【正文】 、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》致委托估價方函廣漢市房地產(chǎn)開發(fā)有限公司：本公司受貴公司的委托，對位于廣漢市中山大道南一段的成都百貨大樓店在建工程進行市場價格評估，作為貴公司辦理抵押貸款的價格參考依據(jù)。通過調(diào)查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費進行比較分析，得出了估價對象的有關(guān)情況和正常客觀的數(shù)據(jù)如下：（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。3．替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。，且該估價對象具有完整和合法的產(chǎn)權(quán)之前提進行估價。此致20111220模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：。（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應(yīng)的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應(yīng)扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。Rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率。4其他有規(guī)則的變動情形。若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔(dān)，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。估算運營費用。第四篇：房地產(chǎn)估價報告《房地產(chǎn)估價》課程設(shè)計任務(wù)書二、估價調(diào)查對象：本次課程設(shè)計內(nèi)容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。此項目將會對社會帶來以下影響，帶來相應(yīng)的社會效益：a、促進城市發(fā)展b、帶動城市經(jīng)濟c、保障社會安定項目的環(huán)境效益評價，是將開發(fā)項目及周邊的環(huán)境，以及項目開發(fā)建設(shè)過程中對項目周邊環(huán)境產(chǎn)生的影響作出分析。所以當(dāng)開發(fā)面積（銷售面積）為30859m178。通過貸款利息結(jié)算表與自有資金，銷售收入等結(jié)合分析，做出投資計劃與資金籌措表投資計劃與資金籌措表土地增值稅超率累進稅率表土地增值稅計算表銷售利潤統(tǒng)計表損益表將以上分析的資金流動數(shù)據(jù)整理分析，做出自有資金現(xiàn)金流量表，折現(xiàn)率是在采用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法時需用的一個重要參數(shù)，具體應(yīng)等同于同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均報酬率。一期工程建筑面積為62400㎡，二期程建筑面積為62400㎡，根據(jù)項目分期建設(shè)施工劃分表，2022年建設(shè)建筑面積41600㎡，2023年建設(shè)建筑面積41600㎡，2024年建設(shè)建筑面積41600㎡。所以一期開盤時，估價對象銷售均價定為18257元/㎡。周邊商業(yè)區(qū)覆蓋（中南世紀城、南金鷹、吾悅廣場等），醫(yī)療覆蓋（第一人民醫(yī)院、南三院）。計劃2024年8月完工，建設(shè)工期16個月，分為兩個標段建設(shè)；建設(shè)進度安排，計劃在3年內(nèi)完成該項目，具體安排如下：2021年6月～12月：前期工程；2022年1月：一期一標段建設(shè)工程開工；2022年8月：一期二標段建設(shè)工程開工；2023年1月：一期一標段建設(shè)工程竣工；2023年8月；一期二標段建設(shè)工程竣工：2023年2月：二期一標段建設(shè)工程開工；2024年1月：二期一標段建設(shè)工程竣工；2023年4月：二期二標段建設(shè)工程開工；2024年12月：二期二標段建設(shè)工程竣工；銷售期為4年，2022年6月開始預(yù)售，2023年銷售完一期一標段，2023年銷售一期二標段，2014年銷售完一期二標段，2024年銷售二期。總建筑面積:124800平方米容積率：≤、綠化率≥35%（規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比）地塊性質(zhì)：住宅、商業(yè)建筑密度≤25%（居住建筑基底面積/居住建筑用地面積、建筑覆蓋率）總占地面積：49950平方米（75*=49950平方米）住宅建筑面積：124800平方米項目設(shè)計建造共12棟住宅樓，每棟20層，每層520㎡，共720戶。建 筑 商:未填建筑面積:88641m178。企業(yè)及其職工繳存比例為5%6%12%。建成沿海港口5萬噸級碼頭2座，萬噸級以上碼頭泊位累計24個。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，::，第三產(chǎn)業(yè)比重比上年提高了1個百分點。七 估價結(jié)果根據(jù)上述分析、測算，確定估價對象——大廈于估價時點2004 年 10 月 29 日的市場總值約為大寫(人民幣)玖億貳仟萬圓整。③ 前期費用合計： 1150 萬元 ⒊ 建安工程費根據(jù)委托人提供的資料并比照類似工程的造價，確定估價對象目前狀態(tài)的建安工程費為每平方米建筑面積 2550 元左右，則此項費用為： 2550 ＝ 35770(萬元)⒋ 基礎(chǔ)設(shè)施配套費估價對象為在建工程，該項費用尚未發(fā)生，故本報告不計此項費用。從估價時點至 2006 年 5月 31 日，尚有 19 個月的時間，即 年的時間。B 比較實例與估價對象的比較因素見表 1 ： 比較實例 一 二 三（此處未列表）區(qū) 位 狀 況自然條件 相似 相似 相似 社會條件 相似 相似 相似 離市中心距離 相似 相似 相似 交通條件 相似 相似 相似 商業(yè)繁華程度 稍差 相似 稍差 公共設(shè)施配套情況 相似 相似 相似 規(guī)劃條件 稍差 相似 相似 實 物 狀 況臨街狀態(tài) 相似 相似 相似 結(jié)構(gòu)形式 相似 相似 相似平面布局 相似 相似 相似 建筑規(guī)模 相似 相似 相似 裝修情況 稍差 相似 稍差 所處樓層 相似 相似 相似 成新度 十 十 十外觀 稍差 稍差 稍差 交易情況 正常 正常 正常 交易日期近期近期近期 C 確定修正系數(shù) ○ 交易情況修正實例一、二、三均為正常買賣不需進行交易情況修正。比較實例位于該大廈的二十一層，南向，成交面積 227 ㎡，室內(nèi)為初裝修，鋁合金窗，采用進口高速電梯兩部，設(shè)有煙霧報警、自動消防噴淋系統(tǒng)以及中央空調(diào)系統(tǒng)，水、電、暖等配套設(shè)施齊全。由于估價對象建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟收益年限為 32 測算酒店部分價格通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入公式其中 A ＝ 10949 萬元 Y ＝ % n ＝ 32 年測算大廈酒店部分價格為： V ＝ 130898 萬元 ② 測算大廈商場部分的價格 A 商場凈收益測算大廈的商場主要位于大廈 B、C 區(qū)，臨街一側(cè)裙房的二層至五層，建筑面積約為 ㎡，估價人員根據(jù)估價對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進行修正，結(jié)合估價師的經(jīng)驗，預(yù)計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500萬元?！?年經(jīng)營費用合計： 1986 萬元。c 客房部分凈收益客房部分凈收益＝年經(jīng)營收入－年經(jīng)營費用 ＝ 14961 萬元－ 6671 萬元 ＝ 8190 萬元 餐飲娛樂部分凈收益 a 餐飲部分年營業(yè)收入大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層，地上二層至六層和地上四十六至四十八層，包括程式餐廳、包間等。每年按 360 個營業(yè)日計算。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。Ⅱ 估算估價對象未來各年的有效毛收入。本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為： 酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ① 關(guān)于大廈酒店部分的評估大廈的酒店部分按五星級酒店標準設(shè)計，預(yù)計在 2006 年5 月 31 日建成并投入使用。五 估價方法選用根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本估價報告采用假設(shè)開發(fā)法與成本法進行評估。同時整潔優(yōu)美的城市環(huán)境，宜人的氣候條件，以及美麗的自然風(fēng)光，每年也吸引了大量的中外來賓觀光旅游。近十年來，市政府始終致力于加強城市建設(shè)與管理工作，城市面貌發(fā)生了巨大的改觀，城市功能不斷增強。該區(qū)域內(nèi)目前以中、低層建筑為主，低層建筑建造年代較早，目前市政府正在分期進行拆遷改造。路、路等城市主、次干道通過該區(qū)域，以廣場為樞紐形成東連廣場、廣場、廣場，西連廣場、廣場廣場，南接路，北接路的完善的道路交通網(wǎng)絡(luò)，道路通達條件較好。⒊ 建筑結(jié)構(gòu)估價對象為鋼結(jié)構(gòu)及鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。保安系統(tǒng)：包括報警系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)、巡更系統(tǒng)。② 電梯大廈共采用美國“ OTIS ”牌“ 506NCE ”型電扶梯共 16部，“ E411VVVF ”型電梯 18 部。普通寫字間：地面鋪地毯，涂料或無框玻璃隔斷，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具，鑲包木門。③ A 座塔樓A 座塔樓七層至十三層為辦公寫字間，建筑面積 ㎡。對酒店主入口采用弧形金屬棚架，大片弧形幕墻，使酒店大堂的中庭與廣場有機地融合起來；智能型寫字間入口設(shè)計為半開敞的大臺階，與酒店入口相映襯，街一側(cè)的商場入口布置廣告燈飾。估價對象于估價時點土建工程及建筑外裝修工程已經(jīng)完工，電梯、扶梯設(shè)備以及中央空調(diào)機組等設(shè)備已運至施工現(xiàn)場。遵循替代原則，要求估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。七 估價依據(jù)：⑴ 房地產(chǎn)價格評估委托協(xié)議書；⑵ 《國有土地使用權(quán)證》證書編號：； ⑶ 《施工許可證》，證書編號：； ⑷ 《中華人民共和國土地管理法》；⑸ 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》； ⑹ 國家及地方的有關(guān)法律、法規(guī)；⑺ 《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)；⑻ 估價人員對估價對象現(xiàn)場勘察記錄以及掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料；； ⑼ 委托人提供的工程施工圖紙等相關(guān)資料。關(guān)于位于 市 區(qū) 廣場號 大廈 的估價結(jié)果報告(編號：)一 委托人：大廈酒店有限公司，法定代表人為，住所為市區(qū)廣場號。即估價結(jié)果是在公開市場條件下形成的價格。⑵ 最高最佳使用假設(shè)。⑼ 本估價報告中采用的專業(yè)術(shù)語的解釋及定義適用《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T502911999)相關(guān)規(guī)定。有關(guān)假設(shè)限制條件見“估價假設(shè)和限制條件”以及估價報告正文中相關(guān)說明。最有效使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。5綜合分析原則：結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展、估計對象有效使用原則、市場供求關(guān)系變化和房地產(chǎn)價格走勢、建筑環(huán)境因素對價格的影響，綜合分析判定進行評估。⑶ 我們與本次估價的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。⑽ 未來市場變化風(fēng)險和短期強制處分等因素對抵押價值均產(chǎn)生一定的影響，本報告未考慮抵押風(fēng)險，抵押權(quán)人在辦理抵押事宜時需全面考慮。最高最佳使用是指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可靠，能使估價對象產(chǎn)生最大效應(yīng)的使用。公開市場是指在該市場上交易雙方進行交易的目的在于最大限度的追求經(jīng)濟利益，并掌握必要的市場信息，有較充裕的時間進行交易，對交易對象具有必要的專業(yè)知識，交易條件公開且不具有排他性。二 估價機構(gòu)：房地產(chǎn)估價公司，法定代表人為，住所為市區(qū)街號，房地產(chǎn)價格評估資格等級為一級，證書編號為 “建房估證字〔 2003 〕號”。八 估價原則：本估價報告在遵循客觀、公正、科學(xué)、合理的基本原則下，結(jié)合估價目的對估價對象進行估價。⑷ 估價時點原則。根據(jù)委托人要求的估價目的，本報告評估大廈于二○ ○ 四年十月二十九日估價時點停止施 工狀態(tài)的公開市場價格。⒊ 綠化及景觀根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求，建筑用地紅線內(nèi)，臨廣場一側(cè)及沿街、街一側(cè)盡量布置綠化面積，綠化風(fēng)格與大廈的歐洲新古典風(fēng)格相適應(yīng)。十五層至二十九層、三十一層至四十四層為按照五星級標準設(shè)計的酒店客房，四十六層至四十八層為屋頂餐廳，十四層、三十層、四十五層為避難層(兼設(shè)備層)，四十九層至五十一層為設(shè)備層、機房，屋頂設(shè)直升飛機停機坪。會議室：地面鋪高級地毯，木墻裙，裝飾吸音吊頂，嵌入式燈具。③ 樓宇自動化系統(tǒng)綜合布線系統(tǒng)：模塊化的開發(fā)性布線系統(tǒng)，可進行語音、數(shù)據(jù)和圖像傳輸。車庫管理系統(tǒng)：自動驗卡、計費、卷閘、信息顯示等設(shè)備。⒋ 建筑面積本報告中根據(jù)使用功能，將大廈分為三個功能部分，分攤 公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：酒店(含客房、餐飲、娛樂、商務(wù)中心、地下車庫等)： 建筑面積 ㎡商場： 建筑面積 ㎡寫字間： A 座(智能型)建筑面積 ㎡ B 座(半智能型)建筑面積 ㎡ ⒌ 地形及地質(zhì)條件估價對象所處地形由東南向西北傾斜，高差約 5 米，地質(zhì)條件 良好。整個區(qū)域內(nèi)路網(wǎng)發(fā)達，路況良好。根據(jù)市城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃，該區(qū)域未來的發(fā)展趨勢是集聚程度更高的城市商貿(mào)娛樂中心區(qū)，建筑規(guī)模向中高層、大型化發(fā)展。良好的城市環(huán)境與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使得市的投資環(huán)境不斷改善，與此同時投資領(lǐng)域也不斷拓寬，市始終是中國北方的投資熱點城市之一。每年“黃金周”期間、服裝節(jié)期間，市內(nèi)的星級酒店入住率超過 80%，五星級酒店時常爆滿。六 估價測算過程⑴ 假設(shè)開發(fā)法估價過程具體技術(shù)思路為：在合理估計建設(shè)期的基礎(chǔ)上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正?？罩?、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。Ⅶ 選擇報酬資本化公式?？头磕杲?jīng)營收入為：(900 元 / 日?套 528 套 70%+1800 元 / 日?套 54 套 65% +2800 元 / 日?套 8 套 50%+24500 元 / 日?套 1 套 35%) 360 日＝ 14961 萬元 b 客房年運營費用 ○ 營業(yè)成本：客房營業(yè)成本包括客房的各項服務(wù)成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn)(除房屋和與房屋不可分離的設(shè)備設(shè)施)折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設(shè)計中確定的酒店規(guī)模、技術(shù)經(jīng)濟指標、建設(shè)標準估算，客房年營業(yè)成本約 3120 萬元。根據(jù)廣場、廣場、路一帶同類餐飲娛樂設(shè)施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 36