【正文】 估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察及市場(chǎng)調(diào)查所獲得的有關(guān)資料；委托方提供的《國(guó)有土地使用證》、《房屋所有權(quán)》復(fù)印件。它的一種具體變現(xiàn)，是以能使估價(jià)對(duì)象獲利最多的用途和開發(fā)強(qiáng)度來(lái)衡量。換言之，具有相同使用價(jià)值、替代可能的房地產(chǎn)之間，會(huì)相互影響和競(jìng)爭(zhēng)，是價(jià)格相互牽制而趨于一致。獨(dú)立、客觀、公正原則獨(dú)立、客觀、公正原則要求房地產(chǎn)估價(jià)師站在中立的立場(chǎng)上，評(píng)估出對(duì)各方當(dāng)事人來(lái)說(shuō)均是公平合理的價(jià)格。收益法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益，然后利用適合的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來(lái)收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。（1）房屋用途：教學(xué)（2）建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)（3）外觀：估價(jià)對(duì)象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設(shè)施：給水、排水、供電、通訊等配套設(shè)施完備（7）裝修狀況：簡(jiǎn)單裝修二、估價(jià)對(duì)象描述與分析位于貴陽(yáng)市寶山北路116號(hào)，圖書館總層數(shù)為五層。成本法的理論依據(jù)是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論：商品的價(jià)格是根據(jù)其生產(chǎn)所必要的費(fèi)用決定的。圖書館共五層，總建筑面積為12526M2，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)，并調(diào)查到該重置價(jià)格所需要的有掛數(shù)據(jù)如下：建筑安裝工程費(fèi)為1200元／M2，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的6%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)和專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為售價(jià)的3%，投資利息：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年，費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%；%，%，開發(fā)利潤(rùn)為投資利潤(rùn)的20%。大溪地國(guó)際BLOCK街區(qū)，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構(gòu)想，創(chuàng)建的一種符合國(guó)際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，SOHO公寓、IEO型總部辦公樓、酒店、主力商業(yè)店、步行街、體育館、藝術(shù)館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學(xué)等完善設(shè)施，是一個(gè)超大型開放式綜合國(guó)際街區(qū)，充分體現(xiàn)未來(lái)居住標(biāo)準(zhǔn)。估算潛在毛收入。選用適當(dāng)?shù)馁Y本比率。維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)和稅金應(yīng)根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義決定取舍。有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)采用正?？陀^的租金。2每年基本上按某個(gè)固走的數(shù)額遞增或遞減。2安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值法：以安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值作為資本化率。Rm +(1M)Re(5)式中R ——資本化率(%)。4投資收益率排序插入法：找出相關(guān)投資類型及其收益率、風(fēng)險(xiǎn)程度，按風(fēng)險(xiǎn)大小排序，將估價(jià)對(duì)象與這些投資的風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)行比較，判斷、確定資本化率。L——土地價(jià)值占房地產(chǎn)價(jià)值的比率(%)。對(duì)于土地與建筑物合一的估價(jià)對(duì)象，當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時(shí)，可采用下列方式之一處理：1先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年的收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。評(píng)估的目的是為您的住房者提供價(jià)格參考。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。本次估價(jià)報(bào)告的估價(jià)結(jié)果所體現(xiàn)的是估價(jià)對(duì)象在完整權(quán)利狀態(tài)下的現(xiàn)有價(jià)值，為委托方地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)。委托方保證所提供的全部資料具備真實(shí)性與合法性，并對(duì)此承擔(dān)全部責(zé)任。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，本報(bào)告的估價(jià)結(jié)果體現(xiàn)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的實(shí)有的公開市場(chǎng)價(jià)值。工程質(zhì)量：經(jīng)驗(yàn)收合格 竣工日期：2009年月日維修保養(yǎng)情況：物業(yè)維護(hù)及住戶保養(yǎng)情況良好 基礎(chǔ)設(shè)施：水電、煤氣、有線電視、網(wǎng)絡(luò)等齊全周邊設(shè)施：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所位于合肥蜀山區(qū)黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項(xiàng)目開發(fā)充分利用了坡地的地形優(yōu)勢(shì)，各組團(tuán)空間錯(cuò)落有致，層次豐富，力求為置業(yè)者營(yíng)造一個(gè)舒適、安全、生態(tài)、時(shí)尚的居住區(qū)。估價(jià)原則本次房地產(chǎn)估價(jià)遵循以下原則: 1．合法原則，應(yīng)以估價(jià)對(duì)象的合法使用、合法處分為前提估價(jià)。估價(jià)結(jié)果合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所于估價(jià)時(shí)點(diǎn)20111221在價(jià)值定義設(shè)定條件下房地產(chǎn)的價(jià)值為：，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。估價(jià)過(guò)程：選擇估價(jià)方法：該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益型房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選用收益法。（5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%。土地使用年限從2004年12月起計(jì)為50年，2004年到2012年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：V=86572/10%[11/(1+10%)^42]=估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，平均市場(chǎng)單價(jià)4721元/m2。我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或偏見。7 委托方對(duì)其所提供資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。本估價(jià)報(bào)告中所采用計(jì)算的土地使用權(quán)面積、房屋建筑面積是依據(jù)委托方所提供的資料中所顯示的，其真實(shí)性準(zhǔn)確性由委托方負(fù)責(zé)。本報(bào)告所估價(jià)的房地產(chǎn)抵押價(jià)值，是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的正常的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，在正常的市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上的估價(jià)價(jià)格。５本房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告及其相關(guān)的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。室內(nèi)未裝修，水、電齊全，煤氣入戶地理位置與周圍環(huán)境估價(jià)對(duì)象位于歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓，周邊有三慶燕柳園、中潤(rùn)世紀(jì)城、吉祥苑小區(qū)等高檔社區(qū)，以及銀座超市、東外環(huán)小７ 商品市場(chǎng)、甸柳吉祥苑菜市場(chǎng)、山東銀座圣洋物流中心、魯全農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等場(chǎng)所。四、估價(jià)目的：為房地產(chǎn)贈(zèng)與及買賣提供價(jià)值參考依據(jù)五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)：2010年10月14日六、價(jià)值定義：本報(bào)告中所稱的房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指委估房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)對(duì)應(yīng)于本報(bào)告書所列估價(jià)目的及估價(jià)的假設(shè)和限制條件下的市場(chǎng)價(jià)格。七、估價(jià)依據(jù)：國(guó)家建設(shè)部、國(guó)土資源部及濟(jì)南市人民政府頒發(fā)的有關(guān)政策、８ 法規(guī)文件；中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》；委托方提供的房屋所有權(quán)證；濟(jì)南市基準(zhǔn)地價(jià)等相關(guān)資料；評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察獲取的數(shù)據(jù)和資料。估價(jià)方法通常有市場(chǎng)比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法四種。十、估價(jià)結(jié)果：估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)規(guī)范，采用了科學(xué)的估價(jià)方法，在現(xiàn)場(chǎng)勘察的９ 基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)認(rèn)真測(cè)算，最終確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2010年10月14日的市場(chǎng)價(jià)值為 元，人民幣大寫: 萬(wàn)元整；單位建筑面積價(jià)格為 元/平方米。先求取假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值，然后再減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款。具體依據(jù)如下估價(jià)原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則。由于委估房地產(chǎn)是由土地和房屋兩部分組成，本報(bào)告書所稱的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格是指該房地產(chǎn)的綜合價(jià)值，包括房屋建筑占用土地使用權(quán)的分?jǐn)們r(jià)值、房屋建筑的價(jià)值及基礎(chǔ)配套設(shè)施的分?jǐn)們r(jià)值。周邊有燕山小學(xué)、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學(xué)、以及省旅游學(xué)校和山東政法學(xué)院、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院等各大知名高校。６房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告一、委托方：吳錫仁二、估價(jià)方：濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司三、估價(jià)對(duì)象：權(quán)屬狀況估價(jià)對(duì)象為歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓2單元202室房地產(chǎn)，《房屋所有權(quán)證》號(hào)為：濟(jì)房權(quán)證 字第 號(hào)；產(chǎn)別：私有房產(chǎn)；設(shè)計(jì)用途為住宅；房屋所有人為建筑物狀況歷下區(qū)甸柳新村三區(qū)11號(hào)樓為混合結(jié)構(gòu)6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設(shè)計(jì)用途為住宅。在短期強(qiáng)制處分的情況下，房地產(chǎn)的處分價(jià)格一般要低于房地產(chǎn)正常的市場(chǎng)價(jià)格。法規(guī)、文件、政策等，特別是符合建設(shè)、規(guī)劃、房地產(chǎn)主管部門所頒布的法律、法規(guī)、文件、政策等。估價(jià)師簽名４估價(jià)的假設(shè)和限制條件委托估價(jià)方對(duì)其所提供的申報(bào)資料及相關(guān)資料、各種數(shù)據(jù)的真實(shí)性和可靠性負(fù)責(zé)，并承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。我們已對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘并作了記錄。此致隨函附奉評(píng)估報(bào)告濟(jì)南世紀(jì)華邦房產(chǎn)信息咨詢有限公司二0一0年十月十四日３估 價(jià) 師 聲 明我們鄭重聲明： 我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)的和準(zhǔn)確的。測(cè)算年有效毛收入：年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元測(cè)算年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用：（1）經(jīng)常費(fèi)：210*12=2012元（2）房產(chǎn)稅：年房產(chǎn)稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費(fèi)：年其他稅費(fèi)：108000 *6%=6480元（4）年運(yùn)營(yíng)總費(fèi)用=2012+12960+6480=21425元計(jì)算年凈收益：年凈收益=年有效毛收入年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用 =10800021425=86572元確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場(chǎng)上想似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%。通過(guò)調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對(duì)象的有關(guān)情況和正常客觀的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。二、估價(jià)測(cè)算過(guò)程：（一）、根據(jù)估價(jià)對(duì)象狀況：合肥大溪地某層辦公場(chǎng)所180平米，框架剪力墻結(jié)構(gòu)，土地使用年限為50年，從2004年12月22日算起。3．替代原則，要求估價(jià)結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價(jià)格。估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年12月21日 價(jià)值定義本次估價(jià)采用收益法來(lái)確定其市場(chǎng)價(jià)值。對(duì)于估價(jià)對(duì)象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動(dòng)。，且該估價(jià)對(duì)象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進(jìn)行估價(jià)。，根據(jù)本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報(bào)告書僅供委托方使用，本公司不承擔(dān)對(duì)任何第三者對(duì)本報(bào)告書的全文或任何部份內(nèi)容的任何責(zé)任。此致20111220模擬法定代表人： 估價(jià)師聲明 我們鄭重聲明：。2將未來(lái)可獲收益的年限設(shè)想為無(wú)限年，選用無(wú)限年的收益法計(jì)算公式，凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。（八）、對(duì)于單獨(dú)土地和單獨(dú)建筑物的估價(jià)，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來(lái)可獲收益的年限，選用對(duì)應(yīng)的有效年限收益法計(jì)算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費(fèi)用的攤銷。RL——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價(jià)。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一