【正文】 料 ? 交易雙方情況及交易目的：交易者的名稱、性質(zhì)、法人代表、住址等基本情況；更重要的是要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易。 實質(zhì) —— 通過大量已經(jīng)成交的相同或類似房地產(chǎn)的成交價格，來確定估價對象在公開市場上最可能的成交價。 適用條件 —— 該商品可自由進入市場和大量重復(fù)生產(chǎn)。 積算價格 =土地取得費用＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費 ＋開發(fā)利潤 =重新購建價格－折舊 難 點 —— ①折舊的求取 折舊 =物質(zhì)折舊＋功能折舊＋經(jīng)濟折舊 ②房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價值； ③要區(qū)分實際成本和客觀成本； ④要結(jié)合市場供求分析來確定評估價值。 (現(xiàn)金流量折現(xiàn)法 ) 理論依據(jù) —— 收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的；收益法是建立在貨幣具有時間價值的觀念上的。 ? 該住宅的土地使用權(quán)期限，建成年代，耐用年限，重置價格，平均房屋空置率，實際新舊程度，結(jié)構(gòu)類型等 對出租的房地產(chǎn)：可供出租的面積，租金水平，出租率，空置率，運營費用，管理費等資料。 將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑折舊和土地取得費用的攤銷。 適用對象 —— 具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。 搜集資料 弄清土地的位置： 土地所在城市的性質(zhì)、所在城市內(nèi)的區(qū)域的性質(zhì)、具體的坐落狀況，如周圍環(huán)境，進出交通的便利與否等 —— 選擇最高最佳的土地用途。 弄清將擁有的土地權(quán)利： 包括弄清權(quán)利性質(zhì)（目前均為使用權(quán)），使用年限，可否續(xù)期，以及對轉(zhuǎn)讓出租抵押等的有關(guān)規(guī)定。本質(zhì)上可看作是市場法原理和成本法原理的綜合運用 傳統(tǒng)方法的公式 : 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 － 開發(fā)成本 － 管理費用 － 投資利息 － 銷售稅費 － 開發(fā)利潤 － 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費 難點 —— 預(yù)計估價對象開發(fā)完成后的價格、投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式（售、租、自用） A、現(xiàn)金流量折現(xiàn)法的公式中折現(xiàn)率包含資金的利息（ 安全收益 ）＋開發(fā)利潤（ 風(fēng)險收益 ），二者隱含在折現(xiàn)過程中，其公式為： 待開發(fā)房地產(chǎn)價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值折現(xiàn)值－續(xù)建 開發(fā)成本折現(xiàn)值（含管理費用）－銷售 稅 \費－購買待開發(fā)房地產(chǎn)的稅費 B 、 扣除項的確定 :已經(jīng)投入的費用應(yīng)包含在待開發(fā)房地產(chǎn)的價值內(nèi) C、 開發(fā)經(jīng)營期 =開發(fā)期（前期、建造期） ＋經(jīng)營期 注意起止點 D、傳統(tǒng)方法下 計息項目 =待開發(fā)房地產(chǎn)的價值（ V）＋開發(fā)成本＋管理費用＋ V稅費率（ 該項易漏計 ） 銷售稅費 \銷售費用 \開發(fā)利潤不計息 E、計息期的 長短設(shè)定 起點 是該項費用發(fā)生的時間點， 終點 通常是開發(fā)期結(jié)束的時間點 ? 基準(zhǔn)修正法 概念 —— 在政府確定公布了基準(zhǔn)地價的地區(qū)，由估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價調(diào)整得出估價對象宗地價格的方法。修正系數(shù) ） T W Y 難點 —— 是要準(zhǔn)確把握基準(zhǔn)地價的價格內(nèi)涵。 利用現(xiàn)狀： 基礎(chǔ)設(shè)施，土地平整程度等。 土地及房屋的利用現(xiàn)狀，是否符合規(guī)劃規(guī)定用途。 （ 3）表達(dá)形式不規(guī)范 綜合察看 對照估價規(guī)范看估價報告安全是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式。 （ 2）對估價對象的性質(zhì)沒有描述清楚 （ 3）對估價對象的物質(zhì)實體狀況描述不清楚 行文、譴詞造句不當(dāng) （術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強烈的感情色彩、詞義含糊） 邏輯不嚴(yán)謹(jǐn) （ 1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由） 寫作有錯誤 （ 1）評估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進行大寫。 期房： 建設(shè)單位，勘察設(shè)計，施工監(jiān)理，預(yù)計交付使用日期。 規(guī)劃（限制）要求，條件： 兩證，規(guī)劃設(shè)計條件通知書，方案批準(zhǔn)通知。 操作步驟 —— 一般分為 5個步驟： 搜集有關(guān)基準(zhǔn)地價的資料 查出估價對象所處地段的基準(zhǔn)地價 進行交易日期修正 進行土地狀況修正 求出估價對象宗地的價格 實質(zhì) —— 市場法的變異，基準(zhǔn)地價就是“可比實例”的價格。最重要的是選擇最佳的用途。 —— 為估算開始成本，費用等。 房地產(chǎn)資料庫 房地產(chǎn)投資開發(fā)和交易的稅費清單 長遠(yuǎn)、公開及穩(wěn)定的土地供給（出讓）計劃。r m+（ 1m） re 土地與建筑物的組合法 房地產(chǎn)價格 =土地價格 +建筑物價格 房地產(chǎn)凈收益 =土地收益 +建筑物收益 房地產(chǎn)價格 綜合資本化率 =土地價格 土地資本化率 +建筑物價格 建筑物資本化率 BLBBLLo vvvrvrr???不要漏算經(jīng)營率（空置率），凈收益應(yīng)以年為單位 ③報酬率的確定是否合理 ,土地 \建筑物 \綜合報酬率三者對比看 ④報酬率的確定是否說明了理由 其他錯誤 ● 不要漏算空置率 \出租率，凈收益應(yīng)以年為單位 ● 未說明收益的未來變化趨勢 ● 管理費 \保險費 \維修費 \稅費 (兩稅一費 \房產(chǎn)稅 )的計費基礎(chǔ) \ 費率計算錯誤 ? 假設(shè)開發(fā)法 概念 —— 是求取估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 ⑦正常凈收益（客觀收益），不是實際收益 ⑧重復(fù)計算：大堂價值、飯店自己的辦公室、裝修價值（含設(shè)備價值） 收益年限的確定錯誤 ①單獨土地、單獨建筑物 ②房地合一估價 ? 建筑物經(jīng)濟耐用年限長于或等于土地剩余使用年限時，應(yīng)根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有限年的收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。 搜集資料 主要收集收益實例資料：如涉及有效毛收入、合理運營費用和市場收益率水平的信息等有關(guān)房地產(chǎn)收入和費用的資料，是否帶有租約。 G、建筑物的重新購建價格是估價時點時的 \客觀的 \全新狀況下的價格，未扣除折舊。 資料收集 有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本，稅費，利潤等資料 — 客觀市場價格，建造年代，結(jié)構(gòu)類型，耐用 年限，已使用年限，殘值率，實際新舊程度，重置價格，基準(zhǔn)地價等。 H 、可比實例不符合條件 (同一供求范圍 \用途 \規(guī)模 \檔次 \ 權(quán)利性質(zhì) \成交日期 \交易類型 \正常成交價格 ) ? 成本法（積算價格） 概念 —— 是求取估價對象在估價時點的重新購建價格，然后扣除折舊，以此估算出估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 付款方式 付款方式包括：一次性付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內(nèi)容。 適用條件 —— 在同一供求范圍內(nèi)存在著較多的類似房地產(chǎn)的交易。雙方爭執(zhí)不下，至 1995年 7月甲方向法院起訴，法院委托估價機構(gòu)對甲方實際應(yīng)支付給乙方的工程款進行評估。之后，上級令甲公司售出寫字樓，這期間寫字樓市場價格未發(fā)生任何變化，設(shè)此時該寫字樓的售價為 P，在正常市場條件下， P最可能的取值為： A、 P 〈 4000萬元 B、 P = 4000萬元 C、 4000萬元〈 P〈 4010萬元 D、 P = 4010萬元 E、 P 〉 4010萬元 (1) 估價時點與估價對象狀況、房地產(chǎn)市場狀況的對應(yīng)關(guān)系 估價時點 估價對象狀況 房地產(chǎn)市場狀況 過去（回顧性估價） 過去 過去 現(xiàn)在 過去 現(xiàn)在 現(xiàn)在 未來 未來（預(yù)測性估價） 未來 未來 ? 估價時點原則 估價結(jié)論具有很強的時間相關(guān)性（時間價值） 估價結(jié)論具有很強的時效性（市場波動性） 估價對象在不同時點有不同的狀態(tài)，相應(yīng)就有不同的價格。該工廠的房屋所有權(quán)證上記載，兩棟房屋均為工業(yè)用途。 （ 6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。 （ 2）對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價。 估價對象與估價方法之間有一定的匹配關(guān)系，而估價目的與估價方法之間無嚴(yán)格的對應(yīng)關(guān)系。 假設(shè)開發(fā)法： 未完成的房地產(chǎn)價格最終取決于它開發(fā)建成后的市場價格。每種房地產(chǎn)估價 方法都體現(xiàn)了一種技術(shù)路線。（ 30%） ? 了解：房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法的關(guān)系，房地產(chǎn)估價的價值標(biāo)準(zhǔn)、房地產(chǎn)估價目的與房地產(chǎn)估價方法之間的關(guān)系。 估價對象在估價時點 2023年 11月 8日的評估價格為： 小寫人民幣： 450萬元； (取整 ) 大寫人民幣： 肆佰伍拾萬元整 。 （ 6） 收益價格的測算 V= = =2842元 /㎡ （ 取整 ） ? ? ???????? 41%8111%A （ 七 ） 、 估價結(jié)果確定 （ 詳細(xì)說明估價結(jié)果及其確定的理由 ） 通過市場比較法和收益法得出的結(jié)果較為接近 ， 都比較真實的反映了市場狀況 ， 可以將這兩種結(jié)果的算術(shù)平均值作為最終結(jié)果 。 年運營費用 =單位年有效毛收入 +房屋造價 3‰ = +1000 3‰ = /㎡ (4)年凈收益的測算 年凈收益 =年有效毛收入一年運營費用 == /㎡ （ 5） 資本化率的確定 根據(jù)房地產(chǎn)估價規(guī)范 , 資本化率的確定方法有市場提取法 、 安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法 、 復(fù)合投資收益率法 、 投資收益率排序插入法等四種 。 則本次評估選用與之對應(yīng)的收益法公式為： 式中： V—— 收益價格 （ 元 /㎡ ） A—— 年凈收益 （ 元 /㎡ ） ； R—— 資本化率 （ %） ； N—— 收益期 （ 年 ） 。 區(qū)域因素和個別因素比較修正系數(shù)表 下一張 案 例 因 素 A B C 比較 分值 比較 分值 比較 分值 區(qū)域因素 商服繁華度 稍好 103 相似 100 稍好 103 交通便捷 稍好 102 相似 100 稍好 102 環(huán)境質(zhì)量 相似 100 相似 100 相似 100 人口狀況 相似 100 相似 100 相似 100 區(qū)域因素修正值 105 100 105 個別因素 臨街狀況 稍好 102 稍差 98 稍好 102 設(shè)備配置 稍好 104 稍好 105 稍好 104 所在樓層 稍好 102 稍好 106 稍好 101 平面布置 相似 100 相似 100 相似 100 物業(yè)管理 稍好 105 稍好 104 稍好 105 成新度 稍好 107 較好 103 稍好 108 個別因素修正值