房地產(chǎn)估價02-免費閱讀
【正文】 ? 估價時點為未來的情形，多出現(xiàn)于房地產(chǎn)市場預(yù)測、為房地產(chǎn)投資分析提供價值依據(jù)的情況中，特別是預(yù)估房地產(chǎn)在未來建成后的價值。 估價時點原則是將動態(tài)的房地產(chǎn)價格，鎖定在靜態(tài)的時點上，為評估房地產(chǎn)的價格提供靜態(tài)的分析點和確定的明確的參照物系。 ? ? 類似房地產(chǎn)是指與估價對象處在同一供求范圍內(nèi)，并在用途、規(guī)模、檔次、建筑結(jié)構(gòu)等方面與估價對象相同或相近的房地產(chǎn)。 （ 二 ） 原因：擁有者意圖取得最大經(jīng)濟利益 （ 三 ） 內(nèi)涵：最佳規(guī)模 、 最佳用途 、 最佳集約度 （ 五 ） 、 原理： 收益遞增遞減原理 最佳集約度和最佳規(guī)模 均衡原理 生產(chǎn)要素組合均衡 ， 房地產(chǎn)的效用才能有效發(fā)揮 。工廠擬以其為抵押物，擔保工廠的某些債務(wù)，并言明工廠將因遇到劈路需部分拆遷，拆遷后該廠房將臨街，適宜更改為商業(yè)用途房，要求以商業(yè)用途來評估其價格。每一位估價人員都應(yīng)正確地理解房地產(chǎn)估價原則，以此作為估價時的指南。 七 、 現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格 現(xiàn)貨價格：是指在交易達成后立刻或在短期內(nèi)進行商品交割的價格 期貨價格：是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格 房地產(chǎn)現(xiàn)貨價格 房地產(chǎn)期貨價格：是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易對象的價格 資金的時間價值 資金的時間價值是指資金隨著時間的推移而形成的增值 資金的時間價值可以從兩方面來理解： ? 第一，將資金用作某項投資，由于資金的運動，可獲得一定的收益或利潤。開發(fā)商曾將該在建工程抵押貸款，目前該筆貸款余額為 260萬元。 ? 房屋重置價格：是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造同類建筑結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、功能的新房物所需的一切合理、必要的費用、稅金加上應(yīng)得的利潤。 市場價格：是指某種房地產(chǎn)在市場上的一般、平均水平價格。所以地價多受需求方面的影響。 （ 4）收益決定論認為商品之所以有價值是因為其能夠在未來給商品擁有者帶來收益。第二章 房地產(chǎn)價格 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念和形成條件 一 、 房地產(chǎn)價格的概念 二 、 房地產(chǎn)價格的形成條件 三 、 房地產(chǎn)價格決定理論 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 第三節(jié) 房地產(chǎn)供求與價格 一 、 房地產(chǎn)需求 二 、 房地產(chǎn)供給 三 、 房地產(chǎn)均衡價格 第四節(jié) 房地產(chǎn)價格的種類 第五節(jié) 房地產(chǎn)價格評估原則 第二章 房地產(chǎn)價格 第一節(jié) 房地產(chǎn)價格的概念和形成條件 一 、 房地產(chǎn)價格的概念 為獲得一種商品或勞務(wù)所必須付出的東西 ， 它通常用貨幣表示 現(xiàn)象 是商品價值的貨幣表現(xiàn) 本質(zhì) 房地產(chǎn)價格： 是和平的獲得他人的房地產(chǎn)所必須付出的代價 。 作為一種特殊商品，其價格決定應(yīng)以勞動價值論為基礎(chǔ)，以供求決定論、效用決定論和收益決定論作為 補充。 第二節(jié) 房地產(chǎn)價格的特征 ①受區(qū)位的影響大； ②實質(zhì)上是權(quán)益的價格； ③房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，也有使用代價的租金。 理論價格：在合理的市場上交易應(yīng)該實現(xiàn)的價格 公開市場價值：在公開市場上最有可能形成的價格。 四、 從不同目的和狀態(tài)劃分 買賣價格 租賃價格：租金
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