房地產(chǎn)估價(jià)方法之成本法-免費(fèi)閱讀
【正文】 銀行貸款年利率為 5%，土地報(bào)酬率為 8%。 ? A． 1700 B． 2023 C． 2100 D． 2400 ?用成本法評(píng)估舊建筑物的價(jià)格時(shí)，折舊注重的應(yīng)是建筑物價(jià)值的（ ）。 ? ⑦簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu) 10年。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由各省、自治區(qū)、直轄市物價(jià)、財(cái)政部門(mén)制定。 ③各種補(bǔ)助費(fèi)、補(bǔ)償費(fèi)。 ? ⑹ 政府規(guī)定的其他有關(guān)費(fèi)、稅。耕地占用稅以納稅義務(wù)人實(shí)際占用的耕地面積計(jì)稅，按照規(guī)定稅額一次性征收。青苗補(bǔ)償費(fèi)是對(duì)被征收土地上尚不能收獲的農(nóng)作物給予的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。 ? ⑶ 利潤(rùn)。 ②開(kāi)發(fā)項(xiàng)目前期工作所發(fā)生的工程勘察、規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)、施工通水、通電、通氣、通路及平整場(chǎng)地等勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)。 ? ⑶ 稅金。 (2)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用年限而結(jié)束的，應(yīng)按照建筑物的實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)加上土地使用權(quán)的剩余年限計(jì)算建筑物的折舊。 1 5 1 15 1 50 [解 ] 該建筑物的物質(zhì)折舊額計(jì)算如下： 門(mén)窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用＝ 2(萬(wàn)元 ) 裝飾裝修的折舊額＝ 30 X X3 ＝ 18(萬(wàn)元 ) 設(shè)備的折舊額＝ 60 X X10＝ 40(萬(wàn)元 ) 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝ (18023060) X X10＝ 17． 6(萬(wàn)元 ) 該建筑物的物質(zhì)折舊額＝ 2+18+40+17． 6 ＝ 77． 6(萬(wàn)元 ) （ 3）成新折扣法 根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格乘以該成新率來(lái)直接求取建筑物的現(xiàn)值。短壽命項(xiàng)目是剩余使用壽命短于整體建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命的部件、設(shè)備、設(shè)施等，它們?cè)诮ㄖ锸Ｓ嘟?jīng)濟(jì)壽命期間遲早需要更換，甚至可能更換多次。 N －建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命 。 3）建筑物的剩余自然壽命和建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命 ※ 建筑物的剩余自然壽命：是其自然壽命減去實(shí)際經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命。 ?建筑物折舊的求取方法 求取建筑物折舊的方法，主要有年限法、實(shí)際觀察法法和成新折扣法。 （ 1）單位比較法 （單位面積法 、單位體積法）； （ 2）分部分項(xiàng)法； （ 3）工料測(cè)量法 ； （ 4）指數(shù)調(diào)整法 。 建筑物重新購(gòu)建價(jià)格的求取方式 重置價(jià)格又稱(chēng)重置成本 ，是指 采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的 建筑材料、 建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 在舊房地的情況下，成本法的基本公式為： 舊房地產(chǎn)價(jià)格＝房地的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 或者 舊房地產(chǎn)價(jià)格＝土地的重新購(gòu)建價(jià)格＋建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物的折舊 ?概念 重新購(gòu)建價(jià)格又稱(chēng)重新購(gòu)建成本，是指假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出，或者重新開(kāi)發(fā)建設(shè)全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。銷(xiāo)售費(fèi)用通常按照售價(jià)乘以一定比率來(lái)測(cè)算 。 土地開(kāi)發(fā)成本 取得土地后，對(duì)其開(kāi)發(fā)的費(fèi)用有三種：基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、公共事業(yè)建設(shè)配套費(fèi)和小區(qū)開(kāi)發(fā)配套費(fèi) 。 下面以“取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地進(jìn)行房屋建設(shè)，然后銷(xiāo)售所 建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式為例，并從便 于測(cè)算各構(gòu)成項(xiàng)目金額的角度，來(lái)劃分房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。 運(yùn)用成本法估價(jià)值得注意的是：現(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)的價(jià)格直接取決于其效用，而非花費(fèi)的成本，成本的增加一定要對(duì)效用增大有作用才能構(gòu)成價(jià)格；換一個(gè)角度講，房地產(chǎn)成本的增加并不一定能增加其價(jià)值，投入的成本不多也不一定說(shuō)明其價(jià)值不高。 第 1節(jié) 成本法的基本原理 ?理論依據(jù)： 生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論 ：商品的價(jià)格是依據(jù)其生產(chǎn)所必需的 費(fèi)用前決定。具體又可以分為從賣(mài)方的角度來(lái)看和從買(mǎi)方 的角度來(lái)看。 所以要求在運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)注意“逼近”，其中最主要的是要注意如下兩個(gè)方面：一是要區(qū)分實(shí)際成本和客觀成本。在 這種情況下，房地產(chǎn)價(jià)格通常由如下 7大項(xiàng)構(gòu)成：①土地取得 成本；②開(kāi)發(fā)成本；③管理費(fèi)用； ④投資利息；⑤銷(xiāo)售費(fèi)用 ⑥銷(xiāo)售稅費(fèi)； ⑦開(kāi)發(fā)利潤(rùn)； 土地取得成本 指取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地所必需的費(fèi)用、稅金等。 管理費(fèi)用 是指為組織和管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)所必需的費(fèi)用，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的人員工資及福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。 銷(xiāo)售稅費(fèi) 是指銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 (此時(shí)作為賣(mài)方 )繳納的稅費(fèi)，又可分為下列兩類(lèi)： (1)銷(xiāo)售稅金及附加，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加 (通常簡(jiǎn)稱(chēng)為“兩稅一費(fèi)” )。 把握重新購(gòu)建價(jià)格的概念，還應(yīng)特別注意下列 3點(diǎn)： (1)重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格； (2)重新購(gòu)建價(jià)格是客觀的價(jià)格； (3)建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格是全新?tīng)顩r下的價(jià)格，土地的重新購(gòu)建價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下的價(jià)格。 重建價(jià)格又稱(chēng)重建成本 ，是指 采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同 的 建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備和建筑技術(shù)等，在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的國(guó)家財(cái)稅制度和市場(chǎng)價(jià)格體系下，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的全新建筑物所必需的支出和應(yīng)獲得的利潤(rùn)。 ?概念 估價(jià)上的建筑物折舊是指由于各種原因而造成的建筑物價(jià)值損失，其數(shù)額為建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值與重新購(gòu)建價(jià)格的差額，即 建筑物折舊＝建筑物重新購(gòu)建價(jià)格一建筑物市場(chǎng)價(jià)值 建筑物的重新購(gòu)建價(jià)格表示建筑物在全新?tīng)顩r下所具有的價(jià)值，將其減去建筑物折舊相當(dāng)于進(jìn)行減價(jià)調(diào)整，其所得的結(jié)果則表示建筑物在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況下所具有的價(jià)值。 （ 1）年限法 年限法又稱(chēng)年齡一壽命法，是根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命、月效經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)求取建筑物折舊的方法。 ※ 建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命：是其經(jīng)濟(jì)壽命減去有效經(jīng)過(guò)年數(shù)之后的壽命，即 剩余經(jīng)濟(jì)壽命＝經(jīng)濟(jì)
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