務(wù)費(fèi)、訴訟費(fèi)等。房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況目前，受全球金融危機(jī)、國(guó)外經(jīng)濟(jì)增速放緩，甚里出現(xiàn)整體經(jīng)濟(jì)衰退的影我國(guó)整體經(jīng)濟(jì)增速已放緩，近期部分城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題，國(guó)家 各部委相繼出臺(tái)相關(guān)政策，合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，押制投資投機(jī)性購(gòu)房需求。34第一章房地產(chǎn)倍價(jià)文書(shū)寫(xiě)作(2)根據(jù)委托人提供的相關(guān)證明材料及佑價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，其批押價(jià)值還受以下 幾個(gè)方面的影響或限制：抵押期限內(nèi)可能會(huì)增加的法定優(yōu)先受樓款，主要指工程款、板押權(quán)實(shí)現(xiàn) 費(fèi)用、企業(yè)所職工工資和勞動(dòng)保險(xiǎn)責(zé)用和企業(yè)所火稅款三類情況?？赡艽嬖诘膇L繳土地出讓金，本次枯價(jià)依據(jù)的委托人提供的面積數(shù)據(jù)與 規(guī)劃批復(fù)的面積差并計(jì)繳應(yīng)科出讓金，此項(xiàng)若與國(guó)土相關(guān)部門(mén)橫定的實(shí)際應(yīng)繳交 數(shù)額不一致，應(yīng)以國(guó)土部門(mén)確認(rèn)為在。36第一章房地產(chǎn)枯價(jià)文書(shū)寫(xiě)作體價(jià)對(duì)實(shí)物狀況描述與分析 對(duì)體實(shí)物狀況描述見(jiàn)下表。 二層至五層商業(yè)實(shí)用率約 %?84%。六層為空中花園。3土地權(quán)屬情況所有權(quán)國(guó)有使用板1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市X X X房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 以出讓方成獲得土地使用權(quán)，完成了柱基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分 部驗(yàn)收后停工至今，約于2007年轉(zhuǎn)讓給廣州X X X房地 產(chǎn)有限公司，現(xiàn)使用權(quán)人為廣州XXX房地產(chǎn)有限公司他項(xiàng)權(quán)無(wú)4目前使用情況地上在建商住樓，已基本政工，目前在裝飾裝修改造中5土地使用管制無(wú)6土地使用年限住宅剩舍58. 20年，商業(yè)剩余28. 20年7其他特辣情況無(wú)二建筑物權(quán)益狀況：1房屋所有權(quán)狀況房屋所有權(quán)人為廣州X X X房地產(chǎn)有限公司，部分商品房 委回遷用途，回遷房面積1 606. 121 5m21占用情況信價(jià)對(duì)象所在物業(yè)為在建工程，未計(jì)入估價(jià)范圍的已售住 宅建筑面積1 155. 582 8 m2,回遷住宅建筑面積2 515. 900 8m^。第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作 39(二）廣州市城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r廣州市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況2009年廣州樓市出現(xiàn)了極大的供需不平衡。2010年1月，廣州市十區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品房項(xiàng)目共29個(gè)，批準(zhǔn)預(yù)售商品房 5 803,%,%。從區(qū)域成交情況來(lái)看，2010年1月中心六區(qū)一手住宅均價(jià)達(dá)14 242元/m2, %,交易面積35. 60萬(wàn)平方米，環(huán)比減少20. 3%,中心六區(qū)交易面 積占全市交易面積的比例超過(guò)六成，與2009年12月相比所占比重上升1. 4%。五、最高最佳使用分析房地產(chǎn)化價(jià)應(yīng)以枯價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行佑價(jià)，最高最佳使用是 指法律上允許，技木上可能，經(jīng)濟(jì)上可行，價(jià)值最大化，經(jīng)充分合理考慮，使估 價(jià)對(duì)象產(chǎn)生最高最佳的利用價(jià)值。因此，在滿足合法原則的前提下佑價(jià)對(duì)象繼續(xù)按規(guī)劃用 途及批準(zhǔn)的規(guī)劃指標(biāo)開(kāi)發(fā)續(xù)建最為有效。牟位于后半年（2010 年7月至2010年12月）全部售完。住宅可比案例情況分析賽 llj^^價(jià)對(duì)象與案例*估價(jià)對(duì)象可比實(shí)例一可比實(shí)例二可比實(shí)例三座落位置X X區(qū)X X路 X X X號(hào)越秀區(qū)文德 路長(zhǎng)墻御越秀區(qū)越 秀中路越秀區(qū)大德路樓盤(pán)名稱文福大度德雅桿東越雅居幸福立方樓面均價(jià)—18 20020 00021 000價(jià)格內(nèi)涵單位元/ m。(1)住宅市場(chǎng)售價(jià)的確定采用比較法和趨勢(shì)法測(cè)算住宅市場(chǎng)售價(jià)。估價(jià)對(duì)象規(guī)劃指標(biāo)表 114項(xiàng)目總面積（m2)可售面積（m2)不可售面積（m2)備注住宅22 817 94 955. 941 9商it首層936. 919 141. 125 9文化站、 ■生站夾層商業(yè)275. 172 4自行車(chē)庫(kù)二層1 360. 364 8三層1 675. 783 4四層1 675. 783 4五層1 444. 904 1317. 504 4合計(jì)8 57 368. 927 2地下車(chē)位3 776. 140 4合計(jì)34 486. 990 724 462. 746 1容積率12. 37假設(shè)化價(jià)對(duì)象于伯價(jià)基準(zhǔn)日開(kāi)始后續(xù)開(kāi)發(fā)，設(shè)定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為1年（2010 年1月至2010年12月），其中：建說(shuō)期為0. 5年（2010年1月至2010年6月）。六、伯價(jià)方法適用性分析枯價(jià)人員在認(rèn)真分析所業(yè)握的資料，并對(duì)佑價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘以及對(duì)周40第一章房地產(chǎn)估價(jià)文書(shū)寫(xiě)作遠(yuǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查后，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和遵照國(guó)家有關(guān)法律、法 規(guī)、枯價(jià)技木標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)反復(fù)研究，我們認(rèn)為估價(jià)對(duì)象適合采用成本法和假設(shè)開(kāi) 發(fā)法進(jìn)行估算，佑價(jià)方法適用性分析見(jiàn)下表。越秀區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況估價(jià)對(duì)象位于越秀區(qū)萬(wàn)福路南側(cè)、廠后街北側(cè)地段，處于越秀南片區(qū)，據(jù)枯 價(jià)人員調(diào)查，該片區(qū)目前住宅市場(chǎng)供應(yīng)量較小，形成競(jìng)爭(zhēng)壓力的主要為東越雅 居，而商業(yè)物業(yè)上述樓盤(pán)其所處地段不同，競(jìng)爭(zhēng)不大，商業(yè)主要還是老街區(qū)低層 商業(yè)的潛在競(jìng)爭(zhēng)及萬(wàn)福路的精品城商場(chǎng)會(huì)對(duì)枯價(jià)對(duì)象租售形成一定壓力。其中批準(zhǔn)可預(yù)售商品 住宅5 579查，%,%。正是去年供求缺口大，導(dǎo)致樓價(jià)急升，很多沒(méi)有 迫切購(gòu)房的需求都進(jìn)入了市場(chǎng)。省會(huì)，廣東省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育和文化的中心，廣州 作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活致的城市之一，經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力位居全國(guó)主要城市的三T之列。裡樓外墻面主要為大理石，首層部 分墻面為落地鋼化破填，塔樓外墻為條形磚，造里塔失屋頂， 整體為退縮式的塔形外觀10談施設(shè)備商業(yè)核樓設(shè)2部扶手樣、1部垂直貨梯，東西塔樓各說(shuō)2部直 行電梯11維護(hù)與完損狀況結(jié)構(gòu)完整；裝飾情況為視樓外墻較新，塔樓外墻為程新度 90%；室內(nèi)裝修力毛組、無(wú)損壞情況；綜合成新率為約 為95%(三）枯價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析:艮據(jù)委托人提供的權(quán)屬資料，信價(jià)時(shí)象權(quán)益狀況描述與分析見(jiàn)下表。大堂外 門(mén)為破璃門(mén)，內(nèi)部裝修情況部分為：地面為拋光磚，內(nèi)墻為 石材，天花為造里吊頂，安裝吊燈；部分為：毛《。但未計(jì)入倍價(jià)范圍的已售住宅建筑 面積2 155. 582 8m2,回遷住宅建筑面積2 515. 900 8m2,公建 配杳等其他建筑面積1 576. 620 6m2,即列入本次信價(jià)范圍的 建統(tǒng)面積為28 238. 886 5m39。估價(jià)技術(shù)報(bào)告Mv化價(jià)對(duì)象描述與分析(一）信價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析估價(jià)對(duì)象區(qū)域狀況插述與分析見(jiàn)下表。特 請(qǐng)報(bào)告使用人注意。(十五）風(fēng)險(xiǎn)提示說(shuō)明有關(guān)事項(xiàng)說(shuō)明根據(jù)本次仏價(jià)過(guò)程的勘察、調(diào)查、詢證、查證和調(diào)查等工作所得，有關(guān)事項(xiàng) 特此說(shuō)明如下：1998年，原產(chǎn)權(quán)人廣州市X X X房地產(chǎn)實(shí)業(yè)發(fā)展有限/司以出讓方式獲得 信價(jià)對(duì)象所在土地使用權(quán)，并于同年辦理了報(bào)建手續(xù)，于1999年7月取得《建 設(shè)工程施工許可證》，2005年完成了柱基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)分部驗(yàn)收后停工至廣 州X X X房地產(chǎn)有限公司取得了枯價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)后于2007年8月將佑價(jià)對(duì)象由福 處大度更名為文福大廈，2008年10月通過(guò)驗(yàn)收并取得了《建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合 格證》，其土地使用年限住宅剩余58. 2年，商業(yè)剩奈28. 2年，建筑目前正在裝 飾改造中，尚未交付使用。印花稅：%。(十四）變現(xiàn)能力分析、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析係價(jià)對(duì)象通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析見(jiàn)下表:估價(jià)對(duì)象通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性分析表ks*序號(hào)影響因素變現(xiàn)能力分析1通用性枯價(jià)對(duì)象證裁用途、實(shí)際用途均為商住，但其目前狀態(tài)為 在建工程，其通用性一般2獨(dú)立使用性由于各枯價(jià)對(duì)象產(chǎn)板情況明咐，目前尚無(wú)影響其獨(dú)立使用 的因素存在，獨(dú)立使用性較好3可分割轉(zhuǎn)讓性佶價(jià)對(duì)象為在建工程，房地產(chǎn)可分割轉(zhuǎn)讓性差 若需對(duì)估價(jià)時(shí)象進(jìn)行短期強(qiáng)制處分，考處快速變現(xiàn)如佑價(jià)對(duì)象所在區(qū)域市場(chǎng) 發(fā)育的完善程度、該類物業(yè)的市場(chǎng)需求有限、處置時(shí)間較一般正常交易時(shí)間短、 其他不可預(yù)見(jiàn)因素及拍賣(mài)、過(guò)戶等變現(xiàn)資用等因素的影響，成交價(jià)格可能僅為其 公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值的50%左右，詳見(jiàn)下表。成本法是首先係算重新建造全新?tīng)顟B(tài)的估價(jià)對(duì)象所需的各項(xiàng)必要成本資用、 應(yīng)納稅金、和正常開(kāi)發(fā)利潤(rùn)并求和，再結(jié)合成新率（綜合考慮年限、實(shí)體性、功 能性和經(jīng)濟(jì)性fe值求?。┛菟愠隹輧r(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格。(九）仏價(jià)方法第二節(jié)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告寫(xiě)作 31通行的枯價(jià)方法有比較法、收益法、假設(shè)開(kāi)發(fā)法、成本法、策〉化地價(jià)條正法 係價(jià)方法的選擇應(yīng)按照技術(shù)規(guī)范，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場(chǎng)友育情況并結(jié)合佑價(jià)宗 地的具體特點(diǎn)及估價(jià)目的等，選擇適當(dāng)?shù)挠觾r(jià)方法。技木標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)程、規(guī)范①《房地產(chǎn)佑價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291 —1999)。房地產(chǎn)價(jià)格也同樣 遵獨(dú)替代規(guī)律，受其它具有相同使用價(jià)值的房地產(chǎn)，即同類型具有替代可能的房 地產(chǎn)價(jià)格所牽制。在不同時(shí)點(diǎn)，同一宗房地產(chǎn)往往會(huì)有不同的價(jià)格。最高最佳利用原則所謂最高最佳使用是枯價(jià)對(duì)象一種最可能的使用，這種最可能的使用是法律 上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行、經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給予信價(jià)時(shí)象帶 來(lái)最高價(jià)值的使用。城、身、本次化價(jià)遵循合法。(五）價(jià)值時(shí)點(diǎn)二 0 — 0年一月十二日。二層至五層為毛場(chǎng)狀態(tài)。首層和夾居總居高為5. 7米，二層至五層為9m,六層■,七層■至二十六層為2. 9m, 二十七層至三十層為3m。土地基本狀況化價(jià)對(duì)象位于廣州XX區(qū)XXX路XXX號(hào)，東近XXX路、西至小巷、南 至XXX后街、北至XXX路。,地下室建筑面積為3 776. 140 4m2。估價(jià)結(jié)果報(bào)告(一）估價(jià)委托人（略）(二）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)佑價(jià)機(jī)構(gòu)：廣東XXX土地與房地產(chǎn)估價(jià)咨詢有限公司 住所：廣州市X X區(qū)X X路X X號(hào)X X大廈10樓 法定代表人：XXX 資質(zhì)等級(jí)：一級(jí)28 第一章房地產(chǎn)位價(jià)文書(shū)寫(xiě)作證書(shū)編號(hào)：建房估證字[2010] XXX號(hào)有效期限：2010年X X月X X日至2013年X X月X X曰(三）佑價(jià)目的為碎定房地產(chǎn)板押貨款額度提供價(jià)值參考依據(jù)而信價(jià)房地產(chǎn)抵押價(jià)值(四）佑價(jià)對(duì)象佑價(jià)對(duì)象范圍枯價(jià)對(duì)象為位于廣州XX區(qū)XXX路X X X號(hào)的X X X在建商住大度，大廈 總高31層，地上在建商住樓己基本族工，目前在裝伸改造中。本報(bào)告使用的有效期為一年。本次估價(jià)是以提供給仿價(jià)機(jī)構(gòu)的枯價(jià)對(duì)象不存在批押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán) 利為假談前提。?但未計(jì)入估價(jià)范圍的已售住宅