【正文】 簡單、缺點為能考慮到房地產(chǎn)品質(zhì)的差異性，以及品質(zhì)會隨著時間改變的問題。 例子： 一塊七通一平的待建空地，面積 10000平方米；允許用途商業(yè)、居??；允許容積率 7；允許建筑密度 =50%；土地使用權(quán) 50年；出售時間 1996年 10月。 確定開發(fā)經(jīng)營期的目的，是為了把握開發(fā)成本、管理費用、銷售費用等的投入、利息的負擔、預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)售價，以及各項收入與支出的折現(xiàn)計算服務(wù)。 假設(shè)開發(fā)法的基本公式 ⑴ 最基本的公式 待開發(fā)房地產(chǎn)的價值 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 開發(fā)成本 管理費用 投資利息 銷售稅費 開發(fā)利潤 投資者購買時應(yīng)負擔的稅費 ⑵按估價對象細化的公式 求生地價值、求毛地價值、求熟地價值、求在建工程價值、求舊房價值的公式。 ⑴土地現(xiàn)值 =620*1000=620230元 ⑵建筑物現(xiàn)值 =1200*2023*=1920230元 ⑶ 估價對象現(xiàn)時總價 =620230+1920230=2540000元 ⑷估價對象現(xiàn)時單價 =2540000/2023=1270元 例子 ⑴估價對象概況 某房地產(chǎn)為企業(yè)辦公大樓，土地面積為 1500平方米，建筑物總面積為 5100平方米，建造日期為 1992年，鋼混結(jié)構(gòu)。 評估造成的資產(chǎn)貶值或消除這種不利影響需要投入的資金量 。 ①物質(zhì)上折舊 — 指建筑物隨著時間推移、風吹日曬、使用等在物質(zhì)實體方面的磨損所造成的建筑物價值的損失。 重臵成本 — 是指采用估價時點的建筑材料和建筑技術(shù)、按股價時點的價格水平，重新建造與估價對象具有同等功能效用的全新狀態(tài)的建筑物的正常價格。（？）從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算作利潤。 ⑴土地取得成本：是取得開發(fā)用地所需的費用、稅金等。找出不同類型投資的收益率并按照風險值大小從高到低進行排序制成圖表，然后將估價對象與這些類型的風險程度進行分析比較，根據(jù)估價對象的投資風險確定其所在圖表中的位臵從而確定其收益率的方法。 ⑸收益年限的確定 對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經(jīng)濟壽命晚于土地使用權(quán)年限的，就根據(jù)土地使用權(quán)年限確定未來可獲收益的年限。 ，凈收益等于產(chǎn)品銷售收入扣除生產(chǎn)成本、產(chǎn)品銷售費用、產(chǎn)品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和廠商利潤。 ⑵不同收益類型房地產(chǎn)的凈收益的求取 凈收益的求取因估價對象的收益類型的不同而有所不同，可歸納為以下幾種 情況： ①出租型房地產(chǎn)凈收益的求取 出租型房地產(chǎn)是收益法估價的典型對象，其凈收益根據(jù)租賃資料求取。 適用范圍：以獲取收益為目的不動產(chǎn)的估價。 ⑴區(qū)位狀況：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共設(shè)施完備程度、臨 路狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素。 修正公式： 交易實例在成交日期的價格 *交易日期修正系數(shù) =在估價時點時的價格 交易日期修正系數(shù) =待估房地產(chǎn)價格指數(shù) /交易案例價格指數(shù) 一般采用房地產(chǎn)價格指數(shù)來進行修正。 *盡管成交價格都為 80萬元，但實際價格不一樣。合理的調(diào)整順序應(yīng)該是：銷售條款、時間和市場條件、位臵、物理特征。（比較要差異并觀察哪些差異對價格差異構(gòu)成了主要影響） ? ? 注意幾個問題：一是銷售調(diào)整應(yīng)該是合理的。在很多評估中，常規(guī)的做法就是對可比銷售實例進行現(xiàn) 場檢查。政府、民間、市場限制。這些可能包括： ? 土地大小、形狀、地形、土壤等。應(yīng)對實際利率、付款計劃、分期償還期限和到期日期有一定的理解。大類用途：居住、商業(yè)、辦公 、旅館、工業(yè)等。 銷售日期應(yīng)相對接近估價日期。 （ 1）選擇可比銷售 一個銷售要成為可比對象應(yīng)滿足三個標準。分析交易案例并將交易案例與待估不動產(chǎn)（財產(chǎn)標的）進行比 較，考慮銷售時間、位臵以及其他影響市場價值的因素。這個過程稱為調(diào)整過程。 如，拆遷時公共設(shè)施的評估、不得抵押房地產(chǎn)不能進行抵押。 同一供求范圍是指與估價對象具有替代關(guān)系，價格會相互影響的房地產(chǎn)所處的區(qū)域范圍。 城市規(guī)劃創(chuàng)造土地價值。（使用價值、交換價值）大多數(shù)不動產(chǎn)評估的目的是為了估算所謂的市場價值，可以簡單地將其定義為某一財產(chǎn)在一個充滿競爭和開放的市場上最有可能的銷售價格。 ? 房地產(chǎn)估價 =科學 +藝術(shù) ? ? 不動產(chǎn)上市、融資、銷售和購買決策的需要。 *合法處分 — 應(yīng)以法律、法規(guī)、或合同（如土地使用權(quán)出讓合同）等允許的處分方式為依據(jù)。 ⑷估價時點原則 — 要求房地產(chǎn)估價結(jié)果應(yīng)是估價對象在估價時點時的客觀合理價格或價值。 ②確定估價對象：實體狀況、權(quán)利狀況 實體狀況 — 土地建筑物兩者結(jié)合體；坐落位置、地段、面積、用途、建筑結(jié)構(gòu)類型。這里涉 及三個基本的考慮因素： ①根據(jù)評估目的對每種方法的適合程度進行檢查； ②對數(shù)據(jù)的充分性和可靠性，以及分析中任何假設(shè)的有效性進行考慮； ③對使用評估方法得出的價值范圍（數(shù)值分布）以及該范圍內(nèi)每個價值 的價值位臵（高、中、低）進行考慮。這個過程包括兩個部 分，第一是找出各比較案例之間的不同以及比較案例與估價對象之間的不同； 第二是將交易案例之間的銷售價格差異與財產(chǎn)特征的差異相比較。首先，財產(chǎn)應(yīng)該是一宗競爭性財產(chǎn)。不動產(chǎn)的供求將隨時間而變化并因此影響價值的變化。 ⑶可比實例的建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價對象的建筑結(jié)構(gòu)相同。需要這些信息是為了理解是否因為融資的原因而應(yīng)該對價格進行調(diào)整。 ? 一個或多個建筑的大小和性質(zhì)。 ? （ 4）銷售財產(chǎn)的位臵 ? 公交便利性、學校，文化娛樂設(shè)施接近性，是否有破壞性的因素（如噪音等）。注意發(fā)現(xiàn)那些在銷售日期后而不是實地檢查的日期對財產(chǎn)的施工。換句話說，調(diào)整的金額應(yīng)該與被調(diào)整的特征之間存在合理的關(guān)系；二是調(diào)整的金額應(yīng)該同時適用每筆銷售。 ? （ 4）調(diào)整類型：按百分比調(diào)整、按比較單位調(diào)整、按一次總算金額調(diào)整、 （ 1）銷售條款 應(yīng)對這些可比實例的成交價格進行換算處理，使其成交價格內(nèi)涵相同、口徑 一致、相互可比。處理方式：以一次付清所 需支付的金額為準。定基價格植樹、環(huán)比價格指數(shù)。 ⑵權(quán)益狀況：土地使用權(quán)年限、城市規(guī)劃限制條件（如建筑容積率）等。 收益法的計算公式 ⑴最一般的公式 ⑵無限年且其他因素不變的公式 ⑶有限年且其他因素不變的公式 ⑷凈收益在前若干年有變化的公式 ⑸預(yù)知未來若干年后房地產(chǎn)價格的公式 ⑹凈收益按等差級數(shù)遞增的公式 ⑺凈收益按等差級數(shù)遞減的公式 ⑻凈收益按一定比率遞增的公式 ⑼凈收益按一定比率遞減的公式 nnnnniiirarararararav)1()1(... ...)1()1()1()1( 11332211 ????????????? ????rav? ])1( 11[ nrrav ??? tttiiirvra)1()(1 ??? ??估價程序 收益法 資本化率 r確定 凈收益測算 毛收入測算 經(jīng)營成本測算 收益價格測算 評估價 凈收益的求取 ⑴凈收益的求取公式 凈收益 =潛在毛收入 空臵等造成的收入損失 運營費用 =有效毛收入 運營費用 潛在毛收入是假定房地產(chǎn)在充分利用、無空臵狀況下可獲得收入。通常 為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費、房地產(chǎn)稅和租賃代理費等后的余 額。 ，凈收益等于農(nóng)地平均年產(chǎn)值扣除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農(nóng)藥費、材料費、水利費、農(nóng)舍費、農(nóng)具費、稅費、投資利息等。 資本化率 資本化率又稱還原利率，是將不動產(chǎn)純收益還原成不動產(chǎn)價格的利率或比例，其實質(zhì)是一種資本投資收益率。 ⑷投資復(fù)合收益法：此法以購買房地產(chǎn)的抵押貸款利息率與自有資本的收益率的加權(quán)平均數(shù)來求取資本化率。目前情況下，取得土地的途徑主要分三種：①通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用費和土地使用權(quán)出讓金；②通過城市拆遷取得的，土地取得成本包括拆遷安臵補償費和土地使用權(quán)出讓金；③在市場上 “ 購買 ” 的，土地取得成本包括購買土地的價款和購買時買方應(yīng)該繳納的稅費。 ⑸銷售稅費