【正文】 簡單、缺點為能考慮到房地產品質的差異性，以及品質會隨著時間改變的問題。 例子： 一塊七通一平的待建空地，面積 10000平方米；允許用途商業(yè)、居?。辉试S容積率 7；允許建筑密度 =50%；土地使用權 50年；出售時間 1996年 10月。 確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的投入、利息的負擔、預測開發(fā)完成后的房地產售價，以及各項收入與支出的折現(xiàn)計算服務。 假設開發(fā)法的基本公式 ⑴ 最基本的公式 待開發(fā)房地產的價值 =開發(fā)完成后的房地產價值 開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 開發(fā)利潤 投資者購買時應負擔的稅費 ⑵按估價對象細化的公式 求生地價值、求毛地價值、求熟地價值、求在建工程價值、求舊房價值的公式。 ⑴土地現(xiàn)值 =620*1000=620230元 ⑵建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*=1920230元 ⑶ 估價對象現(xiàn)時總價 =620230+1920230=2540000元 ⑷估價對象現(xiàn)時單價 =2540000/2023=1270元 例子 ⑴估價對象概況 某房地產為企業(yè)辦公大樓，土地面積為 1500平方米，建筑物總面積為 5100平方米，建造日期為 1992年，鋼混結構。評估造成的資產貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量。 ① 物質上折舊 — 指建筑物隨著時間推移 、 風吹日曬 、 使用等在物質實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失 。 重臵成本 — 是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術、按股價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。（？）從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應得的利息也要與其應獲的利潤分開，不能算作利潤。 ⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。找出不同類型投資的收益率并按照風險值大小從高到低進行排序制成圖表，然后將估價對象與這些類型的風險程度進行分析比較，根據(jù)估價對象的投資風險確定其所在圖表中的位臵從而確定其收益率的方法。 ⑸收益年限的確定 對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權年限的，就根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限。 ，凈收益等于產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。 ⑵不同收益類型房地產的凈收益的求取 凈收益的求取因估價對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種 情況： ①出租型房地產凈收益的求取 出租型房地產是收益法估價的典型對象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。 適用范圍：以獲取收益為目的不動產的估價。 ⑴區(qū)位狀況： 繁華程度 、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設施完備程度、臨 路狀況等影響房地產價格的因素。 修正公式： 交易實例在成交日期的價格 *交易日期修正系數(shù) =在估價時點時的價格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產價格指數(shù) /交易案例價格指數(shù) 一般采用房地產價格指數(shù)來進行修正。 *盡管成交價格都為 80萬元，但實際價格不一樣。合理的調整順序應該是：銷售條款、時間和市場條件、位臵、物理特征。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構成了主要影響） ? ? 注意幾個問題：一是銷售調整應該是合理的。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實例進行現(xiàn) 場檢查。政府、民間、市場限制。這些可能包括： 土地大小、形狀、地形、土壤等。應對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。 銷售日期應相對接近估價日期。 （ 1）選擇可比銷售 一個銷售要成為可比對象應滿足三個標準。 分析交易案例并將交易案例與待估不動產（財產標的）進行比 較，考慮銷售時間、位臵以及其他影響市場價值的因素。這個過程稱為調整過程。 如，拆遷時公共設施的評估、不得抵押房地產不能進行抵押。 同一供求范圍是指與估價對象具有替代關系，價格會相互影響的房地產所處的區(qū)域范圍。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值。（使用價值、交換價值）大多數(shù)不動產評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。 ? 房地產估價 =科學 +藝術 ? ? 不動產上市、融資、銷售和購買決策的需要。 *合法處分 — 應以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 ⑷估價時點原則 — 要求房地產估價結果應是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 ②確定估價對象：實體狀況、權利狀況 實體狀況 — 土地 OR建筑物 OR兩者結合體；坐落位臵、地段、面積、用途、建筑結構類型。這里涉 及三個基本的考慮因素： ①根據(jù)評估目的對每種方法的適合程度進行檢查； ②對數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設的有效性進行考慮； ③對使用評估方法得出的價值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內每個價值 的價值位臵（高、中、低）進行考慮。這個過程包括兩個部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產特征的差異相比較。首先，財產應該是一宗競爭性財產。不動產的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。 ⑶可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。需要這些信息是為了理解是否因為融資的原因而應該對價格進行調整。 一個或多個建筑的大小和性質。 ? （ 4）銷售財產的位臵 ? 公交便利性、學校，文化娛樂設施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產的施工。換句話說，調整的金額應該與被調整的特征之間存在合理的關系；二是調整的金額應該同時適用每筆銷售。 ? （ 4）調整類型：按百分比調整、按比較單位調整、按一次總算金額調整、 （ 1）銷售條款 應對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格內涵相同、口徑 一致、相互可比。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準。定基價格植樹、環(huán)比價格指數(shù)。 ⑵權益狀況： 土地使用權年限 、城市規(guī)劃限制條件（如 建筑容積率 ）等。 收益法的計算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預知未來若干年后房地產價格的公式 ⑹凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(... ...)1()1()1()1( 11332211 ????????????? ????rav? ])1( 11[ nrrav ??? tttiiirvra)1()(1 ??? ?? 估價程序 收益法 資本化率 r確定 凈收益測算 A=AgAc 毛收入測算 Ag 經(jīng)營成本測算 Ac 收益價格測算 評估價 凈收益的求取 ⑴凈收益的求取公式 凈收益 =潛在毛收入 空臵等造成的收入損失 運營費用 =有效毛收入 運營費用 潛在毛收入是假定房地產在充分利用、無空臵狀況下可獲得收入。通常 為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產稅和租賃代理費等后的余 額。 ，凈收益等于農地平均年產值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水利費、農舍費、農具費、稅費、投資利息等。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動產純收益還原成不動產價格的利率或比例，其實質是一種資本投資收益率。 ⑷投資復合收益法：此法以購買房地產的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權平均數(shù)來求取資本化率。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農地取得的，土地取得成本包括農地征用費和土地使用權出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安臵補償費和土地使用權出讓金；③在市場上“購買”的，土地取得成本包括購買土地的價款和購買時